楼盘详情

项目名：金碧世纪花园

均价：5.6万元/方

楼龄：2004~2006年

占面建面：17/39万方

产品类型：中高层和超高层混搭

绿化率：30%

总户数：4183户

车位数：1200个

小区配套：恒威实验小学、泳池、篮球场、网球场、儿童游乐场、健身器材

地理位置：珠吉路和中山大道交汇处

所属商圈：鱼珠

开发商：恒大集团

物业公司：广州金碧物业管理有限公司

物业费用：1.6元/㎡/月

一、地段&配套

板块：

处于鱼珠板块核心住宅区，同时是离天河区最近的一个中型小区（仅隔着一条河涌），距离鱼珠湾大概2.2公里。

板块对于小区的利好：

1、产业发展方向：鱼珠片区将发展5G通讯及集成电路核心零部件、AI+软件、信创+区块链、数字贸易等产业，发展数字化工厂和无人工厂。形成国家高端智能装备产业基地、工业互联网示范基地、高端服务业产业基地、信创产业基地和基础软件战略基地。

2、金融城-鱼珠-琶洲铁三角位置，被誉为广州第二CBD，地位目前仅次于珠江新城，所以鱼珠板块不是单独存在的，更强化了这个铁三角的重要性。

3、连接琶洲和鱼珠地理位置的是一条鱼琶过江隧道，建成之后鱼珠到琶洲的通勤时间——开车25分钟缩短到仅需5分钟，那么琶洲的部分人群就会溢出到鱼珠板块置业。

4、鱼珠湾在建的333米地标甲级超高层综合体就与小区一路之隔。

5、旧改：目前金碧旁边的茅岗村在改造中，片区在从一个城中村、低端工业园、市容差的形象逐渐转变成一个高大上的繁华都市区。

小区自身的利好：

小学：目前恒威实验小学为私立小学，预计最近几年会被教育局收编成为公立小学。

交通配套：

公交BRT莲溪站就在小区大门口（南门），地铁13号线二期珠村站预计在2022年年底通车，距离小区800米，与现在的公交BRT形成交通网，出行更加便利。

商业配套：

小区商业配套非常齐全，自带各种餐饮、超市、肉菜店、药店、便利店、五金店等，生活氛围浓厚，不用出小区就能满足日常的生活需求。

教育配套：

小区配套私立恒威实验幼儿园，恒威实验小学。

周边产业：

目前周边产业以工业园为主，汽车机械零部件为主。

二、户型&点评

小区一共分5期建造：

小区一共分5期开发，间隔时间较短。1-9栋为一期，2004年的房子；10-18栋为二期，19-22栋为三期，二期三期是2005年的房子；23-26栋为四期，27-31栋为五期，四期五期是2006年的房子。

小区户型有大单间、一房、两房、三房、顶层复式。大单间、一房、顶复较少，其中主要以两房、三房刚需户型为主。

1、两房面积在64-75方不等，其中64-69方是侧出阳台的两房，70-75方是直出阳台的两房，两房户型东北、西北、东南、西南等朝向都有，以西向北向为主。

64-69方两房侧出阳台（横厅）

第一种户型：厨房不太方正以外，客厅房间都方正实用，由于面积较小，户型相对紧凑，布局合理；

厨房厕所分开，单独进入，厨房远离卧室，避免受到油烟污染、做饭的噪音影响；

阳台较大，虽然是侧出阳台，但是阳台宽度大，不影响客厅采光；

全明房，厨房、厕所、客厅、房间采光都很好；

大家都非常喜欢的朝南朝向，同时镜像对称过去还有北向，仅朝向不同。

第二种户型：厨房出阳台，客厅落地窗，客厅没有阳台在使用上很不方便，厨房卫生间门对门，从风水角度来看不好，户型虽然方正，但是在使用上不方便，设计不合理。

71~75方两房直出阳台（竖厅）

户型方正实用，厅出阳台，功能分区合理；

厨房远离房间，动线流畅，动静分离；

两房里面最好的户型，朝向有东北、西北向。

2、三房面积85~96方为三房一厅；100~163方为三房两厅。

85~96方三房一卫

三房一厅的4个户型，面积相差5、6个方，户型本身差别不大，除了厨房方不方正和带不带小阳台差别外，其他没差别，厨房这个问题不大，主要看个人的一个喜好。

朝向以东南、西北向为主，同样也有镜面对称的朝向，就不做过多点评。

100~163方带主套三房

此户型是100方的东南向三房两厅，户型设计较好，可参考两房的竖厅点评。

此户型是129方的纯南向户型，把传统三房中的主卧隔开，增加了主卧的私密性。同时这种纯南户型，也是属于稀缺户型，很少放盘。

此户型是158方和163方的户型，客厅和饭厅有所区隔，功能分区更好，南北对流。

好卖户型：

小区放卖以两房、三房为主。

优势：

1、地理位置十分有优势，离鱼珠湾不到2公里的距离，与天河区仅隔一条河涌；

2、园林式的中型小区；

3、门口公交BRT莲溪站，预计2022年底13号线二期的朱村站开通，距离小区800米，立体交通网络，畅通无阻；

4、配套幼儿园，小学；

5、自有商业配套成熟，小区居住氛围浓厚；

6、两房三房户型都较好，方正实用，设计人性化；

7、周边都在旧改，提升片区的价值；

8、恒大物业也不错。

劣势：

1、小学私立，中学需要派位；

2、小区车位比较紧张。

三、汶伶说两句

小区过往房价走势，2016年1月均价1.8万，2017年均价3.5万，2018年12月3.9万，2019年3月4.2万，2020年11月4.9万，2021年1月5万，从2016年以来，涨幅1.8倍，平均年涨幅36%左右。

在过往经验，金碧同时期成交均价比盈彩低5~6千/方，目前金碧的成交价比盈彩低1万/方左右，性价比金碧较高。

金碧在整个广州成交量活跃度排前十。

一句话点评：鱼珠板块利好最多的网红小区。