大家好，我是苏北哥！时间飞逝，今天是2024年元月8日，按照农历来说，已经是11月27日，再过两天就将进入腊月。
很多人已经洋溢在即将过年的气氛中，盘算着如何置办年货，何时收拾行囊回到家乡会见亲朋，春节假期如何度过等等，生活的节奏也就因此变慢了！
一般这个时候楼市也到了一年的收尾阶段，新房推盘量减少，市场购买力也相应减弱，市场进入冬眠期。而2024年的开头，这个冬眠期似乎来的更早。
根据网上房地产数据，2024年第一周（1月1-7日）南京认购商品住宅361套，成交215套。对比上周（2023年12.25-31日）认购量下跌66.5%，成交量下跌77.5%。几乎创去年四季度以来的新房周数据新低。
2024年第一周，南京全市仅有溧水万科未来城、仙林湖中海观文澜、万科朗拾雨核3盘推出534套新房源；原本预计1月推出河西源尚丹若府、软件谷保利荷雨瑧悦、江核研创园仁恒城市星皓等纯新盘未敢轻动。
全市新盘推盘量肉眼的减少！
01.
冰火两重天，南京二手房年末仍获关注，城南 6大板块有哪些小区最“抗跌”
对比新房市场的逐渐走冷，接近过年，南京二手房市场的热度却仍旧不低，据知情人士爆料南京目前二手房挂牌总量已经超过20万套大关，并且每周还以2800-3000套的新增挂牌量在猛增。
巨大的房源挂牌量，与激增的挂牌速度，导致的结果只能是二手房相互比价，杀价，争取更短的成交周期，另一方面也让购房人获得最大的实惠。
一些城市外围，以及前些年投资客众多，生活配套相对缺乏的板块二手房，房价开始大幅度跳水。譬如江宁的上秦淮、禄口、九龙湖；江核的隧道口、核中核、青奥，二手房价格体系正朝着新房价格体系的“0.5时代”挺近。
江宁上秦淮的 翠屏诚园 去年12月份成交单价又创新低，直逼2万/㎡的历史低位。
要知道该小区2021年7月的最高成交价曾经达到4.2万+/㎡，跌掉超50%的房价只用了2年半时间。
九龙湖的 新城玖珑湖 去年12月成交单价也达到2.8万/㎡历史低位，要知道曾经在2023年3月该小区成交单价还曾高达4.49万/㎡。
还有江北核中核的华润国际社区、绿地海悦、融侨誉江、青奥的保利西江月等等小区近期都“砸”出了最低价。
然而北哥写此类文章，并不是一味播报低价房博眼球、博流量，而是希望在南京海量的二手房小区中，为大家找到相对保值，抗跌的房源，买起来既能相对低价入手，又能相对保值，不至于购房后家庭资产迅速缩水。
接续上周系列文章，我们今天从城南的6大板块开始看起。
城南夫子庙、升州路附近
城南夫子庙、升州路一直给人二手房推盘量巨大的印象，这里是南京历史最悠久的老城区，原住民众多，老破小、上世纪80、90年代的住宅楼众多，今年以来这一片区房源挂牌量激增，但成交量却是寥寥。城南老破小已经成了南京二手房市场最难去化的一种房源，根据有关数据测算，目前南京房龄超过30年的城南老破小，平均90%以上的挂牌房源，挂牌时间都超过7个月。
成交价相比挂牌价更是直接腰斩，比如上表中统计的夫子庙钓鱼巷小区去年12月23日成交的最新房源，成交单价仅1.99万/㎡，而该小区的挂牌均价却要30340元/㎡。
去年12月份，城南夫子庙、升州路地区满打满算成交房源只在10套之内。这一片区论到保值、抗跌的小区唯有地段卓越的品质次新房和标杆豪宅。
位于城南来凤里的 皇册家园二期 ，去年12月16日成交一套127.25㎡3房，成交总价722万，单价达到了56739元/㎡，实现了明显的逆势上涨，且这套房源只挂牌6天就被秒，非常抢手。
2023年4月，皇册家园二期一套91㎡两房，居然创出了58020元/㎡的历史高价，房源成交周期也只有6天，可谓逆势抗跌的一颗明星。
要知道在上一轮上涨周期的2021年，皇册家园二期的最高成交单价也仅55513元/㎡，等于是2023年底的市场下行期， 皇册家园二期的房价还逆势上涨了2000元/㎡
要问为何皇册家园如此保值、抗跌，首先在于它的地段，小区位于仙鹤街、来凤里附近，周边老破小众多，皇册家园可谓是该地区早一辈的高端改善楼盘，稀缺性明显，且小区距离水游城、华润万象天地仅1公里范围内，配套全面，同时该小区与泰禾南京院子仅一街之隔，毗邻顶级豪宅，房产价值自然得到保证。
皇册家园社区内景
同时，下行市场中顶级豪宅的保值、抗跌能力开始显现，泰禾南京院子去年12月12日成交一套324㎡的4房2厅别墅户型，总价2400万，成交单价高达74054元/㎡
截止目前整个泰禾南京院子只成交了2套二手房，首套房源成交于2023年3月底，当时一套458㎡的7房4厅别墅，成交单价为59585元/㎡。
对比起来，只用了9个月，泰禾南京院子单价上涨1.5万/㎡，涨幅达到25%。
再看大校场、秦虹片区的情况
去年12月的数据来看，城南大校场、秦虹片区的二手房成交量肉眼的下降，整体算来全月仅10套房源成交，先说大校场板块，去年12月仅有复地宴南都、保利堂悦、汇景家园三个小区有房源成交。
在保值抗跌性方面，三个小区比较起来， 复地宴南都 的表现比较突出。该小区二期12月成交一套97.74㎡三房，总价379万，成交单价为38777元/㎡
虽然说复地宴南都二期房价没有出现明显上涨，但也没有跌多少，该小区11月成交的6套房源，成交单价在3.7-3.9万/㎡之间，目前算是大校场成交价格比较稳定的次新房小区。
复地宴南都一期保值能力更强，虽然去年11、12月都没有房源成交，但该小区去年10月最新成交单价仍可高达4.1万/㎡，算是目前大校场板块，二手房成交价最高的小区，其余小区成交单价均在4万/㎡以下。
此外大校场前期开发的楼盘近期都挂出了首批二手房，其中大明路沿线的 华著兰庭 挂出14套房源，最高挂牌单价高达5.99万/㎡。
此外大校场文渊府和金地大成雅境也挂出了首批房源，其中 文渊府 挂出一套142.41㎡的4房2厅中楼层房源，总价700万， 折合单价约49154元/㎡
金地大成雅境 挂出两套二手房，分别是建面约127.15㎡、103.91㎡低楼层房源， 挂牌单价4.9-5.5万元/㎡之间 。
再看城南小行、雨核片区
可见小行、雨核近两年已经成为次新二手房的扎堆区域，同时从数据表现上来看， 小行的二手房价比较坚挺，众多小区抗跌、保值性较强 。
软件大道以北的 中南锦苑 去年12月5日成交余套86.8㎡三房，成交单价达到36406元/㎡，相比同小区去年9-11月3.4-3.5万/㎡的成交价格，实现逆势上涨！
小行的 名城世家花园 去年12月17日一套85.96㎡三房成交，单价达到32341元/㎡，相比同小区去年9-11月2.8-3.1万/㎡成交价格，实现逆势上涨。
小行的 时光澔韵 去年12月成交了3套房源，成交单价在2.7-2.94万/㎡之间，与该小区去年8-10月份价格保持持平，不涨不跌
雨核 中海城南公馆 12月成交3套房源，成交单价在3.3-3.6万/㎡之间，与该小区去年6-11月成交价格持平。
万科金色里程 去年12月有3套房源成交，成交单价在2.5-2.65万/㎡之间，与该小区去年9月以后房价保持持平。
02.
城东这些小区保值抗跌性可观
看完了城南，我们再来看看城东有哪些小区二手房抗跌、保值性较强！
城东除了环紫金山、仙林，还包含很多主城区域，如瑞金路、大光路附近，品质次新房小区也比较多。
去年12月份的统计数据来看，城东瑞金路、大光路和月牙湖片区，但次新二手房房价下行还是比较明显的，尤其是大光路沿线的金陵雅颂居、金陵尚府、城东水岸、金基尚书里等豪宅小区，近来房价跳水都比较严重。
其中被金基立为主城科技标杆的尚书里小区，去年10月一套48㎡2房，成交单价仅6.97万/㎡，相比同小区类似户型去年6月8.3万/㎡的成交单价，可谓4个月跌去1.3万+/㎡，房价降幅令人唏嘘。
瑞金路沿线房价比较坚挺的小区还是要数城中豪宅 中航金城1号 ，虽然近半年来该小区没有房源成交，但去年7月一套232㎡5房成交单价高达82865元/㎡。而2021年房价高峰期时，该小区大平层单价也才64689元/㎡， 房价眼见的在上涨 ！
此外大光路沿线豪宅 香格里拉东苑 去年12月成交一套137.82㎡3房，760万总价成交，折合成交单价55145元/㎡，创出该小区2023年成交单价新高，凸显极高的保值、抗跌能力！
该小区2021年房价高峰期时，成交单价也就保持在5.4-5.7万/㎡之间。
另一个抗跌性较强的小区是月牙湖的标杆品质小区 梅花山庄， 去年12月9日一套132㎡3房，成交单价31028元/㎡，较11月份同小区类似户型房价有所上涨。
再看孝陵卫，中山门大街沿线
讲真，近期孝陵卫、中山门大街附近的房价跳水比较严重，曾经备受推崇的城东双拜巷附近的标杆品质小区钟鼎山庄去年12月最新成交单价也跌至4.69万/㎡，要知道该小区去年9月份时，成交单价曾经高达5.76万/㎡。降幅令人咋舌。
目前孝陵卫、中山门大街沿线次新二手房降幅均在10-15%左右。保值、抗跌的小区几乎没有。
再看马群、仙林中心片区
从去年12月份最新的成交统计来看，城东马群和仙林中心片区二手房成交量很大，但是价格普遍不够坚挺，譬如马群的标杆二手大盘中南世纪雅苑目前二手房成交价已经普遍跌至“1字头”，2021年房价高峰期时，该小区成交单价高达2.9万/㎡。
马群地区保值性较高的小区，要数 新保弘领东苑 ，该小区去年10月成交首套房，单价在25478元/㎡，去年12月最新成交单价在24534元/㎡，基本没怎么跌。
仙林大学城近期二手房价跳水也比较严重，据统计各小区去年12月最新成交价格较去年9月以前房价，普遍降幅在5-10%左右。譬如区域标杆新城璞樾钟山，去年12月份一套138.77㎡3房，成交价仅37328元/㎡，比2022年同类户型成交单价降低10000+元/㎡。
仙林别墅小区 招商依云溪谷 目前来看，抗跌性较强！虽然该小区去年12月份没有房源成交，但是以该小区最新成交房源单价来看，高达48178元/㎡，甚至比2021年房价高峰期还高出3000元/㎡。
最后来看城东仙林湖板块
从统计来看，仙林湖次新房价格出现了普跌，除 高科荣境二期 一家小区以外，其余如金地湖城艺境、新城香悦澜山、融信世纪东方、万科金色领域、保利罗兰春天等6个小区，去年12月最新成交单价均已跌至3万/㎡以下。
作为区域标杆品质项目， 高科荣境二期保值和抗跌性自然是超强的 。去年12月，该小区最高成交单价达到38280元/㎡，平均成交单价达到3.5万/㎡，虽然比11月份有所降低，但降幅基本保持在3000-4000元/㎡，降幅比周边同类小区低得多！
高科荣境一期别墅是仙林湖地区的保值、抗跌王 ，去年9月最新成交单价达到39196元/㎡，对比2021年房价高峰期时还高出近7000元/㎡。
写在最后
今天重点分析了城南、城东二手房近期成交情况，梳理出板块内价格较为坚挺以及实现逆势上涨的次新房小区，并详细分析了上涨原因，希望对您2024年购房提供参考！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。