二手房真的跌了？
大家好，我是西安楼市观察员，Z。
买家俱乐部的文章停更半个月，不是我们几个小编偷懒，恰恰相反，我们无时无刻不在关注着楼市的变化。
让*弹子**飞一会儿。
政策在市场上的发酵需要时间，新政落地一个月后，如今政策的威力已经开始展现。
先说说这个月西安的二手房市场有多萧条。
众多小区，二手房这个月的成交量，剃光头！
东方罗马花园、恒大城、万科城这些西安二手房市场里的神盘，成交量只有平时的两成以下，可以说不是腰斩，而是砍到了膝盖以下！
业主的挂牌价，也已经没有两三个月之前那么张扬跋扈，甚至部分房源起初备注的“只接受全款”，也已经变为“可谈”。
无论愿不愿意承认，西安二手房，跌势已显。
为什么跌？
今年的楼市调控，可以说是史上最轰轰烈烈的一年。
全国层面，开发商、银行的三道红线，严格限制资金过度流向楼市。
地方层面，二手房指导价这一创新政策，可以说将房地产是“政策市”演绎得更加完整，政策的手从新房市场，直接伸向二手房市场。
普天之下，政策无往不利！
牛批如深圳，社会主义先行示范区，世界级大湾区。
特别有钱！特别缺地！产业特发达！有钱人特别多！年轻人也特别多的楼市神话深圳，在遇到今年调控工具包的升级重锤之后，成交量和成交价也迎来了双跌。
楼市神话的深圳已经卧倒，作为GDP不到深圳一半，面积却是深圳的几倍的西安，比人家“虚胖”不少的身板，却迎来了几乎完全一样的调控重拳，如果二手房持续坚挺，那就是另一个传奇。
甚至隔壁实力更强的成都，在迎来同等级调控重拳打击，二手房市场也已经开启了下跌模式。
西安在房价连续上涨六十多个月之后，能够迎来史上最强的调控铁拳，已经是对城市级别的一种证明。
但是，无论愿不愿意，这一轮的二手房下跌，已经不可避免。
原因有二。
其一，强政策调控，*压打**了房价上涨的预期。无论愿不愿意承认，买涨不买跌，是大多数国人的共性，涨价预期被打破，追涨杀跌的市场情绪就会逐渐显现。
其二，购买力不足。紧缩的信贷政策，阉割了市场上相当一部分的购买力，二套房提高首付，二手房指导价指导银行*款贷**，可以说，即使有些真刚需确实需要买房，如今的信贷政策，也让人无力接盘。
跌到啥时候是个头？
既然下跌模式似乎已经不可逆转，那什么时候二手房才能止跌回稳？这是一个有趣，且值得探讨的问题。
以前，新房市场是强政策市，每年有多少房子卖？房子定价多钱？（限价）房子谁可以买？（限购）都是政策说了算。
相比较而言，二手房更接近市场经济。然而，这次的二手房指导价，虽然不像新房一样直接规定房子必须卖多钱，但是指导了银行的*款贷**，严重影响了二手房的购买力。
可以说，从此以后，二手房市场也开启了强政策市的时代。
既然是政策市，那么政策，很大程度上将决定二手房市场何时回暖。那就是政策放松的那一刻。
政策什么时候能够放松？这就是二手房何时回暖的关键所在。目前来看，必须达到两个条件，政策才会有松动的空间。
首先，这一轮全国性的房地产热，基本褪去。
今年以来，打击炒房，防止楼市过热在全国范围内轰轰烈烈，可以说，无论是哪个城市，只要房价冒头，必遭重锤。对于地方来说，控制楼市过热，已经上升到ZZ任务的高度。
当全国重点城市这一轮的楼市过热基本结束，本轮调控目的达成，调控政策有了相对宽松的空间，类似全国性的土拍限制，开发商三道红线的限制，以及对于银行三道红线的限制，才有可能放松。
其次，二手房市场的萧条，以及房价的下跌，影响新房市场，以致于影响土拍。
这个月以来，随着西安二手房市场的凉凉，新房初步放量供应，如今的新房热度比起两个月之前也有明显降温。之前动辄万人摇，千人摇的新房，现在也有不少流摇盘出现的情况。
新房市场和二手房市场相互影响，当初的万人摇，有多少人是因为看到了新房和二手房的倒挂空间，无脑摇号。现在，二手房流通性被锁死，没有了倒挂投机的预期，再加上五年限售，市场上的投机者基本绝迹。
另一方面，目前新房市场偏改善房源巨多，大面积、高总价的产品，购买者大多是置换改善人群。二手凉凉，房子卖不出去，这部分购房者的购买力也将大打折扣，最近高新等一些大户型高总价的楼盘流摇已经说明问题。
更重要的是，如果说二手房的交易，并不会给地方财政带来太多的收益；但新房市场，以及背后的土地市场，却是地方财政的钱袋子。
城市的发展离不开资金，而作为目前地方财政的支柱之一，如果土地价格遭受重创，出现大范围的土地流拍，那么，地方政府，对于楼市调控政策的放松，就有了十足的动力。
什么时候入手合适？
既然只有政策放松之时，二手房市场才有回暖的可能。那么作为普通购房者，如果要在二手房市场淘宝，什么时候最合适？
一方面要看政策，调控政策放松或是温和之时。
另一方面要看市场，市场成交量回升之际。
细数每次的二手房市场行情的变化，有一个规律一直存在，那就是先量后价，量涨价稳。
预期被逆转，只有当二手房的成交量起来之后，二手房的价格才会产生支撑。
当二手房的价格已经稳定，并且成交量逐步增加的时候，说明价格已经得到了市场的认可，形成了价格筑底。如果这个时候有合适的二手房，就到了可以考虑买入的时刻。
市场风云变幻莫测，但总有些许规律有迹可循。
祝大家无论是市场火爆，还是市场冰冻，都有一个良好的心态，买对的货，踩对地点，实现居住品质的提升和资产的增值。
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