听说，这两天东哥在很多地产群、买房群火了。
当然，这只是听说。
很多热心朋友给我发来问候和证据，说：东哥，很多人在讨伐你！
我呵呵一笑。
原因为何？
只因两个图片：
图片1：
图片2：
好吧。
一些人说：绿博 房价腰斩了。之前买房的人，赔钱了。罪责在东哥。
好吧，你太高看东哥了。
如果我能左右绿博的发展，我能左右绿博的房价，我还会在这儿累得狗一般码字做研究？
如果我有这能力，绿博管委会不得把我作为座上宾？
如果我有这能力，绿博开发商不得供着我？不得*养包**我？
相反，他们并没有。
“小白菜跟杨乃武确实无奸情啊”
为何其他区域的某个楼盘降个价，促个销，没有反响那么大？
为何绿博一个楼盘的促销引起如此广泛的关注和讨论？
只因，绿博“秀”，绿博”东”。
有一伙人实在看不惯“东强”的发展逻辑。
他们总认为：一个种西瓜种大蒜种草莓路边卖大闸蟹的地方怎么能如此耀眼呢？
不中，不中。他不应该。
绿博，在过去四年，太秀了。
我们从三个层面来看：
1、在过去四年，绿博从荒芜一片的区域，到如今，足以引人侧目。
无论是比很多商品房外立面还要出色的安置房，还是郑州牟山湿地公园、建业华谊兄弟电影小镇、郑州杉杉奥特莱斯购物广场的运营，还是正在建设中的只有河南戏剧幻城、华强四期郑州中华复兴之路、郑州海昌海洋公园、郑州杉杉奥特莱斯购物广场二期、中部设计城等，还是纵横交织的路网，马上要通车的豫兴大道（金龙路），正在修建的南北向主干道文通路、文汇路（郑开大道南段），正在挖掘的富贵渠和文澜湖，已经投入使用和即将投入使用的郑州东枫外国语学校、省实验学校紫圆小学、伯利恒国际学校（幼儿园、小学、初中）、郑州华清永威学校、普罗理想国一八联合学校，正在建设的郑大三附院新区医院、河南中医药大学第一附属医院新院区，抑或正在建设或马上开工的洲际假日酒店、金世纪建国饭店、河南歌舞演艺集团河南省京剧艺术中心、中原数字出版产业园、郑州交通科技产业中心、中国移动省总部基地、河南日报报业产业园以及今年年底前竣工投入使用的长城书画院、中牟文创大厦、五方合创设计大厦、正一大厦、中机实源设计大厦，这些成绩和成就很多人都看不见，或假装看不见。
2、确实，在过去几年，绿博也存在一些问题，“吹得大，落地慢”。
譬如，过去签约的雅居乐国际会展会议中心黄了，李亚鹏的中国文谷泰迪城停滞了，百老汇家庭文化娱乐中心、开心麻花剧场、婚庆庄园、黛玛诗时尚设计中心、国际游艇会、砂之船奥特莱斯、碧桂园摩天楼、爱琴海购物中心、冰雪世界、温德姆禅茶度假酒店、洲际华邑汤泉商旅酒店 、 铂尔曼温泉度假酒店、 康得思豪华度假酒店、艾美别墅酒店、万怡花园酒店、 *博兰**基尼酒店等迟迟不见踪影，海昌海洋公园进展缓慢。
譬如，新城大道（中原大道）中间一段路还没通，这条东西主干道拦腰截断；而且，向西到人文路处往西到白沙段迟迟不见有规划和动工；
譬如，绿博南的贾鲁河北外滩只见规划不见动工；
譬如，绿博缺少到市区的公共交通。
绿博，在过去时间里，签约了很多很多项目。这些项目的落地落成，将使得绿博涅槃重生。
3、在过去几年，绿博的楼市表现，太秀了。
2017、2018、2019包括2020上半年，郑州楼盘单盘销售榜单上，普罗理想国和康桥香溪郡一直雄踞榜单TOP5。
在过去四年，绿博开发了32个住宅楼盘，7个公寓，2个人才公寓，还有9个待售楼盘，8个安置区；
在过去四年，绿博销售了近5万套房子；
在过去四年，绿博有N个省级单位家属院落地于此。
我们看看这些耳熟能详的名字：
普罗理想国、永威上和郡、建业橙园、建业新筑、名门紫园、万科兰乔圣菲、碧桂园中央公园、金科博翠书院小镇、康桥悦溪园、康桥香溪里、绿都九州雅叙、信友天樾、金科天籁城、远洋万和四季、康桥香溪郡、星联安郡、电建洺悦苑、亚太绿博田园、金叶嘉苑、平安福邸、瑞禾嘉园、亚太绿博花园、融创观澜壹号、雅居乐春森湖畔、亚新美好艺境、亚新美好香颂、郑东碧桂园、碧水名苑、广电天禧、国恒花园、正金玉苑、建业绿博君邻大院、正庄恒熙东苑、弘公馆、紫瑞苑、永盛苑、广惠苑、融信城市之窗、华兴大厦、海港派克公寓……
随着时间的推移，绿博的交房楼盘越来越多：
名门紫园一期二期三期、普罗理想国西1苑西2苑西6苑、康桥香溪郡1号院2号院6号院8号院9号院、万科兰乔圣菲一期、永威上和郡一期、雅居乐春森湖畔、郑东碧桂园、融创观澜壹号一期二期、广电天禧、正金玉苑等。
这些，都是主要在过去四年完成的。
这些成绩和成果，我们要正视。
有时，我们又怎么样苛刻绿博呢？
毕竟，他暂时还属于“中牟县”；
毕竟，他有128平方公里——太大了。
我们说说绿博的房价。
先把绿博的公寓和安置房放在一边。
绿博的住宅楼盘，主要是两类：
一类是省市级单位家属院内购房，你根本买不到。所以，你就别羡慕人家是几千块买的。
二类是正规商品房开发的住宅楼盘。
绿博的住宅楼盘容积率普遍在1.6——2.5之间。这是绿博楼盘吸引人的主要地方。
除了永威上和郡容积率的1.6，建业新筑一期容积率的1.63，普罗理想国部分组团的低容积率，亚新美好香颂容积率的2，亚太绿博田园容积率的2，万科兰乔圣菲容积率的平均2左右，其他绿博住宅大部分容积率是2.5。
绿博住宅楼盘的产品结构主要是高层、小高层和洋房。因为容积率的限制，高层超过26层的楼栋很少。
部分楼盘有叠拼、联排、双拼产品。
比如普罗理想国永威上和郡建业新筑碧桂园中央公园绿都九州雅叙远洋万和四季的叠拼叠墅产品；比如普罗理想国和名门紫园的联排产品；比如名门紫园和万科兰乔圣菲的双拼产品。
这种产品属于特殊产品，根据不同的户型大小楼盘品质，产品总价从200万——3000万不等。
我们暂且不讨论。
我们说说绿博的洋房和高层（小高层产品也划归为高层吧）。
关于绿博的楼市和房价，2017年5月3日，是一个分水岭。
我们都很清楚，这一天，郑州发布了“五三新政”，郑州正式进入 “五限”新时代。——中牟正式纳入限购范围之内，买房客群一下子锐减。
我们先看20170503之前的绿博楼市。
1、绿博楼盘的开荒者是名门紫园。一期二期以联排别墅、高层大平层横空入市，耕耘了区域两年后才迎来绿博2016年的爆发。
2、2016年是绿博楼市的正式开启年。2016年9月份，普罗理想国一期的洋房别墅房开启了火爆抢购模式。那次的开盘价我记得是洋房11000元/平米左右，联排15000—21000元/平米左右。
在此之前，很多人把理想国所在的位置叫大孟组团，还不叫绿博。随着时间的推移，才接受普罗理想国是绿博组团的事实。因为他比大部分绿博楼盘都更往东。
3、绿博真正意义上第一次大规模开盘是2016年12月23日康桥香溪郡的首次开盘。首次推出332套洋房房源，被客户抢购一空。其首层价格为24300-25800元/㎡，标准层价格为13800-14200元/㎡，顶层价格为15000-16000元/㎡。
然后，在2017年2月25日，二次加推572套高层房源。其中，三房成交均价11200-11600元/㎡左右；四房成交均价12200元/㎡左右。
4、绿博高层房价的最高峰是什么时间？是2017年4月30日。
那一天，郑东碧桂园一次性推出楼盘的全部668套房源，当日基本售罄。其高层价格约为15500元/㎡（精装），洋房标准层价格为18000元/㎡（精装）。
注意：这个价格包含车位价格。
这种高点，从那天开始后，从不再有。因为，五三新政来了，客户少了。
高层15500元/㎡（精装）的价格，假设扣掉精装费用后，可以理解为是14000元/㎡的高层毛坯价。
5、再然后，就是融创观澜壹号的开盘。
观澜壹号分别在4月12日和5月26日推出了首期洋房产品，洋房均价在16000—17000元/㎡。毛坯。这个价格和郑东碧桂园的洋房价格相当。
在2017年9月22日，观澜壹号推出303套高层毛坯产品房源，价格在9500—10500元/㎡。其随后高层价格基本在10500—11000元/㎡区间左右摇摆。
6、再回看康桥香溪郡。
香溪郡在随后的时间里，一直领跑绿博市场。在不同的组团推售、产品推售过程中，其高层毛坯价格在11000—12400元/㎡区间摇摆。曾经，推出精装高层，价格在12500—13800元/㎡之间，那是2017、2018年的黄金时代。
7、然后，绿博一个标志性的房价是永威上和郡。其小高层产品价格15000元/㎡，洋房产品20000元/㎡，叠墅产品25000元/㎡。这个价格一直持续到今天，部分有调整。他依然是绿博楼盘价格的第一占位，第一阵营。
8、余下的其他楼盘，包括后来开盘的，特别是今年开盘的毛坯高层，基本就是在10000元/㎡左右摆动。
当然，普罗理想国的高层产品是异类，他的价格在13000+。
9、总结：
绿博高层精装的最高价是2017年代的郑东碧桂园： 15500元/㎡（精装） 。合到毛坯价是 14000—14200元/㎡ 。
绿博主流的高层毛坯价是 10000—11000元/㎡ 之间。
绿博整体毛坯高层的房价分为 10000+元/㎡ 和 10000-元/㎡ 两个档位。
绿博小高层毛坯的最高价是永威上和郡的 15000元/㎡ 左右。
靠近南边的几个盘，比如康桥香溪里、康桥悦溪园、金科博翠书院小镇房价相对便宜，大部分高层房源价格不超过一万。
广惠街以东的碧桂园中央公园房价相对便宜，大部分房源（折合毛坯）不超过10000元/㎡ 。
我们知晓这个基本情况。
这对于我们得出正确结论很重要。
我们再回到万科兰乔圣菲。
本着“不探盘，不发言”的实践精神，昨天，我去了绿博万科兰乔圣菲的现场一线。
我也想知道6XXX的房源在哪里？75XX的房源在哪里？
我得到的一线情报如下：
1、贝壳渠道传播的信息基本为真实，但有夸大成本。
2、这次清盘促销打折销售的房源是位于万科兰乔圣菲西组团广惠街和绿博大道交会处的两栋楼。
你可以把他理解为是一栋楼，也可以理解为是两栋楼。
从外面来看，是两栋楼，但两栋楼中间的下面，由4层的配套用房连接。
我们姑且理解他两栋楼吧。共307套房源。
户型分别是124平米的三房、150平米的四房、170平米的四房。
3、这次集中推出的产品为毛坯交付。价格在7500——8200元/㎡之间。仅仅是这307套房源。
4、问题来了：6XXX的价格房源有没有？有。
他们位于这两栋楼之间东边户、西边户低层以下的十几套170平米的变异特殊户型。你懂的。
5、位于万科兰乔圣菲东组团的高层房源，大概还有100套左右，继续精装交付销售。价格在 9800—10800元/平米 之间。小面积产品已售罄，仅剩余150平和170平的四房大户型。
6、那么问题来了：你会买吗？
没有卖不出去的房，只有卖不出去的价格。
这是真理。
昨天，我在实地探访时，万科兰乔圣菲的售楼部，看房客户和贝壳白衬衣，快把售楼部挤爆了。
至于很多人提到的万科兰乔圣菲房价“”从14000落到6000问题，我们来看看：
1、曾经在2017年6月10日，万科兰乔圣菲一期高层确实以14000元/平米左右的价格开盘，但是是精装交付。
后来，因为多种多种原因——其中一个原因是限价，还有一个原因也是限价，买房的客户网签不了。开发商和已经卖过的客户沟通，取消精装改为毛坯交付，退还部分钱，以毛坯10600元/平米正常按揭的均价价格签合同。
好位置，好楼层，好户型的价格在11200元/平米。
也就是说，14000元/平米的成交价根本不存在。
2、后来，因为开发进度和证件问题，万科兰乔圣菲错过了好时机，东边的5栋楼，在停滞一年后才启动销售。但市场已经不是2017年的火爆市场了。
3、为了清盘，尽快甩货，回款。便出现了这次“绿博万科降价”事件。
4、之所以降价，核心原因还是因为不好卖呗。特别是2020年的绿博房地产市场，大户型极度难卖。其150平米和170平米的四房高层产品成为市场销售难点。
君不见，绿博近一年来各楼盘促销降价剩余的产品不都是大户型吗？
比如，融创观澜壹号；比如，建业橙园。
在如今这个环境下，似乎人人都是房产专家。
有人在盛传绿博崩盘.
何谓崩盘？
如果说绿博的房子，没人买，那叫BENGPAN；
如果说绿博荒芜一片，成为鬼城，那叫BENGPAN；
如果说绿博楼市降价还没人买，那叫BENGPAN。
现实呢？
现实是绿博的楼市销售情况比人们想像的要好。
看这个图的数据。
看这个图的数据。
真实的世界存在于现实，而不是存在于网络。
比如，人们传说的融创观澜壹号，其实去年年底一二三期房子已基本售罄。前几天传说的洋房8000+的价格根本不存在。
真实是十几套工抵房通过贝壳和案场在帮施工单位销售，产品是不好卖的180平米和200平米的三房。而且，真实价格是9700—10500元/㎡。施工单位手里的房源在赔钱卖。
这是我亲临一线了解的事实。
事实是，绿博建设依然在热火朝天。
事实是，建业J18选择在这里建设成为一个国内一流的城市文化艺术商业综合体。
事实是，很多人已经入住刚交房的小区，周围的商业配套还在完善。
事实是，绿博有一流的奥特莱斯商场还有星巴克。
事实是，真正在绿博买房的人对绿博的评价和没在绿博买房的“打死不出三环外”的人群评价是截然相反。
你是谁？你如何认知绿博?
代表了不同的人群。
如果你问我，8000的特价房促销房能不能买？
我的观点依然是：这是机会！
如果你问我，东哥你还坚持对绿博未来的判断吗？
我的观点依然是：坚持！
只是绿博的发展速度比之前的预期，可能要稍缓而已。
无论是郑州东强战略，还是郑州32个核心板块，还是“研究制定支持郑开同城化发展的政策措施，启动编制郑开同城化发展规划；探索设立郑开同城化发展先行示范区，创新规划、土地、要素、财税、公共服务等领域同城化发展制度，为郑开同城化发展探索路径、提供示范”，还是未来的中牟划区，绿博的战略地位和桥头堡地位，还是没有改变。
当我们迷茫时，我们看看开发商的选择。
9月16日，名门地产拍得绿博组团24号地和25号地，土地价分别是759万/亩和790万/亩，土地楼面价分别是4557元/平米和4739元/平米。
9月21日，中交地产拍得绿博组团的31号地，792万/亩，土地楼面价为4752元/平米；河南高速地产拍得绿博组团的33号地，797万/亩，土地楼面价为4775元/平米。
经过无数研判测算的开发商以这个价格拼命拿地，他们傻吗？
这个地价，未来开发的楼盘必须要卖到10000+元/平米才有可能赚钱。
我们看世界，有人看了一步，有人看了三步。
看一步和看三步的人，根本不是同一群体。
世界，就是这样。
不服不行。
谁在腰斩绿博？
不是万科，不是融创，不是兰乔圣菲，而是很多人心中的偏见和视而不见。
本文完。
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