图、文/费文静
接连2场土拍，无锡就这样急匆匆的迈入了2万+时代！
昨天的最新地价显示，连惠山都已经迈入2.5万+了，大家再一次目光放到了那个经开“神盘”：观山名筑。
因为一手房价格远低于区域内其他楼盘，同小区内二手房价格比新房还高，观山名筑一直备受关注。
我整理了一下，发现最近关注观山名筑的读者主要对以下问题比较好奇：
第1、经开区房价已经3万+了，为什么这个楼盘只要1万+？
第2、价差那么大，是不是这个楼盘有什么问题？这么便宜的房子值不值得买？
第3、听中介说观山名筑最新一期的小户型已经买不到了，这是真的吗？
为了更准确地回答大家以上这些问题，今天我实地探访了观山名筑，以下是我得到的最新消息：
1、只卖1万+是因为这个楼盘是限价盘，限价盘只能在限定的备案价格内销售。
2、小区分三期，其中一期二期已交付，三期在销售，我印象最深刻的是整体绿化面积很大，小区入住率高，底商比较多，业主反映二期靠近高浪路的部分有点吵；
3、一期有业主反馈之前的物业不好，但最近在整改，现在已经好了很多，她正在考虑要不要在同小区置换一套大面积的；
4、中介称三期新房小户型已经没了，二手房成交量很大，目前挂牌均价18844元/㎡，成交价来去不大。
观山名筑之所以被称为神盘，是因为他的位置和售价严重不成正比。
观山名筑位于经开区观山路，周边有尚锦城、中海珑玺、苏宁悦城等。
在他周围的小区，二手房价都在2万以上，距离他不远的同区域的新房价格基本都是3万+。而观山名筑目前3期在售的少量高层房源，因为限价，均价不过15500元/㎡。
更神的是，1万+的他，和隔壁2万+的房子，均属于锡师附小集团下和畅小学的施教区，而和畅小学和隔壁3万+楼盘的施教区新城小学一样，都属于锡师集团。
附近中介告诉我：
观山名筑就是经开学区房的入门盘，想上经开锡师的（虽然和畅是集团校，但对外都说三校师资一样）预算又不高的家庭，都会去看看观山名筑。
观山名筑的口碑一直不咋的，物业什么一直被大家诟病，但总的成交量还是经开最多的。
可能这个月月底3期就要开盘了，但现在小户型基本没了，抢得太快，大户型应该还剩不少。
我在现场看到，3期的房子已经造好了，目前应该是在收尾阶段，现场建筑垃圾比较多，从外观看还不错。
接下来说说我在观山名筑一期二期小区内外的见闻。
先说绿化。小区绿化覆盖率很高，尤其是一期的叠墅区域，一眼望去满满都是绿色。
可能我自己比较喜欢绿化多的小区，看到眼前的这些绿化感到很舒服，对小区的好感也增加了不少。
第二个让我比较有感触的是小区的生活气息很丰富，超市、小吃店、理发店等各种类型的商铺都有。
疫情之后，很多小区外面的社区商铺都维持不下去了，我听到的最夸张的一个小区，底商关了一半。但是我走访发现，观山名筑外面的商铺关门的很少。
我随便问了其中几家店铺，他们告诉我，这里入住率不低，人多，生意就不错。
第三点来说说小区的卫生状况。
我在一期二期都走了一遍，整体感觉是小区道路很整洁，还看到有人在清理卫生，还有一些人在修剪绿植。
有的楼栋可能在装修，垃圾集中堆放在小区的角落。
附近居民告诉我，靠近河道那一段，环境要差一点，河道有些脏，夏天的话会有一些味道，虫子也比较多。
因为小区建造年代比较久，那时还没有流行人车分流，所以小区里会有汽车、电动车经过，业主告诉我，晚上散步的时候要注意一点。
还有住户告诉我，二期靠高浪路那一块有点吵，所以他们当时买了一期。另外他还说，不知道是不是楼层低的原因，一到夏天，他们卫生间的味道比较大。
再来说说物业。
坊间有关观山名筑的传闻里，物业不好占了9成以上。我走访后了解到的最新消息是：近期物业正在整改，和之前相比有一定的效果。
中介告诉我：“之前来看观山的人，不少会问物业是不是真的很差，我个人觉得是不太好，最近听说物业在整改，经理也换了。”
我也随机询问了几位住户，他们都表示，之前觉得物业不好是因为物业没啥作为，最近整改效果还不错，希望能继续保持吧。
△观山名筑一期
有业主说：“太湖新城的楼盘给人的感觉一直是高端的，价格也高，观山名筑的价格在这里可能有点突兀，有一些话说的我们听了也有点难过的，其实当年我们买1期的时候价格也不低的。”
还有一位业主告诉我：“在这边住的时间挺久了，也挺习惯的，买菜啥的出个小区就能解决。当然，要和太湖新城其他小区比，确实有差距，但是买的时候价格也不高，我们不会要求那么高。”
最后来说说目前观山名筑的房源情况。
虽然有新房在售，但据中介说，小户型现在都抢不到了，想买的话可以看看二手房。
我们锡楼学区房群有个群友之前就去看了观山89㎡的小户型，两房，阳台空间比较大，用她的话说，谈不上多好，但自住已经可以了，毕竟实惠。
而卖房子给她的业主，卖掉后也没有离开观山，而是在小区里又换了套大户型。一方面是因为预算不够在其他小区买，另一反面也是觉得住惯了。
我了解到，目前观山二手房均价在18844元/㎡，小户型单价略高些，大户型要低一点，另外装修与否也会影响价格，总体成交价在1.6-2.0万/平不等。
中介向我透露：很多二手房业主对自己的房价很有信心，觉得只要新房卖掉了，他们的二手房就能涨的更多，所以现在有些业主也不急着卖。
如果你看过观山的房子，也欢迎留言告诉我你的感受~