深圳市康达尔（集团）股份有限公司（000048.SZ，以下简称“康达尔”）业绩受房地产业务的影响愈加明显。
此前深交所曾就康达尔2018年年报发出问询函，涉及房产销售结转、业绩波动、同业竞争等问题，其中提及“你公司对房地产销售收入确认的调整将导致2017年度盈亏性质发生变化”。
2019年5月22日，康达尔对问询函作出回复，指出调整原因主要是因为中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)(以下简称“中审亚太”)作为公司2018年度审计机构，与公司就“房地产收入确认的条件”方面存在专业判断的分歧。
房地产业务收入决定着康达尔的盈亏情况。财报显示，康达尔对2017年度确认的13.93亿元房地产销售收入调整至2018年度，而2017年营收从29.43亿元调整至15.50亿元，2017年净利润由原来的2.77亿元调减为-1.56亿元，由盈转亏。
主业低迷靠卖房扭亏
相关资料显示，康达尔成立近40年来形成了集现代农业、公共事业、房地产业和金融投资业等多种产业于一体的多元化集团公司。其中康达尔以现代农业作为业务核心，以持有型物业和公共事业作为平衡风险和现金流的长期战略保障型业务，以房地产开发业务作为持续战略支持型业务。
康达尔主营业务主要包括现代农业、公用事业、房地产业和金融投资业四大板块。总营业收入中，来自房地产开发的营业收入为17.9亿元，占比高达52.08%；来自饲料生产、自来水供应的营业收入分别为10.63亿元、3.1亿元，占比分别为30.93%、9.04%。
康达尔2018年财报显示，占公司营业收入或营业利润10%以上的行业仅有饲料生产、房地产开发两个业务，2018年仅山海上城2期1栋的销售额就达17.9亿元，贡献利润12.27亿元，相比之下饲料生产业务年收入为10.62亿元，营业成本却高达9.73亿元，贡献利润仅0.89亿元，差距较为明显。
就现代农业板块业绩下滑的原因，康达尔方面回复《中国经营报》记者称，由于疫情问题、环保政策等客观因素的影响，公司所涉及农业板块的具体业务存在成本高、毛利率低的现实问题。2018年，受非洲猪瘟的影响，猪料市场行情低迷，养殖户出现亏损，同时受环保政策的影响，养殖量大幅下降，直接波及到整个饲料业的销量增长。
据了解，康达尔房地产业务的主要项目为山海上园，该项目位于深圳宝安区西乡街道，属于前海湾经济圈，自2015年开始售卖，项目2、3、4期总体量达65.91万平方米，货值约389亿元，这也成为公司房地产业务的主要收入来源。
公开资料显示，山海上城2期住宅备案均价为5.8万元/平方米，最低单价54710元/平方米，最高单价64168元/平方米。记者查询二手房平台发现，山海上城1期的85平方米的二手房，目前挂牌价已近6.5万元/平方米。
“近几年，康达尔业绩表现不理想是个问题。”财经评论员严跃进表示。据Wind数据显示，近5年来康达尔的净利润情况波动较大，除2017年亏损1.16亿元以外，净利润最高为2018年4.49亿元，2014～2016年分别为1.20亿元、2.09亿元以及0.06亿元。
京基集团控制康达尔之后，于2019年4月发布了2017年财务报告更正及追溯调整公告，上述地产业务13.93亿元销售收入被调整至2018年再确认。追溯调整后，2017年，康达尔归母净利润由2.77亿元调整为-1.56亿元，有将近4亿元的净利润被调整至2018年年报来实现。
康达尔相关负责人向《中国经营报》记者表示，尽管房地产业务占据了公司的营收大头，公司仍坚持以现代农业为核心主业，加快地产项目开发主要是回笼资金为农业板块输血，公司暂无地产业务的扩张计划。
中国财政科学研究院应用经济学博士盘和林指出：“康达尔内部陷入纠纷长达5年之久，对主业发展影响较大。而房地产业务并非基于其远超地产行业的经营能力，而是基于康达尔拥有区位较好的学区房、低成本的土地资源，某种程度上来说可以理解为‘买地变现’。”
退市风险仍待解除
在上述康达尔回复深交所的问询函中，曾详细解释8750万元逾期未收回投资款的问题，由于这笔款项去向成谜，导致审计机构对康达尔2018年年度报告出具“保留意见”。
据了解，8750万元未收回投资款主要涉及三笔款项。第一笔为康达尔于2018年1月向深圳君合民汇股权投资基金管理有限公司支付的1500万元合作意向金；第二笔为2018年3月向深圳前海光信创新并购投资有限公司支付的5000万元委托投资款，已收回1350万元；第三笔为康达尔2018年8月以商务顾问费用名义，向深圳市启晖新能源投资有限公司支付的3600万元，用于山海上园预付投资款。
年审会计师核查后发现，无法判断康达尔与前述三家公司是否具有关联关系、前述三笔对外投资是否属于关联交易，是否构成康达尔对关联方的财务资助；也无法判断逾期未收回的8750万元预付投资款是否构成关联方非经营性资金占用。
康达尔公告显示，由于前管理层部分人员因涉嫌背信损害上市公司利益罪被采取刑事强制措施，以及中审亚太对公司部分预付投资款商业实质存疑，中审亚太在2018年度审计中出具了保留意见的财务审计报告和否定意见的内部控制审计报告。
盘和林表示，通常来说，会计师事务所出具保留意见的审计报告并不多见，这意味着康达尔退市风险仍未消除，尤其是在当前从严监管财务造假等监管大背景下更应该慎重处理。
根据深交所的规定，上市公司年度财务报告被会计师事务所出具否定意见或者无法表示意见的，股票实施退市风险警示；之后上市公司年度财务报告再次被出具否定意见或者无法表示意见的，其股票应暂停上市。
康达尔方面回复记者称，公司依据相关规定，需要对更正后的2017年度财务报表进行全面审计并出具新的审计报告、对2018年中期财务报表进行追溯调整。待公司完成上述信息披露义务后，将向深圳证券交易所申请对公司股票交易撤销退市风险警示，待其审批同意后方可撤销退市风险警示。
【聚焦】 长租公寓热潮渐消
【热点】 逆势扩产资金存疑遭问询 白马股三安光电四天市值蒸发超百亿元
【关注】 复星郭广昌：中国始终是最具成长性的地方 将继续加大在国内的投资
【公司】 加快创建物联网生态品牌 “青岛海尔”拟更名“海尔智家
招聘||中国经营报产经中心招聘深度调查记者