导言：本是主城，却是“新城”，这就是南京主城最大的老旧片区“铁北”。8月28日，以“聚焦探讨城市更新、产业升级”为主题的走进鼓楼铁北考察交流，在幕府创新小镇展开。由南京商业地产商会和南京市鼓楼区铁北管委会、南京中建鼓北城市发展公司联合组织的这次考察，40多位与会者从地产，运营，投资，商业以及配套服务多个角度广泛交流，期待铁北新城洗心革面，再次融入主城区，成为环境优良、配套完善、宜居宜业、和谐创新的全国旧城更新典范。
鼓楼区铁北管委会鼓北城市发展有限公司董事长夏管军、南京中建鼓北城市发展有限公司总经理杨驰、南京鼓楼产业服务集团董事长汪盛齐、南京鼓楼产业服务集团副书记石东兴、南京建发集团董事长郭海东、苏信集团董事长徐惠、碧桂园江苏区域副总裁昌菖、江苏一德集团副总裁宋峰、新希望集团江苏产城投资总经理高晓燕、南京徐庄高新技术产业集团总经理助理吕正君、花样年商业旅游文化集团华东区域总经理佘家明、浩华地产南京公司总经理常英英、宁波银行南京分行公司部总经理陈睿、江苏省国际信托房地产信托部总经理崔开楼、上海复星高科技集团苏皖区域副总经理王小飞、海尔集团大客户部华东区域总监杜传同、戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨以及保利、万科、中海、华夏幸福、招商蛇口、中钢中城等投资、产业部门负责人与会。
南京商业地产商会秘书长冯宪法主持交流会。
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鼓楼区政府铁北管委会、中建鼓北城市发展有限公司董事长夏管军
鼓楼区政府铁北管委会、中建鼓北城市发展有限公司董事长夏管军在致辞介绍了鼓楼铁北的区域概况，以及2018年和2019年的开发进程。
他说，2018年是铁北全面开发建设的启动年，铁北项目完成了社会资本采购，选择了PPP的开发模式，与中建达成了合作，开展了片区规划方案研究，启动资金筹集，先行实施了部分项目。
2019年，铁北开发的工作重点是以征收*迁拆**为主线，通过“12345678910”，即计划加快1个组团建设、编制空间产业2类策划方案、研究3条主要道路、力争启动4个保障房建设、筹集50亿资金、落实6项机制、协调7方力量、执行8个专项计划、出让9幅地块、实施10个征收项目，全力加快鼓楼铁北地区发展。
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南京中建鼓北城市发展有限公司总经理杨驰
全球规模最大的投资建设集团中建集团2017年和鼓楼区政府战略合作，开发建设鼓楼铁北新城。南京中建鼓北城市发展有限公司总经理杨驰详细介绍铁北项目的实施计划，向大家展示鼓楼区对这片南京拥江发展、走向滨江时代的重点区域如何全面改造升级。铁北片区将按照整体更新、系统打造的原则，对15.8平方公里范围内的生态环境、城市功能、城市品质进行整体更新。
杨驰介绍说，铁北新城的建设重点，一方面是城市更新，包括环境体系的提升，交通体系的提档升级，民生建设，还有环境的综合治理，整体的形象提升等。第二个方面，就是对于整个区域内的自身造血功能，也就是产业，就产业工作如何去实现阶级结构转型，能够提档升级。
杨驰说，中建鼓北城市发展公司目前正在进行两类规划研究，一是整个片区产业规划，二是空间规划，这两类规划的研究主要目的是为整个铁北地区的发展找到发展空间和发展方向，期待与会者更多建设性建议，探索更多合作路径。
南京商业地产头条号编辑选择部分与会代表的交流内容，希望更多的人关注鼓楼铁北新城，参与开发运营鼓楼铁北新城。
产业升级吸引年轻人留下
（江苏一德集团副总裁宋峰）
根据一德集团过去参与的城市更新实践，建议关注两点。
一是强调混合功能，以前的城市开发或者新城开发都是比较大尺度建设，由于现在国家鼓励政策的变化，现在更多是小尺度做法，这就特别强调混合功能，把产业、办公、居住、商业、公共空间等多种模式混合起来；
二是内容植入，也就是产业的导入和升级。
铁北相对于其他地方，原有的产业基础和生态环境比较差，在铁北的升级改造中会规划什么样的产业，是原本的产业更新提升还是说导入新的产业内容。
在生活圈的打造上，铁北未来会引进什么样的人群，会围绕该人群做什么样的配套，这也是大家关心的内容。基于铁北先天的优势，建议考虑引进更年轻的人群将他们留在主城区，并围绕他们做相应的商业、产业配套。
（碧桂园江苏区域副总裁昌菖）
铁北对于南京来说并不新，把铁北这个地方叫做新城，就是城市再升级，城市功能不断迭代。城市更新是为了满足现代人的需求，满足未来五到十年的需求，然后20年之后再做一次升级。
关于产业内容，科技也好服务也好，装到了这个地域，能够有沉淀，有延展，未来有更大的发展空间。铁北像是一个老瓶，清洗过，做了新包装之后装什么样的酒。应该是这个项目的关键点。
至于铁北的开发节奏，一张白纸可做最美的画，但在已经铺满星星点点笔墨的地方，如何去做一个顶级的世界性作品，其实是有难度的，这就是新城和老城的区别。片区的打造，它是需要一个时间去做沉淀。
另外，打造项目分点分段是非常重要的，就像做房产项目或商业项目，主力的点睛项目，对于片区的打造很关键。
众多房企关注铁北
参加考察交流的保利江苏公司、万科南京公司、中海南京公司等投资、产业部门负责人表示，他们都密切关注、多次考察鼓楼铁北片区等建设进度，寻求合作机遇。
南京万科投资发展中心投资经理谢奔表示，做城市更新最大的不同就是在之前你必须先理解这个地方，对现有的东西做详细的梳理。铁北有很多文化的积淀，有很多历史的遗存，这个片区的打造理念是嵌入式的更新来实现颠覆，这样它就需要梳理出现在这个片区他本身的记忆，它本身的依存，然后融入新内容，包括新科技，新业态，创造一个活力新城。
保利江苏公司投资总监黄亚云、中海地产南京公司投资部经理仇锐表示，鼓楼铁北是一片非常好的投资热土，绝对有潜力有价值。他们认为，在产业导入中，差异化发展尤为重要。
产业规划很重要
（花样年商业旅游文化集团华东区域总经理佘家明）
佘家明表示花样年在城市更新方面有着丰富的经验，在深圳完成了20多个旧改项目；同时，花样年一直在关注鼓楼铁北新城项目。
就城市更新项目的商业部分来说，想大量导入人口就必须发展服务业，有服务业才会人群集中。服务业有很多品类，包括医疗服务，教育服务，商业服务。此类服务业的导入，需要有具体且长期的规划。导入的产业内容、数量、级别、消费人群以及人口结构，都需要去策划。不论做商业，还是做服务业，不管是做社区型，还是做区域型，都需要精心策划。
（江苏省国际信托有限责任公司房地产信托部总经理崔开楼）
崔开楼从金融机构的角度出发，提出一个建议和一个方案。
他建议，从项目未来现金流的来源角度，大致分为两部分，一个是开发的土地，即整改完成之后可上市出让的土地，另一个是需要持有的运营的土地。其实不同的板块，有不同的用途，但对于铁北新城来说，应是多个主题的运营的项目，既有科创的载体，也有社区商业，也可能有学校或医院等有现金流和没有现金流的载体。而持有的有稳定现金流的这部分载体，始终是金融机构所关注的。
崔开楼希望未来可通过合作的方式，找行业里有足够运营经验的合作机构，分为资产的持有方和运营方来共同合作。只要有稳定现金流特征的资产，就可以通过资产金融化的方式来推出。
关于方案，由于鼓楼铁北是一个PPP项目，银行对PPP项目*款贷**的标准较严格，特别对资本金到位的要求严格。而资本金这一块，信托公司是有解决方案的。而后期土地出让的过程，与开发商有机兼容，开发环节或者文化环境，信托也可以提供合作方案。
最好顶层设计
（戴德梁行南京公司副总经理 宋诗雨）
宋诗雨从南京城市的整体定位，建议鼓楼铁北新城做好顶层设计。“创新名城，美丽古都”，是南京发展的战略定位。以创新为驱动，同时借助南京本地的科教资源、创新资源，打造科技中心和创新中心，营造一流的生态体系。
在这种机遇中，未来的鼓楼铁北新城应该在其中担当什么样的角色？承担什么样的任务？在整个创新名城的大规划下，铁北新城该如何进行竞合，该选择何种方式进行竞争，进行合作是我们值得思考的一个问题。
为新城导入产业资源
（南京万购信息科技公司董事长徐惠）
作为不动产和产业园区综合服务机构，徐惠董事长表示，希望为鼓楼铁北新城的产业资源的导入做贡献。在铁北新城的产业规划完成以后，万购可以在半年内帮助所有项目的牵线搭桥，招纳所需资源；徐惠还建议，新城管委会重视地块的整体筹划推广，并精准招商，实现价值最大最大化。
重新投胎焕发活力
（南京鼓楼产业服务集团*党**委书记、董事长汪盛齐）
汪盛齐讲述了鼓楼铁北的昨天。以前的铁北是一个散养的娃，今后让铁北焕发出新活力，等于把散养的娃重新投胎。他期待鼓楼铁北的来世要做“哪吒”。他提两点建议。
一是铁北不可能大拆大建，更多的是一片一片逐步更新。这是一个非常棒的模式。铁北如果研究出了一个城市更新模式，对鼓楼主城区会有很大的启发，可以把它进行移植和再生；
二是希望南京商业地产商会在地产开发、运营、 投资、商业以及配套服务等方面整合相关资源，连接相关机构，更多关注鼓楼铁北新城，继续聚焦和探讨和铁北新城相关的话题。相信五年以后，十年以后，大家都是见证者，未来的鼓楼铁北新城一定会非常美好。
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