一个有前途有活力的片区，因为当前配套跟不上，生活氛围不稳定，这时的价格可能相对降低；片区开始逐步成熟，房价也会跟着水涨船高。
王舍人正是这样的片区，可以说是刚需们的福音。片区内聚集了众多单价15000元/㎡左右及以下新盘。比如翡丽公馆，天鸿公园大道，正荣天辰，恒大城，新城香溢澜庭、华庭、碧桂园公园首府，公园学府等等，竞争激烈！
刚需小伙伴面对如此多的楼盘，可谓挑花了眼，不知哪个楼盘适合自己。其实，回归本心，只要理性看清各楼盘优劣势以及自身买房侧重点，就不难选出适合自己的楼盘。
今天济南楼市参考（微信ID:zhaofang365)要探盘分析的就是位于王舍人片区的祥泰城。在开始之前，再次声明一下，本文仅是纯粹探盘分析，楼盘的优点、缺点都会讲到，如果有优点没有写全面，欢迎留言补充，如果缺点没有写全，同样欢迎留言补充。不喜勿喷。
NO. 1｜壹
处于巨变之中的王舍人
曾经工业区遍地
关于王舍人，关于现在的新东站片区，很多人之前对于这里的印象是贴吧上描写的那样：
济南王舍人，人山人海，王舍人就是人多啊！
来过王舍人的都知道，王舍人这边厂矿企业忒多了，最响的就是济钢，炼油厂，轻骑集团、小鸭集团、济南化肥厂等大中型国有及省市区企事业单位40余家。这些王舍人工作人员少说也有50万吧，并且是消费能力很强的。
王舍人每天中午一到饭点，王舍人街上满满的全是人啊，所以公交车是哪个挤啊，但人这么多，走到王舍人街上，就没有个豪华大酒店那，王舍人小吃店倒是家家生意很火，要是开个大酒店是么的，也能提升个档次啊……
现在的王舍人变了，上面提到的那些厂子，几乎都搬走了。以前觉得不上档次，现在万虹广场开业了、高架修好了、地铁开建了，新东站通车了……片区也改头换面，迎来新生。
先来看看王舍人片区规划。
王舍人片区位于主城区东北部，《根据济南市城市总体规划（2011-2020年）》，王舍人片区形成以济南新东站综合交通枢纽为依托，以发展战略性新兴产业、现代服务业、生活居住为主导功能的现代化城市新区。建设济南新东站核心区，布局商业、商务、商住等用地；加强环境污染治理，加快产业结构优化升级，严格控制传统冶金工业生产用地规模，积极创造条件实施搬迁。
说到王舍人片区，不得不提新东站。济南规划布局新东站、西客站、临空、孙村、济北5个城市次中心和12个地区中心，推动城市组团式发展。推进产城融合、职住一体，打造15分钟生活圈，优化教育、医疗、文化等资源配置，吸引老城区产业及人口转移集聚，分担城市功能。
新东站根据规划，未来济南至莱芜高铁、济南至滨州高铁也将接入到这里，整个车站将扩大到“13台27线”，是山东规模最大的高铁站。新东站的规模是西客站的2倍。目前新东站已通车，王舍人片区正稳步发展。
新东站对王舍人片区有综合性影响。一方面，它在片区内增加了一个人流、物流、资金流的重要节点，另一方面它将带动整个片区的基础设施建设，从而促进整个片区的开发建设，整个新东站片区拥有大片的空地，是济南少有的TOD规划。同时王舍人片区的发展不会仅依靠一个高铁站，一个片区的发展，取决于环境的塑造、产业的规划和引入，这都需要一定的落地时间。
客观来讲，王舍人片区目前还比较荒凉。
NO. 2｜贰
祥泰城售产品分析
祥泰城共分为阳光尚东、文澜园、文璟园、文鼎园、文峰园等。其中阳光 尚东 、文澜园、文璟园已交付，目前文峰园、文鼎园在售。
文峰园共规划5栋楼：
1#、2#、5#、6#是18层高层，3#、4#是10层小高层。
文鼎园容积率2.6，共规划12栋楼：
5#、6#、10#、12#为34层大高层；
2#、3#、4#、7#、8#、9#、11#为18层高层；
1#为12层小高层。
在售户型大部分为三室两厅一卫，面积有102㎡、106㎡、109㎡，主要集中在文鼎园的1#、4#、9#、11#。
116㎡、117㎡、118㎡、120㎡，主要集中在文峰园的2#、6#和文鼎园的2#、3#、8#。
在售户型小部分为三室两厅两卫，面积有133㎡、145㎡，主要集中在文峰园1#、5#等。
户型整体还不错，个别户型有瑕疵，买时需注意。据售楼处置业顾问介绍：产品全部毛坯交付，各种折扣完单价14000元/㎡左右，文峰园预计2020年底交房，文鼎园预计2021年4月交房。
NO. 3｜贰
祥泰城售置业综合分析以及优劣势
1、黄台电厂就在附近。
黄台电厂是山东省第一座高温高压火力发电厂，1958年9分开建建设，60年来为济南经济发展和居民用电供暖做出了突出贡献。但与此同时，多年来周边居民饱受废其废水污染困扰，周边弥漫着刺鼻气味，未来可能要搬走。文峰园距黄台电厂仅几百米，小区空气质量可想而知；小区东侧的大辛河也饱受污染。济南楼市参考不多赘述，直接上图，自行感受。
2、配套学校是优势。
配套学校是祥泰城的最大亮点。2015年6月，山东师大教育集团与济南历城区教育局、祥泰失业有限公司举行合作办学签约仪式；2017年8月，山东师范大学祥泰实验学校交付使用，同年9月开学。
学校是公立学校，但是实际是与山东师范大学基础教育集团签约，不是山师附小，只是山师基础教育集团的合作学校，基础教育集团的合作模式这里不再多说，该学校师资从山师基础教育集团其他校区抽调。教学质量有一定的保障，整体不错。
祥泰实验学校有小学、中学两个校区，尚未全部建设完成，目前基本满足入住居民的上学需求。
3、项目临近高架桥，有利有弊。
在售文峰园南侧紧挨工业北路和工业北高架桥，出行很方便，但是也有缺点，小区南侧临近马路的楼栋会受到一定噪音、粉尘污染。
4、黄台联络线的潜在不确定因素。
在目前的铁路网中，济南新东站和济南站无法互通。2018年10月，黄台联络线走向公示，等级为城际铁路，设计时速为120公里/小时。为缩短工期，黄台联络线部分线路可能将采用地上高架的形式。公示方案正在论证，将充分考虑环境、技术等多方面因素，最终方案需待正式批复后才能最终确定，此为不确定因素
5、小区西北侧有高压线和小清河公园。
文鼎园（在售）和文璟园（已交付）西北侧有高压线。根据规划，项目北侧棚户区要*迁拆**，土地性质为“其他非建设用地”，将继续有高压走廊通过。
小区西北侧是小清河景观带，不失为锻炼身体的好去处，但小清河的水质有待提高。
6、未来出行方式可选择地铁、自驾车、公交车。
地铁R2线中的西周家庄站和地铁线R3中的工业北路站距离祥泰城较近，实际距离都在1500米左右，步行15-20分钟，算是“近地铁房”。
文峰园南侧是工业北路及工业北高架桥，小区南侧不远有上桥口，驾车出行目前还是挺方便的。将来，随着周边大量楼盘的交付入住，交通可能会拥堵。
公交车较为匮乏，随着周边楼盘的逐渐交付入住，将来公交线路会越来越多。
7、周边的商业、医疗配套情况。
成熟的居住区，周边一定有完善的商业、医疗配套。目前附近大型商业配套只有万虹广场银座购物中心，距离小区大约3公里。周边商业用地规划有大型购物中心，并未开始建设，各种商业、医疗配套有待成熟。小区周边有水泥厂厂房、水泥厂宿舍、大量棚户区需要*迁拆**，短期内片区自然环境不容乐观。
NO. 4｜肆
祥泰城适应人群分析
得益于新东站的高定位和王舍人片区的美好规划蓝图，将来的王舍人片区会是以战略性新兴产业、现代服务业、生活居住为主导功能的现代化城市新区。前景无限，道路艰难，这一切都需要时间，目前的王舍人片区还处于大规模开发阶段。在片区内买房，一定要做好长久的心理准备。
新盘有诸多不确定性，楼盘交付多年但配套学校尚未建成开学的惨痛教训历历在目。祥泰城最大优势在于配套学校已部分交付使用，与山师合作办学，教学质量有保证，对于家有适龄儿童面临入学的购房者，祥泰城值得考虑。
很多购房者较为看重房产的保值、升值。楼市火热时，任何一项利好楼盘的配套规划都是开发商趁机涨价的借口，有多少楼盘严重透支过地铁红利？理性看待：房产升值潜力是周边各种配套综合落地的结果。王舍人片区的产业和各项配套落地还需时日，对于升值潜力短期内不要想太多。
房住不炒逐渐成为全民共识，房子的金融属性越来越弱，居住属性越来越强。从宜居性而言，祥泰城的文峰园南侧紧邻工业北路和工业北高架桥，南侧几百米是黄台电厂；文鼎园北侧有高压走廊通过，优点和敏感因素一样多，非常在意居住环境的购房者慎重考虑。但对于手头紧张，看重教育的刚需可以考虑。
新东站楼盘众多，济南楼市参考建议大家多看几家楼盘、多比较。当前的济南楼市大环境，购房者选房越来越从容。