文 | 住西堤的美女Pro：真相曝光，温柔扒皮
01
接棒华润的神盘？
这段时间，“接棒华润”成为一时热词。对，这就是融侨誉江府。
数十位读者纷纷跟我们咨询：与华润国际社区一样的神盘……
楼盘的位置示意图，乍一看，啧啧称赞，地段好到爆，不可否认，旁边的“江北新区中央商务区”、华润国际社区、国际健康城以及一中高中、鼓楼幼儿园分园、健康城育英小学等，相当夺目。
俨然，第二个“华润国际社区”。
02
初逢“融侨誉江府”
当然， 示意图仅仅是示意图。
实地探盘+产品属性调研+逻辑框架，向来是我的优势所在。于是，去看一看这号称“江北核心区”与“接棒华润国际社区”的神盘。
目前的“售楼处”实景，有部分售楼员正坐着休息，尝试着与他们交流，刚提到项目，他们脸上洋溢着神采。
然后，保安跑过来，警惕性的进行了哲学三问：你是谁？你来自什么地方？你要到哪里？如果目光是刀的话，一刀一刀，我估计已经鲜血直流……
对一个楼盘，地段是最重要的，这是城市资源属性。包括学区、城市资源、商业中心等配置，我们聚焦的是所在地段的“定位”与发展目标。决定了以后居住生活圈、舒适度，也决定了以后的房价发展上限。
融侨誉江府的周边是蛮荒态+渣土车+塔吊，我很喜欢这样的“荒芜”，因为，大片空地才能孕育出“城市发展”动力。就像女孩子挑男友，真挑成熟、稳重、多金的中青年男士，但人家会看得上自己吗？不好说哎，还不如在校园和工作场合遇到一个“潜力股”，共同成长、共享成就，潜力股男人和“蛮荒态”的城市板块一样，意味着“可能性空间”。
路边整齐停着的渣土车队，意味着“建设力度”。
有人喜欢看见高楼大厦、热闹的商场，但这种现实是“看得见”的，我可能更在乎“未来看得见的”。
有一点提醒，融侨誉江府的北侧有大量“人才公寓”“租赁房”。有的围挡，有的已建成数十栋高层，体量非常巨大。
如 江北新区2018G05租赁住房。
如 江北新区人才公寓（1号地块）项目。
OK，我们来进行一个宏观的勾勒，首先要进行一个确认，融侨誉江的确在扩容后的“江北核心区”，这点，“扩容后的江北核心区”，我从土地规划图里看到了。
但，围绕一条中心线“浦镇大街-定淮门长江隧道”，分为两个部分，一边是融侨誉江、阳关帝景、明发城市广场、大新华府、珍珠雅苑片区，一边是华润、金茂悦、绿地海悦等所在的片区。
接下来，用脚步丈量“江北新区”。
03
一边是“顶山”“大新华府”
以融侨誉江府为圆心，我在周边走一圈。
教育资源甚多。不远的地方，就能轻松看到顶山中心幼儿园，欧式建筑外立面，
最近的一个热门学校，南京晓庄学院顶山实验小学（新城校区），附近还有一个“定山河校区”。
周边的教育氛围比较浓郁，大专院校还有“南京铁道职业技术学院”。
除此之外，周边还有体量相当大的珍珠雅苑，大新华府以及周边的沿街社区商业。人烟稠密，热热闹闹，与佳和园、油坊桥的“人间烟火气”有相似之处。
南京有不排队的鸭子店吗？有人说“北极海狼”，晕啊，我很年轻我不懂。
商业种类齐全，舞蹈培训、药房、宾馆、水果、餐饮、美容减肥……一应俱全。
必不可少的就是棋牌室，几乎是这些区域左邻右舍都爱去的地方。有的人一呆就是一天，长年累月如此。这是爱好，也是氛围。旁边的安庆馄饨、东北烧烤也是亮眼。
我在当地的中介门店探房，中介表示，区域房价真的是涨了。现在大新华府卖到了两万多，小面积贵点，好的楼层和装修的话，最高也要卖到2.4万，如果是大户型，那就相对便宜点，2万出头——如果有急售，付款条件好，还可以再谈谈。当然，目前房源充裕。
融侨誉江府的一侧是“顶山”、“大新华府”、“珍珠雅苑”这种区域场景，众所周知，人间烟火气吧。
这一侧临结束，我拍到这样一张照片，“自然舒坦”，不禁莞尔。
04
初逢一边是“华润”、“核心区”
开车经过繁忙的浦镇大街（纬三路），有点胆战心惊。毕竟车来车往，这是“江南-江北”的超级主干道。
在这里，景象分外不同，更“蛮荒”，更新兴，更接近于南京的城市核心资源。
比如，一中高中部。
▲ 一中高中大门
由中国中冶建设的健康城育英小学。
南京市鼓楼幼儿园 江北新区分园。
国际健康城，对于很多人而言还很陌生，但其实已经具备一定规模。现代化气息十足，特别是经过这次疫情，很多人对于健康、医学研究、护理等都有了更真切的认知。
南京南丁格尔护理学院。
这里，我居然看到国际化名医中心，遥想到扁鹊、李时珍、钟南山、张文宏 ……
这里的标牌就让人心神一凛，有点“肃然起敬”。剑桥大学南京科技创新中心，伯克利-南京研究中心、英国中心、中美内窥镜诊疗中心、台北健康管理中心、马歇尔幽门螺旋菌精准医疗中心。
更重要的是江北新区核心区的新金融中心等重磅资源。这个虽然是效果图，但也是未来图景花卷，我不知道确切建成时间，但一切都在路上，按部就班、循序渐进。
这个是地块图，也是一个格子一个格子的资源落地图。不管核心区有多大，不管中央商务区扩容如何，这个片区给人一种“价值感”，很城市地标，也很中心。
05
微观地段，脚踩两只船？
仅仅是现场踩盘，这还只是“观感”、“体验”、“接近于真实的某种表象”。
从表象到本质，这需要进一步探究。
比如对“浦镇大街-定淮门长江隧道”，再以“凤台南路”作为参考之一，共同点是主干道，不同点是江北新区还是一个区而河西与雨花是两个区。这里，我也做客观区分。
▲ 我在丰台南路桥上拍的照
事实上，仅仅隔着一条街，区域发展、房价会有明显不同吗？
答案：是的。尤其是主干道。
比如建邺河西奥体片区与雨花，一条凤台南路，又宽又阔。西侧是河西、新城科技园、房价普遍五六万，而雨花这一侧，房价普遍三四万。
主干道“指挥效应”下，微观区域的定位、发展、实际氛围有差异。“近不近”不是核心要素，而是资源——有的看着离得近，甚至都是扩容后的“江北核心区”，但其实“资源”相差大。因此，资源属性比物理距离“近不近”更重要。
这就是融侨誉江府的位置，“浦镇大街-定淮门长江隧道”与它旁边的两个片区。
- 一个是华润、金茂悦、绿地海悦等，二手房在3.6万以上（华润）；
- 一个是阳光帝景、大新华府、珍珠雅苑等，二手在2~2.5万之间。
融侨誉江府，是与阳光帝景、明发城市广场、珍珠雅苑、大新华府等，一起来计算区域地段价值，与顶山中心幼儿园、顶山实验小学、顶山实验小学（定山河校区），扛起传统顶山社区的大旗。
还是其地段价值与华润、金茂悦、绿地海悦算在一起，与一中高中、鼓幼分园、育英小学、金融中心、国际健康城等奠定江北价值核心区？
当然，看广告与宣传，闭口不谈“顶山”、“顶山实验小学”、“阳光帝景”、“大新华府”，谈的都是中央商务、华润、核心区。这是融侨誉江府“用距离来模糊地段”的常规手法，也能理解——毕竟，我微信签名是：真相曝光，温柔扒皮 。
融侨誉江府的大众认知“定位”包括三种：
（1）真实地段，属于哪里？
（2）周边大量租赁房、人才公寓赋予微观地段的意义；
（3）融侨誉江府的真实产品力如何？
由此，关于融侨誉江府，说穿了，这是一个蝙蝠式问题。到底属于兽类？还是鸟类？
实际上，融侨誉江府的合理价值，比“蝙蝠”更复杂，毕竟融侨是正规大牌房企，也不排除教育资源跨过主干道，不排除特定的名校分校资源精确落定（虽然这个概率很小），没关系，以后我来一一探究，继续关注融侨誉江府之第三篇。