大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
中建宏泰学府悦城：“总价120万起 住执信旁三房 开盘在即。”
这意思是，120万就能买到广州名校学区房？
想得挺美~
1、 想要一个执信的学位，不容易。
其一，目前执信招生范围广泛，包含了11个小区1条村。
而且，未来学府悦城部分附近或面世或入市的项目，例如国贸融创学府壹号，也可能会被纳入执信的招生范围内。
狼多肉少，能不能让孩子读执信，只能拼运气。
其二，人户一致优先录取，只买房不入户的人机会更加渺小。
按照学校的招生录取规则，有房没入户的派位顺序是倒数。
今年执信刚开学，就有加了几十万，买了华润置地润悦和保利大国璟的业主的被孩子分到了村小，甚至被统筹到了学区外。
简单来说，除非入户，否则基本没机会，这两个小区都是为了执信学位打造的，一定会有不少人入户，加上本地村民也有不少，根本争不过。
2、 名校招牌重要，生源质量更重要。
名校招牌，在一定程度上代表了学校的硬件和软件水平，但是郊区名校实力能否向市本部看齐，难说。
毕竟， 新名校们的发展，除了师资，更得看学生们能不能争口气。
例如琶洲执信，甚至不在郊区，却因为招生范围是保利天悦和琶洲新村两个差别极大的社区，2019-2020年海珠区初一期末统考，琶洲执信在三十多所学校里排名12，只是海珠区的中等水平。
而增城执信，招生范围既包含联排别墅和洋房小区，又包括本地村和带有私产性质的荔城花园，业主的家庭背景相差甚远，很难讲，它会不会重蹈琶洲执信的覆辙。
3、 那么，如果没有执信，学府悦城还值不值得买呢？
楼盘在21号线的山田和钟岗地铁站之间， 地理位置原因，距离天河和黄埔都不算近，更适合本地工作的人。
周边绿油油，城市面貌堪忧，整个增城都还在起步阶段，这个地段偏偏前不着村后不着店，发展速度不会越过朱村、中新，等改变，时间会很长很长。
山田地铁B口附近周边广铝的商业用地已经动工，短期区配套会有提升，不行也可以开车十分钟去万达，附近有三甲医院，生活配套勉强算齐全。
由于有名校，加上通了地铁，楼盘所在片区小区云集，后期人气起来后居住氛围可以期待。
首推户型有65㎡2+1房，120万起，上车门槛较低，预算特别不足的会心动。
项目负责人跟我说，配建小学是哪一所还没确定，只能算是潜在利好。
4、 值不值得买，除了看项目本身，还可以看队友们的衬托是正是负。
2万上下，21号线增城段的楼盘基本都能买，偏偏，比学府悦城强的项目，有不少。
例如大华城东郡和奥园中新城市天地，一个在朱村一个在中新，发展更快，地段更好。
两个项目还都是地铁盘，单看地铁通勤，学府悦城能直接被打趴下。
大华城东郡虽不能分执信学位，但人家规划建设了一所12年一贯制公立学校，奥园中新城市天地150米地标和超20万㎡商业综合体，也能在二次置换的时候为业主争取更多机会。
总体来看，除开入读执信的可能，学府悦城本身没啥亮点，比它更好的盘也不少， 就为了争取一个“万一运气好”的名额而买入，很可能会捡了芝麻丢了西瓜。
5、 选择郊区名校，不如选择郊区地铁。
买郊区的，一般都是因为名额或者预算有限，才会被迫选择郊区，而这背后，又和家庭收入背景等相关。
即便郊区引进了名校，没个十年八年出不了成绩，家长和学生的圈层和实力水平又摆在那里，短期还不能和市区那些名副其实的学区房比较，未来有没有人愿意接盘，都还是未知数。
而增城现无产业支撑，投资属性低，作为睡城，毫无疑问，地铁通勤，现在到未来十年，才是业主们的第一考虑要素。
与其选择确定性不强的郊区学区房，不如入手有地铁优势，方便通勤的楼盘来得实际。
6、 未来，学区房的价值也没你想得那么高。
广州乃至全国都已经开始弱化学区房的概念，今年4月，中央高层会议明确要求防止以学区房名义炒作房价。
基调已定，未来学区房的变数陡增，广州也不例外。
多校划片摇号、集团办校等措施的出台， 已经说明，名校招牌已经不是硬通货，名校学位价值的降低，学区房价格的下调，不可避免。
那些仅靠学位就想上位的项目，被打入冷宫，只是时间问题。