作者：漫東
今天要来大家带来的是北星城的楼盘点评，从置业顾问处得知这个楼盘近期就要拿预售了。
5月份，中心城区将有近40个楼盘将要拿预售，在这众多的楼盘中，我认为适合刚需并且性价比较高的楼盘有三个，分别是北星城、碧桂园海昌天澜、建发中央湾区，碧桂园海昌天澜和建发中央湾区位于天府新区，11区的购房者买不了，那么剩下可选的就是北星城了。
北星城上批次加推是在2018年10月份，当时推出1、4号楼，户型建面97-118㎡，带装修均价9000元/㎡，共312套房源，吸引力781人参与摇号，中签率近39.95%，开盘当日就宣告售罄，可见项目的受欢迎程度。
北星城上批次摇号信息
项目之所以这么受欢迎，主要原因还是价格便宜，主城区9000元/㎡的装修房可以说是相当少见了，但是据置业顾问介绍，项目新批次预售房源的价格均价将有所上浮，预计将到达11000元/㎡，价格上涨差不多2000元/㎡，我们先不说为什么这批次涨了（后面会提到），先来看看涨了过后，它还具不具备应有的性价比，还值不值得购房者关注？
就我踩盘了解来看，我认为它仍然值得刚需、刚改购房关注，主要原因有以下三点。
楼盘详情
项目名称：北星城
加推楼栋：2、5、6栋
加推户型：97㎡、107㎡、118㎡、138㎡
预计价格：带装修11000元/㎡（最终价格以预售为准）
占地面积：158亩
容积率：2.55
绿化率：60%
梯户比：2梯4户，2梯6户
层高：3米
交房时间：2020年底
物业费：2.38元/㎡·月
物业公司：置信专属物业服务商·合达联行
市场供应
春节后，主城区仅有5个刚需盘拿预售
从市场供应来看，春节过后，主城区（五城区+高新）一共也只有5个刚需楼盘拿了预售，并且价格都不低，部分楼盘目前已经处于售罄状态，也就是说，想要在这几个区域买到适合刚需的楼盘已经不多了。
1
2019年2月25日，位于高新区的中德世邦D区拿预售，推出86-146㎡户型，带装修价格14500-17100元/㎡，目前已经全部售罄，不再加推。
2
2019年3月14日，位于高新区的碧桂园沁云里拿预售，推出93-122㎡户型，带装修价格14400-16500元/㎡，目前也已经全部售罄，不再加推。
3
2019年3月15日，位于高新区的凯德世纪名邸拿预售，推出91-193㎡户型，清水价格18000-21200元/㎡，这批次也卖完了，当然下批次还有加推，户型和价格都差不多。
4
2019年4月8日，位于金牛区的嘉通云邸拿预售，推出73-101㎡户型，清水价格10400-10900元/㎡，目前还没有卖完，按理说这个楼盘户型和价格都很适合刚需，买的人应该多，但由于周边环境加上小区品质很一般，不少购房者并不买单。
5
2019年4月19日，位于成华区的首钢蓉城里拿预售，推出首批次94-136㎡户型，清水价格12700元/㎡，508套房源，吸引了1570人摇号，开盘当天就售罄了，之后还有加推。
从以上数据可以看出，春节后的刚需供应主要都集中在高新区，并且这部分刚需盘基本都售罄了，后期该区域仅有凯德世纪名邸和中建天府公馆还有刚需房源，传统五城区仅有2个刚需楼盘供应，除嘉通云邸外，销售情况也比较好。
这几个楼盘，除嘉通云邸外，价格都不算便宜，说明只要你位置好，配套不那么差，即使价格贵点，刚需客户还是愿意买单的，毕竟这样的小户型刚需在主城区确实是越来少了。
而即将拿预售的北星城，户型建面97-138㎡，预计带装修价格11000元/㎡，虽然单价较上批次贵了约2000元/㎡，但无论是从户型大小还是单价来看，它仍然适合刚需客户，并且具有一定性价比。
下面就来看项目的区位配套怎么样？
区位配套
商业不足是硬伤，但交通和教育有亮点
北星城位于金牛区北部新城板块，项目北临天龙大道，一街之隔就是保利天和与中南海棠集，南边靠近保利公园里项目，东边是机关三幼，西边是规划中的240亩市政公园。
项目位置图
关于项目所处的北部新城板块，很多购房者是比较排斥的，而排斥主要原因还是主观上认为这里是城北，各项配套不行，这一点我并不反对，但我认为它最大的问题还是在于商业配套不足，以及由此带来的区域人气比较低的问题。在我踩盘过程中，路上行人很少，最多的就是驾校在这周边练车。
项目旁天龙大道
从政府对这周边的规划来看，该区域是打造以科技服务为主的产城区，产业和居住是它的主旋律，大型的商业规划基本没有。从产业来看，目前该区域已引进西部地理信息科技产业园和中铁轨道交通产业园，并且大部分已经投入使用，产业已经初具规模；从居住来看，项目周边目前已经有保利、中南、碧桂园等品牌开发商进驻，保利更是在区域内开发了三个项目，可见开发商对区域还是认可的。
目前的商业配套只有周边的社区底商，满足基本生活尚可，如果要逛街、购物，就只能到临近的大丰板块，该区域有福地广场、优品道广场等，而后期距项目1公里的保利天汇也规划有一定体量的商业街区，对片区的商业配套算是一个较好的补充。
周边社区底商
项目在商业上的不足是先天规划就已经形成的，难以改变，但是周边的交通和教育配套却一点也不弱。
项目周边目前有地铁5号线在建，距离最近的站点是九道堰站，直线距离约400米，预计将于今年年底开通，而等到项目交房时，已经可以享受地铁出行了。
自驾方面，项目临近天龙大道，由于5号线还未建成，目前还是一条断头路，等到5号线建成后，天龙大道将连接起北星大道和万石路，通过这两条道路可快速到达市区三环附近。
5号线九道堰站
而在教育配套上，项目周边有3所幼儿园和2所小学，并且大部分都是公办学校，与项目一街之隔的就是金牛区机关第三幼儿园和成都实验小学（北新校区），这两所学校目前已经开始招生，而距项目约400米处还有一所保利天汇待建的小学，目前已经确定将引进人北小学，整个学校建设已经大部分完成，不久也将开始办学。
机关三幼
成都实验小学北新校区
保利天汇待建的人北小学
由于项目还未交房，所以具体划片还不确定，最终划片请以交房后为准，以下信息仅供参考。
2018年成都实验小学北新校区划片
产品规划
刚需刚改户型，这批次装标提高了
项目总占地约158亩，分三期开发，一二期共占地约118亩，三期占地约40亩，目前正在开发的是项目一二期。项目一二期共规划有12栋高层住宅，以及110户的联排别墅，整体采用高低配置，高层呈半围合式布局分布在项目四周，别墅则分布在项目的中间位置。
项目楼栋分布图
这种高低配置是目前市面上比较流行的一种布局方式，它将最好的位置和环境留给了别墅，以达到产品溢价的目的；高层相对来说，在舒适度方面就有所降低，不过好在，项目高层采用半围合式布局，这样就形成了两个中庭，并且也保证了楼栋之间有足够的楼间距，避免对视。
即将加推的是2、5、6栋，3栋楼均要临路，不过好在不是主干道，车流量较大，影响不是很大。从楼栋朝向来看，2栋为东西朝向，部分户型会当西晒，5、6栋为南北朝向，但由于采用2梯4户的配置，所以并不能保证所有户型都朝南。
本次2、5、6栋将推出四种户型，97㎡、107㎡、118㎡、138㎡均为套四双卫，2栋为2梯6户，5、6栋为2梯4户，层高均为3米。
先来看2号楼的三种户型
项目每个户型都做成了套四，即使是最小的97㎡户型也是套四，可见赠送面积并不小，这算是项目的一个亮点。
户型整体上偏向于功能性，各个空间都比较方正，舒适度最高的是主卧，其余两个小户型的开间在3米以下，舒适度相对要低一些。97㎡和107㎡户型采用竖厅设计，118㎡户型采用横厅设计，竖厅户型餐厅的采光会不太好，另外107㎡、118㎡户型虽然朝向中庭，但是会当西晒，建议优先选97㎡户型。
5、6栋有两个户型
118㎡户型采用竖厅设计，朝南，临社区小路，户型整体采光不错，采光稍差的就是餐厅，舒适度也仍然体现在主卧上，其余次卧的空间舒适度都一般。
138㎡户型也是采用的竖厅设计，朝向中庭，但是朝北，整体光线要稍微差一些，不过好在做到了全明户型，餐厅也有采光。除朝向外，户型各个空间的舒适度都比较高。
项目本批次也仍然是采用装修交付，不过装修标准相对上批次有所提高，上批次装修标准为2300元/㎡，而这批次预计装修标准将在4000元/㎡，而项目之所以价格上涨，主要就是这个原因。
目前样板间还未开放，详细的装修明细还不清楚，需要等项目拿预售时才会公布，从置业顾问处得知，本批次将加上新风、地暖、中央空调三大件，其余配件也会采用市面上一些比较高档的品牌。从这里也看出，价格上涨主要就是加了这个三大件，至于值不值这个价，还需要购房者仔细比对。
购买建议
刚需刚改客户可以关注
首先要说的项目适合周边地缘性客户和5号线辐射人群关注，其他不介意城北这个区位的客户也可以关注。
前面已经提到，主城区刚需供应本就不多，并且不少项目的价格并不便宜，北星城虽然区域位置要稍微差一些，但是价格、交通、教育都有一定优势，以97㎡户型为例，装修价11000元/㎡，总价约106.7万，首付三成仅32万，对比主城新开的刚需项目，这个价格是具有一定优势的。
虽然楼盘还存在一些小毛病，但是以这个价格买刚需装修四房，主城区基本上是很难再有了，所以建议有刚需购房需求的客户积极关注。
（来源：成都摇号助手，欢迎关注）