终于，深圳二手房价格不再是涨不停，而是以降价房成交为主流。有的是从高报价到大幅降价成交，有的是成交价大幅低于高峰期成交价，新政前房价*力暴**拉升的现在正被打回原形，前有南山诺德领降，如今花样年也有业主选择主动刺破泡沫了……
01 新房、二手房成交数据
本周（7月12日——7月18日）全市新房共成交603套，成交面积为60026.99平米，相比上周分别下降10.13%、9.18%，日成交量见图示
本周（7月12日——7月16日）全市二手房共成交603套，成交面积为55670.93平米，相比上周分别上升8.55%、3.08%，日成交量见图示
02 二手房一线市场分析
一线市场保持低位平稳，成交无明显变化，市场各方参与性都不高。目前比较焦灼的是业主，有的想趁目前高位出手，有的想完成置换需求，但眼下面临的最大困境是，无人接盘。
深圳二手房市场迎来了真正意义上的买方市场，上半年就已放盘的业主，最近都在下调价格以便迎合市场预期。此时业主还坚挺、与低沉的市场抗衡，无异于鸡蛋碰石头，不急卖的除外，这种房子中介也不会主推，普遍热衷于推价格有吸引力、能快速成交的房子。
不过多数业主依旧停留在探市阶段，都不愿意一次性降到位，千万不要说你的房子楼层高、装修好，所以不应该和其他房子一样降那么多。想法没有错，但市场不买单，一切不过是“自欺欺人”。
你最应该参考的是，所有同户型在卖房源中，你的报价与最低报价那套相差多少，差价越小，成交机会越高。
比如最近蛇口汉京山放出了一套88平的复式3房户型，楼层低是不足，不过价格便宜，其他在售报价都在1字头以上，该房源低于1字头。
从下图来看，其中刚好1字头那套我们3月份推过，不过后来业主放租出去了，可卖可不卖，所以当前这套与在卖最低报价相差140万，去掉楼层差价，至少也便宜100万左右。
再看下这个数据，与新政前高峰期成交价相差140万，缩点水，至少也比高峰期成交价便宜近100万左右，报价与2020年年中成交价接近，该房源近期成交概率很大。
03 市场萎靡，豪宅业主不得不降价卖房救实体
遭遇调整期，不仅刚需、改善业主急卖必须要做出降价行为，豪宅业主也不例外。
这就要提到上次我们说的三湘海尚那个“卖房救实体”的业主了。再一次证明，不管急不急卖，深圳业主在任何时候都嘴硬——低于这个价不卖、这就是底价、要谈价的不见，等等，结果没过几天就卖掉了，而且成交价大大低于当初坚挺的价格。
三湘这套208平的，因为低楼层、高总价，当下市场大买家比较犹豫，业主价格也咬得死。我们推过一次后，也仅是在关注着而已，上周我们市场人员了解到，房子卖了，刚好wu字头成交！
说好的一分不少、谈价空间不大，你还是wu字头偷偷卖掉了……
相比此前最低报价便宜了400万，相比一直维持的报价，少了500万，降幅在9%左右！为了工厂、为了解决资金周转，就算是湾区豪宅、户型再稀缺、放卖量再少，能不能尽快转换成现金才是业主首要考虑的问题。
市场调整期，豪宅业主也摆脱不了降价出售的境地。
只要有业主引领降价，犹如多米诺骨牌被推倒，势必会动摇同片区临近小区业主心态，其他急卖的业主也会跟着适当下调报价。
还有7月初我们发过的澳城二期业主急售降价300万的89平4房也成交了，成交价相比最后一次报价又低了50万。该业主通过一次性给出极具吸引力的降幅，首先把潜在买家吸引过来，然后才有了谈判机会，顺利卖掉，最终也就是再少了50万而已。
业主这种操作在当下市场是非常明智的。近期成交的房源，基本都是有再次下调价格，最终成交价相比我们发出时的报价也还要低，所以，只要业主诚心、急卖，谈价空间就看个人“努力”，或者有没有靠谱的经纪人愿意站你角度帮你尽可能多的争取价格。
以上两个成交情况能说明两个现象，首先，好房子+高性价比，还是能很快成交的；其次，急卖的业主，除了在报价上会给出非常明显的降幅，实际约谈仍有可观空间，这就十分考验你的砍价能力和经纪人是否站你角度了。
04 诺德房价神话破灭后，花样年也逃不过……
宝安花样年最近成交了一套1房，成交价几乎可以说标志着该小区开启了房价挤泡沫阶段。
这套房子我们原本打算推的，因为业主急卖，把价格降到了wu字头以下，接近去年10月份成交价，中层客厅出阳台、偏南向户型，极具性价比。而且业主原本可以比最终成交价低15万卖的（我们有客户谈过一轮，最终被行家加价买下了）。
给大家例举一些成交数据就知道性价比是怎么凸显的了。
性价比案例1：3月份的时候成交了一套1房户型卧室出阳台的，全款卖的，现在成交的这套客厅出阳台比3月份这套还低35万，客厅出阳台一般比卧室出阳高10-20万左右，那么现在成交的这套至少便宜了50万左右。
性价比案例2：新政前同样是客厅出阳台、偏南向的户型，高峰期成交价如下图所示，该户型品质和花郡成交这套几乎一样（花郡比花乡更安静），成交价降了45万，相比业主卖了一天的最低报价，则是降了50万。
综上，几乎可以得出，花样年最好的1房户型（南向、客厅出阳台）成交价已经回落了50来万，降幅达11.11%！
出来混，迟早都要还，花样年去年年底业主们自嗨吹的房价泡泡，终于还是自己亲手刺破了……
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