卓易数据新推出了《易起》的对话栏目，与开发商一起聊聊地产或项目背后的那些事。 首期我们采访了银丰玖玺城副总经理——綦宁，为我们深度解密2年时间，千万级别的银丰玖玺城如何实现去化千套。

山东头被称为青岛最值钱的城中村，在这片土地上拆出了很多资产千万的原住民，同时又入住了大批身家千万起步的新业主，这是一片造富和承富的土地，山东头完成了从城中村到“现象级楼盘”的变身。

银丰玖玺城2019年10月首开卖出276套，销售总额超过30亿，而此前独霸崂山区的海信麦岛组团一年销售二十几亿， 银丰玖玺城单盘一年卖出70亿，从此“一战封神”。

按照银丰玖玺城诞生之前崂山豪宅的流速推算，玖玺城一期完成去化至少需要5年，而银丰玖玺城1055套高能级住宅两年多的时间只剩20套，卖掉了120多亿。根据卓易数据统计目前网签了87.7亿，占2019年10月以来崂山区成交总金额的19%，要不是二期打磨时间过长，或许目前的纪录更高。

“封神”的资本是对城市资源和山海自然资源的绝对占有，是成为“顶流”的基底，而“产品”、“圈层运营”、“服务”、“精装”以及“平衡”几大关键词让银丰玖玺城拥有了让*欲人**罢不能的魅力。

千万级别客群构成

“这一群高净值的千万富豪到底来自哪里，客群画像是什么”，带着很多同仁共同的疑问寻找答案。

“与大多数人猜测的不同， 客户以青岛为主，省内其他城市的客户未超过20%，市南和崂山的客户占整个一期约70% ，剩余大部分是青岛其他城区的高净值人群。而省内其他城市的客户大多与与青岛有着千丝万缕的情缘，或工作置业或为子女置业等，作为第二居所或者临时住所，单纯无其他因素买房的不超过10套，整体来说银丰玖玺城是青岛购买力的见证。”綦总表示。

整个客户行业构成也超乎大多数人的想象。 客户中第一梯队是房地产从业者或与地产相关的建筑、装修的从业者 ；其次才是崂山的标签金融行业，然后是制造业、加工类的私营业主和高管，青岛传统的家电制造业客户反而非常少。

同时，客群反映和见证了青岛行业财富的变化，船运和货代这两年吃尽了红利，财富增幅也在银丰玖玺城得到展示，同时展现了银丰玖玺城对财富的虹吸效应。

以上回答了颠覆了大家对青岛豪宅的固有认知。银丰玖玺城作为豪宅项目与其他豪宅放眼全省甚至全国不同，项目主要源于青岛内生力，同一个城市同一财富阶层更容易吸附，这也恰恰为银丰玖玺城的圈层运营建立更直接的基础。

2

圈层形成IP反哺营销

圈层运营是一种服务作为房子的衍生品，满足业主不同层次的需求，重建邻里之间亲密关系。

（银丰玖玺城业主活动现场）

而 圈层运营反哺在营销层面，就是塔尖客户口碑相传、靠银丰玖玺城的业主、以及社群的推广，老业主带新客户的比例非常高 ，老业主成了种子客户，像滚雪球一样带入更多的客户，这是玖玺城流量密码之一，圈层运营成了玖玺城的一个IP，是银丰自己的一个市场解题之道。

根据马斯洛的需求理论，玖玺城业主的物质到达了一定财富层级，银丰抓住了业主们在精神和情感方面的更高需求。

（银丰玖玺城社群活动一览）

綦总介绍到， 2021年银丰玖玺城大大小小地活动加起来有400多场，且目前还在增加中，很多活动是业主自发组织的，基于行业、兴趣爱好等，从教育、运动、读书到投资理财，很多时候银丰做的是组织协调和提供服务，圈层运营成了供应生活，业主与业主间的真实链接。

玖玺城不仅提供高品质社区，还提供社区氛围和社群氛围，客户从买“生活空间”到买“生活场域”，形成一种价值形态。

银丰玖玺城提供了另外一种生活方式。

另一个层面，高净值的人群在银丰玖玺城搭建的这个社群平台内实现了圈层内的资源流动和整合，业主甚至产生了合作关系，在玖玺城收获了房子、收获了朋友，同时提供了一个事业平台。

通过圈层间的互相影响和带动，银丰玖玺城业主们带来了营销的内生力。

3

玩转产品

崂山市场近几年中高端项目涌现，豪宅市场蛋糕做大，竞争比拼也更激烈，豪宅市场中吸引力是第一位的， “地段+产品+服务”成为银丰玖玺城的“三板斧 ”，三重优势保障了对市场的吸引力和收割力。

首先，银丰玖玺城拥有崂山经济配套资源的最高配置同时搭配山海资源，地段稀缺且无法复制。

大宅的“质感”，内部装修采用国际一线最好的装配，外部园区一期由李宝章大师联手国际空间大师唐忠汉打造的一心一脉两轴四园人文秘境；二期园区由打造了多个豪宅地标的上海朗道叶翀岭大师亲自操刀设计的。

服务方面我们现在能看到的圈层运营，至于其他，需要在9月交付之后验证，但物业方面引进了全球五大行之一的高力国际。

二期即将开盘， 二期最大的特点是产品主义的进阶 ，打板新产品，在一期大量客户研究的基础上做了反复打磨，团队经验精进，无论是产品理念还是规划理念将一期的一些遗憾、想象和突破都在二期得到了释放。

二期可以说是没有短板，产品对位。 首先是大尺度的复兴 ，在根据一期客户的调研，将一期产品的户型弱点和尺度空间进行了调整，“ 大面宽、重采光、长楼间距、户型功能性和成长性”都是二期产品的标签 。例如215㎡的套四户型做到了南向四面宽，7米宽的横厅且双联景观阳台，“跑道式”阳台成为巨大的取景器。目前因为全面考虑客群归家后的每一个场景情境，户型还在不断优化中。

整个二期户型是128-313㎡的大跨度，依据目前市场需求制定了均衡的比例， 165㎡、195㎡和215㎡是主力户型 ，户型设计和空间布局很能打；261㎡和313㎡的终极大平层均50套左右，随着海信君澜进入去化尾声，崂山前海大平层银丰玖玺城基本一枝独秀。

此外配置了60套的128㎡套二户型，占比8%左右，这一部分房来自于一些业主给父母置业的需求。

二期装修及成本在一期的基础上升级 ，精装标准同步世界级豪宅，精装品牌、地板、建材等采用汤臣一品同等规格。无论是材质、品质、档次和环保标准都是顶格配置，自然价格也会比一期上调。

二期产品践行样板先行 ，在颗粒度极高的样板间中， 让挑剔的客户不断验证、提炼需求，银丰持续改进、精研和打磨，输出居住体验和舒适度高的极致产品方案，同时通过样板间触动感官的细节，在大量细节叠加之后，某种程度上银丰更懂用户的心理。

（银丰玖玺城二期外立效果图）

银丰玖玺城二期不仅仅是大尺度的复兴更是审美的迭代，尤其是建筑的气场，采用现代极简风，超大窗体比，大幅的阳台玻璃栏板与石材辉映其间，看上去沉静又剔透，如此通透的视觉，让建筑的轻盈与精致得到充分的体现，成为趋势性的高端住宅。

银丰玖玺城二期可以说是王者归来，会不会再造一期的去化奇迹，马上可以见证。

关于项目信息以售楼处为准。