在同一个板块，比较、评估各个小区的综合硬件条件和价格是很重要的，这关乎到你买到的房子的短期价格和长期价值。我们可以通过位置、设计、品质、学区、地铁、物业管理、换手率等方面综合分析和评估板块内各小区的价值和预测未来走势。宁波知名的板块都可以遵循这种方式综合评测，比如东部新城核心区、鄞州公园板块、明湖板块、长丰板块、*江老**东等高级板块，鄞州万达、中河街道次新房、姚江新城、湾头等稍次一级的地段也一样，哪怕是像潘火、下应、邱隘、首南等低级别地段的次新房也可以按照这种方式评测。同样道理，奉化、前湾新区、慈城等地的次新房也可以。
鄞州公园板块的次新房是最容易评测的，只要有能分辨产品设计和品质区别的能力，就可以变得简单，因为学区这样重要的因素比较统一，相对区域也较小。而江山万里这几个小区更要简单一些，得房率都几乎一样，加赠送后的得房率，洋房基本在98%左右，高层因为梯户比不同，大约在90到93%之间。其实宁波最缺的就是能分清设计、品质和经济学的人，所以还是要多学习，并且学透。鄞州公园板块的江山万里社区分为七个小区，在这里把五期和六期按备案名，统称为星耀阁。它也是唯一一个缺少鄞州公园景观的小区，也可能小学会被分到惠风书院之外。
为了方便比较宁波楼盘的品质，我引进了奢侈品分级的方式来划分，但是也只是针对品质小区，品质不够级别的，不必算在内。分为顶奢级、顶级品质一线、高端一线、品质一线、高端二线、品质二线六个级别。世界上没有两个品质完全一样的楼盘，所以并不能说在一个级别的楼盘，品质就是一样的。别墅类也排除在外，因为它是一种特有的产品。我很少讲别墅，因为它太复杂，也要求太专业，就是讲了许多人也听不懂。评估别墅主要看地段、间距和花园等私人空间和私密性、规格和设计等可改造和功能要求。
按照品质分级方式，我们把鄞州公园江山万里各小区分级如下
顶奢级 昆吾
顶级一线 琅峰
高端一线 江山万里二期 (因为它是毛坯) 江山万里一期
品质一线 江山万里四期 江山万里星耀阁
在这里要注意，评定是是小区，也就是一个小区的综合品质，不分洋房、高层或者景观房。以后关于评定价格时也是说小区均价。
星耀阁在景观和学区可能面临变化的劣势，那它应该算是垫底的。一期虽然品质和景观都比较好，但是楼龄、设计的缺陷和工艺当时不成熟都是劣势。四期是唯一不是石材干挂的小区，洋房外立面易老化。我们假设以精装的星耀阁为基础，那么一期和四期的单价应该大约比它高5%，这里一期和四期指的是毛坯价格，已装修的按装修情况评估。
二期虽然也是毛坯，但是综合品质和设计明显比一期出色，因为只有一排，所有楼幢都是南向直面公园景观，这是在这些小区里面独有的，所以价值和琅峰没有太大区别。二期毛坯和琅峰的价值应该比星耀阁高出大约20%。
昆吾的品质已经不用太多介绍，哪怕是把海宴府和新世界放在旁边，也是相形见绌。为什么？因为它的地价成本在销售价格的占比不到25%，这也是鄞州公园所有江山万里小区都能溢价的主要原因之一。另一个原因就是江山万里当初(我说的是当初)设计和理念超前的房地产开发公司，重要的是在这些建设过程中一直保持超高水准的品质。这里面只有星耀阁中的五期，地价成本占销售均价的将近一半，琅峰占比也只有42%。所以我在去年的文章中一再警告谨慎购买那些地价占比达到70%，甚至将近80%的项目。一样的道理，大家也可以把这个当做选房参考，前提是你会计算加配建后的实际地价。那么，经过综合比较后，昆吾的均价应该比琅峰和二期再高出20%。
我们也可以用反向思维法，以昆吾为标准，进行各小区计价的反向计算，我想这并不能算是一道有多少难度的应用题。
在这里我们还要注意某些问题，虽然主要是按品质和设计计算，但是价值因素还是有它特别的地方。如果按照建筑成本，昆吾两倍也不止四期、星耀阁，但是我们还得计算许多其它东西。我没有给出星耀阁，或者昆吾现在应该是多少参考价格，因为写在文章里会固定，但是价格总会变动，没看到6月M2都已经达到258万亿了吗？
许多人总喜欢说鄞州公园板块房价快比得上东部新城核心区了，其实这种看法是片面的。东新是宁波的中心，房价是靠行政级别和顶级产业发展推动的，而鄞州公园的房价是靠品质和景观崛起推动的。我们拿公园天下和风澜熹园和保利印江南比品质，那也是完胜，但是价格却还是差距明显，所以说房价中地价因素，还是东部新城核心区要明显高。
东部新城核心区和鄞州公园板块，是许多宁波人没有通过房产实现财富增值，错过的两个最佳机会。当初一个名不见经传的小公司，却能坚持打造出超高品质住宅，很多人因为偏见和缺乏尊重而错过。如果没有这家小公司，我不知道现在的鄞州公园板块住宅会是什么样，但一定没有今天这种品质。
是鄞州公园成就了江山万里，也是江山万里润色了鄞州公园。
