周星驰电影“功夫”，让凶神恶煞的包租婆生动形象，深入人心，给人一种错觉，房东都是非常强势，说涨房租，就涨房租，说要赶人，就能赶人。
但是在现实生活中，大多数房东出租房屋，并没有那么“霸道总裁”式的为所欲为，更是会遇到各式各样的租客，否则，也不会那么多人图省事，将房子放给二房东了。
怎样做一名合格的包租婆呢？以下就是防坑必杀技。
一 、房子要备好——租客住得安全、舒适、顺心，才能稳定收租，减少麻烦
1.关注甲醛超标问题。根据“室内空气质量标准”要求，出租房空气质量必须符合国家空气质量的相关标准，出租房甲醛超标属于“隐蔽瑕疵”，即便租客没有及时发现，除甲醛费用应该由房东支付。如果危害健康，租客还可以随时解除合同。
2.检查室内家具家电情况，尤其是用电、用气的电器，要做好检查并请租客签字确认。比如热水器，一定不能用已被淘汰的直排式浴用热水器，容易造成煤气中毒。对于用电的热水器，出租前也要做好检查检修，否则一旦漏电，也会造成安全隐患。前一段时间，东莞法院还判决房东赔偿97万元给死亡的租客。
3.将房屋出租现状拍照并请租客确认。为防止有租客擅自改变房屋装修情况，造成人身的损害，需双方确认房屋现状。
二 、租客要选好——“人对了，世界就对了”
虽然出租房屋时候，双方都要签订合同，但是合同只能约束有契约精神的人，对于“光脚不怕穿鞋的人”，合同再完善，都会被视为一张废纸，即使诉至法庭后胜诉，也是无法执行。
1.优先选择的租客群体：固定上班族，女性，有孩子的家庭。
2.谨慎选择的租客群体：外国人、年迈的人、无工作的人、有过犯罪记录的人、夜场等特殊职业的人。
三 、合同要签好——合同中的几个关键点
1.押金。租房中因押金所引起的纠纷非常普遍。押金能否退还，关键要看合同是否约定，作为房东，一定要在合同中明确约定，押金退还的条件及期限，厘清双方的权利义务。比如，合同通常约定，租客在租赁期届满前退租，押金不予退还，如果没有约定，则押金可视为租客使用租赁物和及时结清水电等费用的保证金，此种情况下押金应当予以退还。
2.转租。如果同意转租，则要在合同中明确转租的条件及期限，同时，转租前需房东确认房客，否则租客为了尽快转租出去，会放松对新租客的要求。
3.提前退租。租房合同还没到期退租，房东需要重新放租，会花费一定的时间、精力、金钱，给房东带来一定的损失，所以需要合同中明确，提前退租需要违约责任。一般情况下，提前退租违约金为没收押金或1-2个月的租金。
4.税费承担。按照税法规定，个人出租房屋取得租金收入，需要缴纳营业税（包括城市维护建设税、费附加）、房产税、个人所得税等三部分。因此，需要在租房合同中明确，由谁来承担税费以及怎么承担税费。
5.学位使用。现在很多大城市，房子对应的学位使用次数受限，比如深圳，一次使用，锁定6-9年。如果租客使用之后，房东再次使用或者卖房时就会受到影响，因此要提前约定好是否出租学位，以免之后就此发生纠纷。
6.优先购买权。按照民法典第726条规定，租客对于承租的房屋享有优先购买权，为了避免房东卖房时候可能受阻，应在租房合同中事先约定，租客放弃优先购买权。
7.其他细节问题。比如，约定合同解除的条件，在符合条件的时候可以解除合同（不交房租、从事违法活动等）；留存租客的身份证复印件及材料邮寄地址，如发生纠纷，可以找到租客个人信息并邮寄相关资料。