昨天晚上，一位购房者咨询103㎡左右的高层产品。
主要对比的是绿城·春江明月和亚新·大梁府。
主要对比点包含：居住舒适度、不考虑学区、区域配套、户型、现房准现房等。
任何时候，买房决策都是分时期，看具体情况的。
比如：若都是项目入市的期房阶段，春江明月是绿城轻资产代建的绿城管理，大梁府是深耕开封本土多年的亚新。在市场上涨阶段，对于这两个房企的品质营造能力都无需过多的怀疑。
如果一定要比较的话，掌握大梁府话语权的是亚新，掌握绿城·春江明月话语权的是背后的国企大河报业集团。更直白一点，亚新想干啥事，亚新说了算。但绿城想干点啥事，还是要听听大河报业的意见，才能形成最终的决策。
虽然该购房者不考虑学区，但对于其他购房者来说，学区可能也是重要的选项。由于2022年小学划片范围还没公布，所以只能参考2021年小学划片范围。
亚新大梁府划片到金明实验小学西校区。而对于绿城春江明月来说，应该是划片到明德小学。
从居住舒适度上来说，主要可以参考两个维度。
其一、项目容积率；其二、项目的购买客群。
从项目容积率上对比，大梁府2.2，绿城春江明月应该是2.5左右。
从购买客群上来看，亚新大梁府在摘地时期处于开封房价上涨阶段，土拍地价较高。这也使得其在规划阶段，就是奔着改善客群去的。当然，我们不能说绿城春江明月是刚需，但如果你把绿城春江明月放在改善层级里，显然没有亚新大梁府的改善段位更高。进一步考虑到项目的销售价格，亚新大梁府是高价入市，在市场行情下跌及横盘期，价格随着市场也有适应性调整，增加毛坯房源，下调价格。
当前的开封市场，就交付能力稳定性来看，央企>国企>民企，这是大定律。
但就目前的开封市场来看，国企也分很多段位，并不是所有的国企都一定有稳定的交付能力。这个话题，不敢往下多说。
我们换一个角度来看，即：
就目前的开封市场来看，现房一定是比期房更安全的。和以前的期房市场不一样的是，当前的期房建设资金更依靠于房企销售和企业内部融资。为什么说央企、国企风险小？主要是因为他们的资金成本更低，通俗的说就是他们找来的钱更便宜，也更容易找来钱。也就是说，在当前项目销售速度减缓的情况下，对于期房来说，永远无法判断哪个点上开发商会缺钱。如果缺钱又搞不来钱，搞来的钱又贵，房价又卖不上去，其风险可想而知。
反应到规划层面上，同样也是如此。
现在落定的配套比规划层面的更靠谱。但未来将落定的规划，同样也值得期待。
所以，这也就是前文所说的，买房决策一定是分阶段的。规划是给你画了一个梦，你要想要现实就从现状出发。你要想追梦，就得等待不确定性。
对于购房者来说，关切的是绿城西边有没有中央景观公园，何时会开建。
具体来看，它大概会取决于中意湖的一个项目，即：开封国际文化交流中心。它建好以后，并投入使用，并看什么人最终使用，或许才能决定中意湖南侧的中央景观公园何时会真正落地，会不会落地。