我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：房姐您好！请问这个房产税对未来一线城市的房价有啥影响？会不会还下跌啊
回答：1. 房产税出台会很慢，即使出台了也会有很多的减免条款。从2003年提出到现在，房产税依然处在立法讨论的阶段，大量的非商品房 福利房等都是征税的阻力 2. 如果真要出台房产税，征收的对象只能是商品房的购房人。而恰恰是这些人，在购房时已经交过了一次巨额的土地出让金，再让其交一次房产税，于情于理都有点说不过去。可以想见，如果政策一定要出，一定会像上海或者重庆的试点那样，增加大规模的税收减免，如人均40平方米以内免征房产税，照顾大多数人的基本利益。这样一来，征税的力度就大幅降低了，对平抑房价的作用也会很小 3.上海和重庆于2011年开始的房产税试点，对抑制房价的作用很小，几乎可以忽略不计。而在国际上，韩国在2005年加重了房产税（综合不动产税），但是之后的房价依然是上涨的。所以，对于房产税抑制房价的作用，不可过于高估。
提问：【*款贷**问题】已经决定买房了，首付250w，sfsd，*款贷**三百七十左右，父母和我接力贷，父母还有十年退休。目前在看找哪个银行*款贷**，请问这里面需要注意啥？那个银行*款贷**区别大么？怎么挑选？
回答：现在都是参照 LPR， 对于不同银行来说，利率基本一致 差别不大。 不过每家银行的其他政策有些不同，比如说： 1.审批时间，不同银行审批快慢不同； 2.审核要求，不同银行对于申请人的资质、流水等要求有所不同； 3.关于提前还贷：需要注意不同银行可以提前还贷的时间、违约金等存在不同； 4.放款时间：不同银行放款时间存在差异。 建议找机构帮助操作
提问：房姐好！ 佩服你的学识，感谢你对大家的指导。 我的问题是：本人快退休了，家人身体一般。需求是想寻找一个养老居住房子，有三甲好医院，小区有食堂，周边有公园，房子质量较好较新。 北京能找到这种房子吗？谢谢！
回答：可以看看牡丹园附近，有元大都遗址公园+北医三院。 如果用老人票买，以后走继承和赠予 税费较高，可以对敲走买卖交易
提问：房姐，您好。目前情况stsd，*弹子**400。还款能力为每月到手1w，在租房情况下每月能拿出5000还款，另外父母能帮忙每月还1w。主要目的为自住保值（未婚暂不考虑上学），倾向于建材城东路单位附近的富力桃园89两居（全下来550左右）和北七家万科翡翠公园118三居（总价680左右22年底交房），请问这两个选择优劣如何？另外我是否还有其他更好选择？谢谢。
回答：翡翠公园>富力桃园 另外新盘可以看 万橡悦府、中海寰宇天下 如果不是新房癌的话，二手性价比会更高，选望京、酒仙桥、朝青板块
提问：房姐您好，我到今年十月后差不多有500-600的*药弹**，已经*款贷**买了一套学区房了。打算买一套投资，两年后卖掉。因为两年后孩子去世纪城人大附上学，卖掉后在附近买个三居。您帮忙推荐几个两年后好出手的，两年内有一定升值空间的小区吧，谢谢。
回答：持有2年时间太短，算上交易成本，盈利空间有限，尽可能持有3-5年 推荐 十里堡海华堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小区
提问：房姐您好！京户，夫妻二人45岁，家庭成员4人。目前有东铁营桥92平两居。想换卖了加上*款贷**，换一套大三居或者四居自主为主。目标锁定在西红门九龙山庄或者九龙花园选一套老破大（600个左右），或者西红门荟聚附近临近地铁的，您怎么建议？
回答：西红门商业发展还不错，在大兴自住+保值是不错的选择 九龙山庄和九龙花园算是大兴很早的商品房，周边配套很成熟，不过大兴从保值角度次新最好同时也要接受溢价，或者折中看2000年后的盘
提问：亲爱的房姐，我有两个问题，希望得到回复。第一个，我们现在住的是亚运村卧龙四居室，多年前全款买的，房本面积大但得房率低，不到70%，均价五万多，朝向一般。我们家居住人口不多，三居室足够用。想通过置换，把四局变成三居和两居，这样分别还贷，两居还能出租，是不是有利于家庭财富增值？但是我们家单价低，对于买房人来说算是笋盘么？那我们卖笋盘的话是不是算是吃亏了。我们这个房子会不会以后涨起来，因为二胎家庭更多了，需要更多房间。现在很难下决定卖掉大房子，希望得到您的指点。第二，如果操作了，那二套小房是朝青朝阳公园，还是望京？朝阳公园朝青板块是不是已经成熟走向衰落的板块，望京是不是更好点？
回答：没必要卖，抵押出来盘活资金，再投资一套才是正确选择。 朝阳公园衰落不会，周边产业比较稳定。望京未来预期会更高点。
提问：房姐您好 东坝1982年的老公房 红松园1号院内 是否值得上车？
回答：东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。同时还有部分年代较老的社区如中铁十六局社区、红松园、康静里和东坝家园等…… 东坝保障房较多，价位不高，目前二手单价不过4－5万元，虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。
提问：房姐您好，看了您的精华帖，您认为东三环是产业相关可投资，但是朝阳的教育资源一直不好，未来的定位也是商务区。如果未来朝阳的教育资源配套没有改善的话，您觉得东3-4环还有投资价值么？其比起西城伪学区的投资价值更高么？内在逻辑是什么呢？谢谢！
回答：因为朝阳便宜 同样是5万，3环和5环，你选哪里？ 主席说：个人的奋斗很重要，但也要考虑历史的进程。 什么是历史的进程？ 哪里有钱，哪里有人，哪里就有资源。 教育就是一种资源。 北京最富庶的商业地区，在朝阳。 公立教育，是大众产品，不是被一部分大众利用的特权。 教育的均衡化，是历史的进程； 随之而来的，是教改，教育集团化，多校划片... 学区的高低不平，会被人类规律所摊薄，今天人口富庶教育最低的朝阳，尤其是泛CBD，望京等地区，将获得更多的资源。 海淀学区，会无限接近朝阳的水平。 西城看似高地，但随着海淀东城被逐一消灭，也是必然的局面。 没有风声，只是拖延，治大国如烹小鲜，不可操之过急。 不要指望挨着领导； 大众和统治阶层界限，不是地理位置的靠近就能分解的。 小灶随时可以开，领导可不想抢大锅饭。 明知市场已经开放，还抢着最后几个大锅饭岗位的，历史已经告诉你结局。
提问：北京2套，*弹子**320，夫妻办公在海淀和东城，既考虑居住也考虑投资、考虑最好是三居，目前看到的比较理想的区域是惠新这块，除此之外，还有其他更好推荐的位置吗？另外总预算建议在多少呢？谢谢！
回答：可以看800左右的标的 惠新板块可以看，推荐 淘下罗马140平左右的户型，适合纯投资 如果愿意接受品质溢价可看看千鹤家园，注意避开1、2、3号楼由于临近北四环，有噪音污染
提问：房姐好，家庭名下杭州一套200平三居室（价值900w）、北京大兴一套70平一居室（目前一家三口自住，价值300w），孩子今年开始在大兴上幼儿园，2023年小学想在东西海上。家庭年收入到手60w左右，家庭负债160w。需求有三点，1.2023年之前买套东西海学区房，中等学区即可 2，杭州大房子卖掉之后要再买套小两居(一是我的户口在杭州二是过年回杭州有地方住) 3，家庭的这点资产该怎么倒腾能做到保值。帮忙给点建议，大兴的一居室要什么时候出掉？杭州的房子什么时候卖？北京学区房和杭州的小两居大概买什么价位什么样的房子比较好？以上的买房卖房顺序是什么？现在思路比较乱，麻烦帮忙梳理下，tks
回答：北京学区房不着急买，23年看政策再决定买哪里。 杭州的玩法和北京不同，建议新盘，杭州目前的限价新盘，倒挂严重，有确定收益，如果能抢到利润比较可观。 就是中签率低，可以多开发几张房票一起摇号，其中一人摇到之后找开发商更名就好了。 建议60-70%的预算留给北京，剩下留给杭州 优先卖杭州，买北京
提问：房姐您好！夫妻18年毕业都京户，分别在五棵松二院慈寿寺气象所上班，现在恩济里小区租房，骑车步行上下班感觉很方便。首付可300+，年收入40+。买房原则～居住舒适、便于通勒生活、兼顾学区(海淀内，中等偏上）。考虑总价700左右，还贷含公积金每月2万以内(公积金7000）。选择，一是在八里庄或紫竹桥区域选择，如恩济里或北洼西里双紫小区，生活方便居住一般。二是在万寿路，奔学区去交通方便，但房子更老居住差。三是去石景山八角古城次新房，居住交通都可但学区又不如意。请问房姐，以你的智慧和经验，帮助把关定向地审视下我们的考量，预算是否可行，还有对我们的选择有何建议或更好的推荐吗，谢谢！
回答：综合你的需求建议方案一 恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的 这一片像 北洼西里、八里庄北里、七贤村 都是可以淘的
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，*款贷**，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部文章：
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《因为宏观调控，所以房价飞涨》
《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》
《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》
《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》
《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》