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突如其来的武汉疫情，打断了各行各业的节奏。
过完春节，本来开发商、置业顾问、中介等已经在发楼市各项政策利好的消息，重庆、江西赣州等城市部分银行首套房贷 首付比例已降至20% ， 央行近4万亿信贷投放、房贷利率降低 等，将楼市“回暖”的氛围感拉满了，以增强市场信心。
连代理公司的人都说，有楼盘给出大的优惠和折扣，近期售楼部人气有增加。
这疫情一反扑，低欲望的武汉楼市， 所谓的“回暖”又要延缓 。
不过，这次武汉反应迅速，武汉人面对疫情很稳，相信疫情很快就会过去。
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武汉今年1月的楼市成交不能跟去年比，几乎是腰斩。
据房管局的数据，1月，武汉商品住房成交 10634 套，成交面积118.72万平米。对比2021年12月，成交面积下降 51% 。同比2021年1月，新建商品住房套数减少7034套，成交面积下降42%，市场依旧是低温状态。
再看2021年全年数据，上半年成交数据比下半年好，市场情况不错，像热门区域光谷，不少项目一房难求，为了抑制过热，光谷试点了集中开盘的调控措施。
而到下半年，*款贷**收紧，楼市急转直下，市场凉凉。只有最后一个月数据尚可，也不代表说市场情况变好了，而是开发商为了冲业绩，很多楼盘促销降价，以价换量，说出来，也都是泪。
由于部分银行停贷，下半年二手房更是严寒如冰。去年一个中介的朋友劝我，卖房换房别想了。
开年1月的市场，可以说是延续去年的严寒状态。那些1月打折促销的项目，说是过年收回优惠，也是“闹眼子”的烟雾弹，折扣依旧在，甚至更低。从春节楼市行情看，置业不活跃，成交规模持续下降。
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为何市场情况不好呢？
买房人没信心。
虽然有了降准、信贷宽松等一系列措施，但从总体看，金融监管力度没放松，不少房企资金压力大，去年像恒大等巨头暴雷，不少楼盘陷入烂尾泥坑，让买房的人很没有安全感。一个朋友家*迁拆**了，咨询买房相关问题，说是最担心以后房子烂尾。
买房人观望情绪浓厚，楼市处于探底的阶段。
求，买房人在观望；供，库存量是大大的。
截至到2021年12月，武汉已批准预售尚未网签的商品住房 194942 套，面积2262.61万平方米，目前库存近20万套，相当于武汉一年的卖房成交量。其中黄陂、新洲存量均超200万平米，去化压力非常大。
在今年第一季度，武汉市将有 153 个项目、635.36万平方米商品房可达销售条件，月均215万平方米，市场供应整体充足。
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市场供过于求，房价就卷上天了。
1月，武汉住宅销售top1的项目，白沙洲的万科光澜道卖了393套，片区本来就是主城区的价格洼地，三环内的地铁房，毛坯都在1.8W以上，而万科光澜道精装房源也卖 1.8W ，因为价格优势，市场不好的大环境下，去化不错。
光谷，武汉最热门的区域，没有之二，下半年也凉下来了。到年底时，也是一口价房源满天飞，旭辉千山凌云限时特价22000起，降了近5000；正荣恒瑞御峯折后22000起，降了近3000；美的雅居乐云筑、德商彰泰佳兆业翡丽天玺、恺德光谷熙园均有一口价房源，降了2000到3500左右。
左岭的中海光谷东麓和世茂十里星河折扣房源，降了1500左右。中海因为降价，前期买房的业主还闹维权。
东西湖因为楼盘众多，卷的历史悠久，价格战堪称惨烈。
吴家山片的佳兆业悦府，一万出头的价格，把整个片区的房价压的死死的，即使这个项目已经卖完了，但价格深入人心。周边有项目从18000降到15000，最后直接封盘不卖了。
片区金山大道上的华景川秀丽春江，双地铁，特价房 8888 元，这个房价至少*退倒**5年之前，周边二手房挂牌均价在11800-13500元/平左右，成交均价在11500元/平左右，项目的特价房源， 倒挂2、3千 。
这个折扣力度，完全是肉搏，刚需对价格敏感，现在据说是区域内最火的项目，一个月能卖100套左右。
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由此可见，武汉楼市整体情况，新房库存量大，房企还要承受资金压力，着急卖房，完全就是买方市场，话语权在买方手上，楼盘价格卷到死，如果明智的精选细选，确实是有机会抄底的，即使不是抄底，大概率也在“低谷”。
在别人都“低欲望”时，才是买房的窗口期。但这有一个前提，武汉的房产有潜力，以后有上涨空间。
我们可以从经济、人口、政策等维度来看下。
经济，2021年GDP总量全国前十的城市分别是：上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、杭州、武汉、南京，武汉以 17716亿元，排名第九 ，并且增速在12.2%，而武汉之前在疫情中重创，城市管理水平提升之后，后面冲劲会更大。
如果招商引资更给力点，多些知名的大厂和名企，超过杭州和成都就是时间问题。
人口，根据第7次人口普查数据，截止到2020年底武汉人口总量超过1,232万人，同比2020年武汉的人口总量超过250万人，
近几年，像武汉这样的强二线城市，比如成都、郑州、西安，收入与一线城市的差距越来越小，居住条件好，生活压力没那么大。因此，越来越多的人回流。武汉作为中部城市圈的中心，吸附周边城市的人口。
最得天独厚的是，武汉的大学生优势。2017年，“百万大学生留汉创业就业工程”启动，过去几年，武汉新增留汉大学生139万人，其中落户64.6万人。
也就是说， 武汉是人口输入型城市，并且大学生是强力支撑 ，毕竟未来城市之争也是人才之争。
政策，去年信贷收紧，楼市风声鹤唳，到年末时，央行降准，信贷宽松等措施来了，今年到地方上，房贷也给出利好政策，比如南京、宁波提高*款贷**额度，不少城市给出了购房补贴。
开年银行额度充足，武汉房贷环境变宽松，房贷利率多次下降，武汉多家银行首套房房贷利率从年前的5.68%下调至了5.63%。近三个月来，武汉房贷利率已下调三次。第一次是在2021年12月，多家银行将首套房贷利率从5.78%下调至5.73%。第二次是在2022年1月，武汉首套利率从5.73%降至5.68%。
可以看出，楼市在下行周期时，这一系列利好政策，是在拉动楼市，走出低迷。
所以，武汉值得。
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那么，问题来了，武汉买哪里，怎么买？
选区域的话，综合区域经济，产业、人口、基建、配套等因素来看。
从2021年武汉各区GDP来看，东湖高新区 2401亿元 一骑绝尘，而且根据最新的方案， 到2025年，区域GDP要翻倍，可见光谷被寄予厚望。
这里有领先全国的高新产业；有实力强大的企业；有“世界级”场馆和基建；有立体密网交通；有快速落地建成的学校、三甲医院以及商业等。光谷作为楼市顶流区域，确实是有资本的。
以此类推，去年GDP约为 1900亿元 的经济开发区，有“车城”之称，武汉工业经济的主战场，就看新能源和新智造等能不能带来“二次创业”， 区域在三环外，不是本土，不是工作需要，不建议。
其他区域，总的来说，就是能买主城区，就买主城区。三环外的新区新城，要慎重，不要为预期买单。
锁定区域之后，排列自身的买房需求，多比多实地看房，找到合适的楼盘。
武汉目前虽然库存量大，但是真的是结构性过剩，好的、性价比高的不愁卖，有问题的怎么样都卖不动。
一个朋友想在汉口二环内买房，看了一大圈，发现可选择的并不多，江岸二七片各方面是拔尖的，但是项目几乎全是大户型，动辄上千万，压力有点大，后来觉得航空路上一个楼盘不错，地段核心，老汉口的强势资源汇聚于此，相对其他楼盘的冷清，这个楼盘售楼部人气高。
再则， 不要相信我们即将收回折扣和优惠，特价房只剩最后一套这样的话， 市场恢复信心需要时间，目前就是买家的场子， 狠狠的砍价、砍价、砍价， 砍的卖房的肉疼。
连中介的人都说， 限期优惠只用看优惠，不要看限期 ，这两年买房，只要买方有耐心，折扣都可以谈。
在楼市下行周期买房，就是理智的挑选，疯狂的砍价。
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