先说说名佳名流，因为粉丝线索，问垃圾内事儿有没有影响。先说这边市场的事儿，北七家这个板块在昌平新房二手房除了高端项目翡翠某园，关注度和实际成交都很出彩的小区并不多见，关注度高是因为这里房价和出房量相当可观，实际转化成交困难是指相对回天而言，但依然可以吊打很多区域的成交，为什么？很简单，靠近五号线的区域，刚需小区占主导，300多万买八十多的两居，400左右直接可以上100多的户型，三百多万回龙观上两居商品房难，经适房大面积为主也难，只能回东回南看看一些观里人都不太感冒且离地铁有些距离的小区；而天通苑价格和北七家旗鼓相当，但买到的房子户型种类朝向五花八门，西北，东北，东南的多，南北纯南也有，低价也有得碰，相比较之下，如果你嫌弃回南回东的地段，不喜欢天通苑的超大密度社区及环境，北七家确实是可以看看，主要还是钱闹的，所以我看到这边的社区里有很多很多的老人孩子，面积大够住还不贵。除了价格，这里毕竟是商品房小区，设计理念和天通苑回龙观经适房相比还是更讲究一些，比如名流名佳的水系园林，水虽然不多，园林虽然比不过次新，但给小区的卖相加分不少，再比如居住密度，像名佳基本就是123区共同组成的70多栋楼的超大社区，但给我的感受是小区的汽车停放，人口密度和天通苑相比不是那么大，毕竟这边都是六层左右小板楼户数要少一些，且有一些独立存在供老人孩子活动的空间，物业费六毛多，也没法期待太多，门禁难保持，楼道墙面陈列着一排排小广告，但小区整体环境还算不错，说明物业也在做事。不足的地方也比较明显，1.这边小区通病，都没电梯，所以和悦，理想甭管卖的怎么样，一直是有人看的，毕竟比前辈们要更好一些。2.另外街区式的小区内部配套完善是一方面，会所，餐饮，小超市这些也会导致小区管理的难度加大3.户型不想说太多，名佳南北朝向80-90平居多，大点的也有不少，但格局大不相同，比如北卧没窗户的，客厅被北卧隔离半通透的，您得看仔细了，名流更像是名佳的互补兄弟，七十多平出房有一些，要么超大面积的也有，真在意户型我倒是觉得望都新地做得好些，客厅南北通透，一卧朝南的规矩户型挺多。最后说说图1这事儿，因为看到群里反应阿苏卫对北七家这片名佳名流有影响，于是我在名佳三区溜达随机暗访了十几个业主，入住时间在3-10余年不等，全部都说没感觉，没闻到，最后临出门一大姐说她家确实没闻见过，但他们业主群其他楼邻居有说能闻到，当然肯定会受季节，风向，距离等因素影响，而且区域内成千上万住户中我也只聊了十几个样本，不能说明太多问题，不过我觉得距离小区12公里的距离，且所有楼栋都很密集，有人能感受到有人浑然不知，可能性存疑，我倒是觉得问问保利垄上或小汤山及奥北别墅区附近临近垃圾场的居民从他们口中了解到的消息可能会更有说服力一些。
昨天踩盘第二站是位于海淀昌平交界归属昌平回龙观管理的二手房小区新康园，你说乱吧，人多车难停，还有各种单车道的狭窄马路，对我这种和车神还有一定距离的司机来说就是梦魇，但住这里的人觉得挺方便，永旺，物美，还有回龙观搬过来的小市场，平时逛个早市买菜吃饭绝对够用了，而且说他共享回龙观甚至是清河的配套也不是不行，毕竟8号线育新地铁站开了以后，离小区800米，躲避堵车和停车难问题，坐地铁可能比开车更方便。。来到这里大家最关心的肯定是上学问题，为什么昌平的房子能上海淀的学区呢，这是有历史原因的，因为当初首都师范大学育新学校需要扩建，原址不够用，所以中学部占用了新康园的地方，这里自然而然就成为划片小区，使得周边昌平和海淀清河等区域的京籍家庭换到这里，还有不少非京籍为了孩子在海淀上学选择这里，理由很简单，1.育新学校你谈不上在海淀多好，但也是二流一类的水平；2.这里4-5的单价，可以说是享受昌平的价格，海淀的教育资源，这个价格要想在海淀上学只能看看山后温泉，上庄板块，先不说交通配套，光学校就有些差距了。3.另外，可进可退，这里流通虽然比不上回龙观，但1个月保守能卖4，5套房证明这里是流通的，我想这也是很多家长选择这里的原因。但我又要适时给您泼点冷水了，今年海淀多校划片了，虽然招生简章来看这里仍然是育新划片，但跟往年的政策还是有些变化，比如京籍需要下本三年方可上学，非京原则上是不录取的，但今年解决了这个问题，之后能不能，不知道，还有就是挂靠四老在这里上学基本就别抱希望了，派到清河四小，我觉得您不如四五百万看看海淀市区地界，所以在这里买房首先需要了解政策，慎重出手。小区分为123区，共2000户的体量，97-03年的房子，1区有部分公房紧挨着育新学校，二区三区为商品房且想通，区别是三区为24-30层的塔楼，我看到的有3梯10户和16户的设计，社区东侧为二区6层不带电梯小矮板，u型楼体设计，为了做东西向户型。小区整体感觉十分紧凑，内部停车不要钱，工作日的上午都很难找到地方停，三区北侧有个地上停车上一年3000多的租金，固定车位但得排队。二区三区中间带花园和活动场地，底商超市中介开在了小区内部。相比较之下1区虽然房龄更老97年的房子，但停车没那么紧张且因为门口有门禁，内部安静一些。物业费这边是2块左右，17年刚换的物业，综合来看1区更好，也比市面上很多老旧小区管理要略好一些，缺点就是没电梯。小区内部还有私立幼儿园学费3000多每月，公立入学难度大，因为在育新那边，那片生源也不少。再说户型价格，这边面积区间从60多的1居，80-90的2居，130的大2居，再到150，170的户型都有，上车房源350万左右的1居，2居的话500万内预算，塔楼能买100平左右的2居，缺点是是朝向一般，纯西，西北，不带电梯板楼80多的南北2居500万内可以拿下。最后给一些置业建议吧，如果您是为了孩子上育新，买个够住的房子可以看看这里，还有就是家里老人现在周边换一个能养花带院的房子也可以考虑这边看看，一区一层南向卧室阳台可以扩建搭院但不能封起来，如果选择带电梯的房子三区是唯一选择，如果不喜欢塔楼的户型且在一区没有看到中意的房子，二区也可以看看小板楼，但相对出房少一些。
再来说说育新花园，西三旗流通大户，97年的房子，70栋楼，一万户居民，三分之一是高校教师，大部分为6层无电梯板楼，北侧为大塔楼，目前挂牌房源量达到100套以上，首师大附属育新学校本部在小区里，这边是小学校区，中学在新康园一区，育新的录取要求还是非常严格的，购房人同样需要北京户口，落户且下本满3年子女才能就读，另外四老上学需要老人有高校教师住宅证否则没戏，除了学校在海淀属于二流一类，九年一贯制，直升初中也是很多家长选择这里的原因，跟这边家长聊了聊，孩子上完初中上本部高中的也不少，当然还得看孩子的考学成绩。踩盘时我看见单元门栋到处贴着完成拆除地锁的通知，小区还是比较轻松能找到停车位的，不知道晚上是不是也如此，物业费1块多，这么大规模的小区，小区环境整洁度要比之前看过的慧忠里，芍药居北里，永泰东西里这些小区要好很多。虽然不是人车分流，但中心有大花园和幼儿园，内部还有医院，餐厅，体育馆，活动中心，小区北侧有一些商业，东门出来不到600米就是地铁8号线育新站，楼道门我看到的都是完好的，楼道比大部分老小区要干净，但石灰地面还是看出了这个小区岁月的痕迹。价格的话400万出头四五十平的南，南北2居，老小区带客厅就不错了，别指望格局太好，小区也有很多把边东西向的户型，价格其实也在400万出头，和南北朝向相比，并无差距，两居的话，500万左右能买到60多平的2居，要么板楼楼层不好，要么塔楼朝向一般，小区还有七八十平，600万左右甚至更贵的大2居或3居，如果纯为上学，我觉得就没必要了，除非是内部置换，否则买老小区这预算我是觉得有点不值当。和新康园相比，这边贵在是海淀的房子上，不得不说整体社区居住感也要比前者好一些，但单纯图上学，同预算在新康能买个80-100平2居，这里只能看看60平的小2居。
