文：园长
在黄埔旧改之前，我想先说杭州。
2016年11月，杭州启动了城中村改造5年攻坚行动。5年内，要完成246个村的改造。仅2017年一年，杭州就完成了69条村的整村征迁。
快手、铁腕的城更旧改模式，是否觉得似曾相识？没错，和黄埔如出一辙。
2021年，城市大焕新的杭州，以活力互联网产业和崭新的城市形象留住了大量的企业和年轻人，成为了极具竞争力的新1.5线城市。
而2021年的黄埔，却因为快拆快改被质疑。
不知道质疑的人，有没有把广州走过一遍，知不知道一个扎心的事实：广州能打的现代化颜值，只有珠城、琶洲、科学城、南沙、知识城和万博。
只关注自己那一亩三分地，是不能理解黄埔试点旧改的意义的。
城更不仅能改造城市形象，更能腾挪土地，聚集产业和人气。在传统的广州，黄埔大刀阔斧的魄力，给了多少人信心？
如若没有变数，广州接下来，就是大规模城更的十年，首批，就是黄埔的试点先行。
但，变数发生了。
行业大船发生了转向，国家开始严控大范围的新区铺设以及大规模的城更旧改。
根据住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，老旧小区*迁拆**无望，未批城中村旧改道阻且长。
在坊间流传的清单中，有具体进展的城中村，荔湾9个，海珠3个，天河2个，白云4个，黄埔80个，南沙9个，花都2个，番禺5个，从化1个，增城3个。
住建部的通知，给旧改按下了暂停键，接下来的5-8年，名单之外的城中村，几乎是没啥念想了。
黄埔幸运在于已然前置拆完，不可逆。
而黄埔没那么好彩又在于，经济形势发生转变 ，而黄埔大阔步的旧改带来的供应足以扭转影响广州的房地产格局。
那黄埔能否承接接下来这些旧改呢？
坊间流传的评估报告说法，是按照黄埔的人口核算，存量需要21年消化。黄埔知名公众号“黄埔观察”按照黄埔2020年的销售面积核算，需要15年，考虑到产业和人口快速聚集的动态因素，预计10年左右。
园长比较认同“黄埔观察"的说法，与竞品区相比，黄埔楼市依旧有强大的”价低， 颜值高“的吸引力。
虽然有工业区的黑底，但是黄埔政府引进产业的能力，对民生工程推进的速度以及大量供应下的性价比价格仍然能拉动新广的心。
短期看，黄埔的供应的确会带来价格的压制（大层面）。但中长期，这些供应聚集的人口，就是未来黄埔的商业基础（想不明白的想想华南板块，为什么万博的商业能撑得起来，主要就是早年华南板块的人口积累）。
而至于产业，黄埔区一直很努力，在新一代信息技术的布局上，早就领跑了。
所以，黄埔不仅有了土地可以更快抢产业，住宅的供应同时也在更快抢人，下个十年，必然紧跟天河，领跑其他区。
拆完的黄埔，只能继续往前走了。
接下来十年，第二圈层的主要供应量来源于黄埔。
这将极度考验全盘把控的智慧。
园长认为，控节奏之下，一些资金实力不够雄厚的民企，旧改很可能扛不住会退出市场，未来央企国企多半会参与扛起社会责任。
那天量的黄埔，还能不能买呢？？那要不要等等下跌再去占便宜呢？？
园长来跟你说句简单的道理你就听懂了。
我们来举个例子，科学城接下来的旧改有16个。
但目前在售的，都是区府核心区占地铁占商圈的。
没错，你等一等，外围旧改出来，确实可能会降价，但是同时也要注意，核心区的产品也会卖完。就好比珠城错过了只能买二手或者往外围选金融城，等待的标准，是看产品稀缺与否。
如果你确定要买房，而且确定看好黄埔，园长的建议是短周期观察市场，然后看项目匹配和稀缺程度果断下决定。
虽然，黄埔已经过了最好的买入周期，但长线依然是看好的。要不要买，牌摆在这里，看君喜好。
请黑子们不要在群里信口开河说我带大家入坑，我强烈让大家买入科学城的是2019年年底，买入老黄埔是2020年9月，是在黄埔价格没有涨起来之前。
关于黄埔，园长的判断仍然是自住可以买入的。投资建议慎重对比其他之后再看。
未来大供应的黄埔，买入的前提是，你能接受相对没那么好的环境，看好黄埔政府，看好长线。
再者，黄埔的大供应，未来也必然会产生分化（疯传涨不动的亚运城，也有3万56和2万45的组团差距），如果你看好黄埔，好好选，还是不怕的。
最后，不要说我是黄埔吹，黄埔之热，是自身素质和市场选择，也是园长跑遍广州之后，形成相对客观的认知。
能让众多人宁愿忍受环境也要买入原工业区黄埔，一定是多方面的原因。
紧挨老大哥天河是其一，GDP全广州第二是其二，城市形象面好是其三 ，勤奋布局产业是其四。
2021年广州重点建设项目计划，信息技术与科学方面，广州30个项目，14个在黄埔。
黄埔真的很认真的在搞事业好吗？？？
