原创： 邹游、黄乐 明源云
随着一线城市步入存量时代，许多老旧物业已经难以发挥原有的经济价值，土地资源精益化发展已被摆上课题，而城市更新将成为盘活存量土地的有效手段。在这充满机遇与挑战的赛道中，作为存量主力军的国企与城市更新间会触发怎样的化学反应？国企如何发挥企业优势，盘活现有存量资产？
在12月4日，以“城市更新如何服务城市发展战略”为主题的第七期城市更新沙龙在上海农商行外滩总部成功举办。本次沙龙由上海国有资本运营研究院、上海城创企业管理顾问有限公司和光明食品集团上海置地有限公司联合主办，国泰君安证券、上海建筑设计研究院、明源地产研究院协办。上海农商行和上海现代城市更新研究院分别为沙龙提供战略合作支持和学术支持。
基于城市更新如何服务城市发展战略为题，120余位上海政府部门领导，知名国企以及相关的专业国资研究机构，国内顶级大学专家学者到场参会，以嘉宾分享及圆桌交流的形式展开，为大家带来了一场国企城市更新的观点碰撞与思维盛宴。
沙龙主要分主题演讲及圆桌论坛两个板块，围绕各自在城市更新实践中的体会和探索，分享关于城市更新的挑战与机遇，以及具体的城市更新项目操盘经验，全程干货满满。
在现场，嘉宾们各自梳理了对城市更新的理解与业务洞察，大家普遍认为，国企具有良好的的产业背景，是城市更新领域的绝对主力。发挥国资的平台优势，做好市场资源对接，国企将在城市更新中发挥更大作用。现将嘉宾主要观点分享如下：
主办方致辞：
是什么因素促成本次沙龙的举办？主办方上海国有资本运营研究院院长罗新宇为大家解读本次活动举办的意义：
1. 上海正在打造全球卓越城市，市场已从增量发展转向存量提升，人民群众对于美好生活的新期待，对城市更新提出了更多要求。
2. 国资国企作为承担区域战略任务的主力军，推动城市更新高质量发展的示范者，需要在城市更新中发挥更大作用。首先要明确民生保障定位；第二要突出产业导向，推进城市更新项目和国资国企自身主业深度融合，坚持主业融合发展；第三是要利用国资国企巨大的平台功能发挥资源整合优势。
上海城创投资管理股份公司总经理滕国纬在致辞中表示：
1.城市更新的内涵已经从传统意义上物理空间的改造，拓展到公共要素的补全、配套完善、城市活力激发等各个方面。
2.对比其他一线城市，上海的城市更新模式强调有机更新，注重更新区域产业的提升，经济模式提升和人才结构优化。上海目前拥有存量建筑总量约12亿平方米，其中工业建筑6亿平方米，住宅6亿平方米，从体量上看上海城市更新的市场大有可为。
上海农商行副行长俞敏华在致辞中表示：
1.城市更新发展已经逐渐从政府主导，向企业、政府和社会公众相互参与转变，也为金融企业参与城市更新提供更广阔的空间。
2.新机遇下，金融与产业资本需要进一步深入对接，挖掘城市更新建设和产业发展中的金融需求，实现银、企、政合作互赢。
嘉宾分享一：《整合存量土地提升资产能级，反哺食品主业》
国企在盘活存量土地的同时，如何兼顾做好自身主业？光明食品集团上海置地有限公司执行总裁卓斌认为：
1.光明在最近几年在上海市区盘下了150万平方米的土地，但目的是以反哺食品主业为主，农业副食品业赚钱很辛苦，盘活存量资产的同时能够提升资产能级，最后的落脚点是服务好上海市民。
2.工欲善其事必先利其器，资产盘点的工作十分关键，利用GIS地理信息系统等技术，搭建光明食品集团不动产集成管理系统，实现资产可视化。
3.在技术支持下，顺应产业升级要求，借助专业设计资源，综合打造“食品”+“旅游”的标杆城市更新项目。以嘉定江项目为例，对标荷兰鹿特丹的的市场，在对老旧菜场进行改造过后形成上海著名的旅游目的地，在吸引人流的同时发挥食品主业优势，从而焕发土地生命力。
嘉宾分享二：《多方合作，各取所长，创造卓越城市优秀作品》
国企在城市更新上的有哪些发力路径？上海申通地铁资产经营管理有限公司总经理庄巍给出了自己的看法：
1.很多国企在上海拥有大量区位良好的写字楼物业，但租金单价怎么也提不起来。很多老楼虽然是地铁上盖，但物业设备老旧，租赁情况不尽如人意，主要原因在于缺乏专业的改造及租赁团队。因此借力外部资源，对写字楼外立面，设备，停车系统改造，打造全新商业办公环境吸引人流，以流量赋能的方式能够有效盘活资产。
2.未来城市更新会有两种发力途径：一类是通过投资改造方式改变城市面貌，以写字楼为例，受经济环境影响，改造后的写字楼租金价格基本做到市场平均水平，能享受平均收益，但这只是次优选择。另一类是通过精准的客群分析，以地铁上盖的形式，针对特殊人群打造小众但具有高溢价的产品。
主体分享三：《打造新标杆、拓展新空间、注入新动力》
作为上海城市文化内涵的标志，杨浦滨江从破旧的工业厂房，一步步锐变成为上海外滩知名的网红打卡景点，它是如何做到的？上海杨浦滨江投资开发有限公司总工程师张洪新为大家清晰还原了杨浦滨江的改造历程：
1.浦江的改造面临四个阶段，外滩创建是浦江的1.0版本，陆家嘴区域代表浦江2.0版本，前滩后滩改造是3.0版本，如今浦江的4.0版本正在推进，其目标是打造公园绿地为主的生活岸线和景观岸线。
2.在改造过程中尽可能保留城市文化记忆，善待城市老建筑，同时结合大数据智能管控，以历史文化与现代智慧合二为一，为市民打造以时尚为主题的广场以及绿色生态的场所，形成兼具生态性和公共性的场地。
《城市更新中资产证券化的应用与实践》
资产证券化在城市更新中发挥怎样的作用？国泰君安证券股份有限公司债务融资部董事总经理胡玮瑛和助理董事顾轶甫认为：
1.在整个城市更新阶段中，能够产生现金流资产都可以作为证券化的基础资产，例如购房尾款、CMBS都是当前城市更新炙手可热的证券化产品。
2.目前资本参与城市更新主要是通过*款贷**形式进行，物业权以散售形式分散给很多投资人，不利于后期动*迁拆**工作。但采用资产证券化的方式，可以不分散物业权，物业价值直接体现在股价当中，单一产权人的物业整体改造要比多业主的改造更加容易。
3.资产证券化产品对于城市更新的优势在于，一方面拓宽了城市旧改渠道，证券化产品整体的融资成本相比非标融资具有优势。另一方面，新生物业模式又可以继续投入到新的资产证券化和城市更新改造进程当中。
《当城市更新遇见数字化风口》
数字化能给城市更新带来怎样的玩法？明源地产研究院副院长黄乐表示：
1.国企作为最重要的市场参与主体，应当承担时代使命，积极参与城市运营服务。全新市场需要全新能力，但从当前管理现状来看，国有企业的资产管理能力普遍面临资产盘点难、经营管理难、资产流动性差、扩大融资难、资产增值难、国资监管诉求高等六大难题。
2.数字化赋能国企资产管理已是大势所趋，其中有三个核心阶段：一是管好资产，建立资产“身份证”，确保数据口径一致，助力国企清产核资；二是盘活资产，通过移动应用重构业务场景，智能科技优化业务体验，精益管理降本提效；三是资本优化，围绕资本关注指标，数字化手段指导资产管理业务动作。三个阶段分别对应着国企从“管资产”——“管人管事”——“管资本”的战略跨越。
3.通过资产信息数字化、移动化场景改造、多维可视化技术、数据穿透式洞察等技术手段，数字化可以为国企理清现有存量资产，同时运营方面降本提效，最终让资产对接市场化要求，从而助力国企实现精益化资管战略。
《上海城市更新当中文化空间的生产》
留住地方文化是所有城市更新项目的终极追求。同济大学建筑与城市规划学院城市规划博士、教授陈蔚镇向城市更新提出了思考：
1.当下很多网红书店成为“打卡胜地”，而那些点评数少于30的书店在网络社会里，可以说已经几乎消失了。但是它们有些代表着记忆，是书友们固定社交生活的关键交汇处。正在消失的书店、书市，永不拓宽的道路保住了物质空间，但是能存续记忆和社会关系吗？
2.与文化相关的书店、博物馆，文化商业空间，不可否认形成了诸多充满活力的城市空间和地区。但是在时空压缩的背景下，随着技术的发展，信息的获取和碎片式的阅读，“都市生活方式”是否变成了带有攻击性的、说服性的文化资本？
圆桌交流：《城市更新服务城市发展战略实践与思考》
从不同主体的视角来看，城市更新领域究竟能够为企业和社会带来什么价值？当前推动城市更新业务中存在哪些问题？各行业的嘉宾依次发表了自己的看法。
作为圆桌论坛的主持人，华东建筑集团股份有限公司副总裁周静瑜首先发表了自己的观点：
当下城市规划体系与城市更新发展之间存在三大矛盾，一是生态规划与建筑规划间不协调；二是城市规划过于强调空间性的指标，而非关注空间当中小尺度的文化融合；三是做城市更新项目的思维过于工程化，缺乏以全产业的视角洞察项目中蕴含的历史文化等特征。
从实际操盘城市更新项目的角度，华谊集团副总裁顾立立认为，国企在参与城市更新项目中必须要服务战略，同时要融入地区的发展需求中，以打造精品为目的推动城市更新发展，确保地区的产业能级有所提升。
上海电气集团置业公司常务副总席庆文认为：
1.城市更新的发展是和政府规划牢牢绑定在一起的，存量资产上的老旧产业应当主动腾挪换代，配合政府规划培养新兴产业。
2.城市更新项目需要有主题，多考虑文化诉求而不只是想单纯提高租金。
作为由房产公司转型实业的代表，上海申能能创公司总经理姚志坚借助吴淞煤气厂的案例说明，文化传承与开发盈利有时会存在矛盾，完全保留建筑不现实，但可以借助数字化手段，既能够清晰立体的呈现出老建筑的原有风貌，也不会影响城市更新的经济效应。
以商业起家的上海知名企业，百联资产控股公司副总经理刘芳表示，以自身主业带来的品牌优势，加上外部资源整合能够推动城市更新项目发展。
操盘万亿级别的大型项目，上海城市更新主力军代表，上海地产集团申寿润投资公司总经理杨勇定义了城市更新的内涵：
1.城市更新一方面是物理空间的更新，以适应新的经济需要，另一方面是内容更新，实现空间价值的提升。
2.城市更新项目仅依靠信贷融资很困难，需要发挥社会资本的力量，按照资本风险偏好，在开发周期、运营培育阶段及成熟阶段配置不同类型的资本，特别切忌不能出现短融长投等资金与风险错配的情况。
城市更新不仅仅只针对陆地上的建筑，水域更新也是重要一环。上海交运集团浦江游览集团*党**委书记候文青表示，伟大的城市永远少不了一条伟大的河流，借助浦江两岸的优质自然条件，通过灯光工程颠覆性的改造，让浦江两岸成为集旅游、船务、景观等综合平台，为上海打造靓丽的名片。
区别于快周转的开发项目，做城市更新项目的道路十分崎岖坎坷。仪电华鑫投资总监万海军认为：
1.在2014年政府新规后，城市更新项目体现出几个特征。一是周期长，资产要长期大笔沉淀；二是产业导入，入驻产业必须符合政府要求；三是政府沟通，政府的要求愈来愈高。
2.为了应对以上变化，企业必须要做好长效经营资产的准备，并积极为政府分忧，实现集开发、运营、产业导入以及金融工具全方位的产业链条闭环。
作为老牌产业园区投资运营商，临港集团资管公司战略拓展中心副总薛莹认为：
1.城市更新应区别为外在和内核，外在透过建筑外观的改变来对土地进行升级，内核以产业为主，通过空间载体扶持产业发展，包括配套生活、商务、人力资源等服务，还有与高校形成产学研融合。
2.除了园区模式以外，还可以与其他机构合作成立载体基金，共同发力公寓等多业态城市更新项目。
政府是如何思考城市更新发展的？上海市规划和自然资源局详规处高岳表示：
1.国企是上海推进城市更新的主力军，目前全市拥有大量低效的存量工业用地，单杨浦区就有460个，处于空馆或者其他用途，没有发挥地价的效益。
2.政府在城市更新过程中需要做好存量低效土地的盘点，降低行政成本与税费等交易成本，并且出台相应的更新指导手册，搭建各方参与的城市更新平台。透过城市更新项目，让企业得到经济效益的同时，城市也能够得到社会效益。
哈佛爱德华教授曾经讲过“城市是最伟大的发明，城市的繁荣像磁铁一样牢牢吸引着有梦想的人”，城市更新是城市繁荣的重要推手，国企如何做好梦想的缔造者，需要与政府、资本、高校等资源通力协作，抓住时代赋予的机会。同时也得要修炼好内功，打造集“投融管退”于一身的精益化资产管理体系，这样才有能力应对复杂业务的挑战，从而为低效的存量土地创造新的价值。