去年11月深铁懿府二期开盘的时候我写文章说当时有价值，但是价值远远没有那么大，毛坯10.3万/㎡是当时南山开盘新房里面限价最少的楼盘之一，648套房日光，是市场把价值放大了。同期很多人放弃均价8.4万/㎡的汇城茗院去买深铁懿府更加无法理解，不管是当时开盘的价值还是未来的价值，汇城茗院都吊打深铁懿府。
现在看更加明显，汇城茗院约950万四房现在依然很难找到同样的竞品，深铁懿府二期约1180万四房现在前海都可以随便买到了。
一年后深铁懿府三期又来了，这一次推出278套约240㎡的大户型，均价约10.7万/㎡，套均 约2600万。不管是面积，还是小区和房子品质都是妥妥的豪宅。
但是性价比目前也一般般了，远远没有大部分人所说的那么好。首先是位置，位置是深铁懿府最大的硬伤，片区被高速和快速物理隔开的一块地，这样的地块未来不会有更好的发展，放眼深圳很多类似片区价格都很难起来，流通性也不好，比如香蜜湖半山的豪宅，曦城别墅片区的九号公馆豪宅等等。
懿府高层还有快速和高速噪音的影响，特别是懿府三期，高层景观好的都有比较大的广深高速噪音影响。
这个片区没有豪宅的基因，除了深铁懿府三期房子加分，其他都不是很好。一个被高速和快速隔开的小区，刚需盘里面的一个豪宅小区，未来二手不亏钱要卖到3000多万，深圳超过2000万以上的房子流通性本来就比较差，位置不是特别有优势就更差了，可以确定的是深铁懿府三期未来流通性不会很好，这注定是一个有钱人喜欢就买的楼盘。
最关键的是价格，深铁懿府所在的片区目前二手房深云村约90㎡的三房成交价多套在820万左右，当然这个是刚需盘，只能勉强和深铁懿府一期和二期做对比。820万左右的成交价也充分说明了目前片区的市场价不是很高，这个成交价还有更好学区的部分溢价。
约2600万的总价在目前深圳楼市中也不占优势，二手房豪宅前一段开始降价抛售的比较多，考虑性价比在华侨城，后海，前海，香蜜湖和蛇口等等淘业主急售的楼盘，未来性价比和流通性都要远远好于这里。最近西丽宝能城200㎡高赠送的大户型总价约2000万的房子，多套都流拍了。
还有南山和福田接下来预计要开盘的大面积豪宅。比如深铁懿府对面的方直珑樾山，一样有200多㎡大面积，如果按照片区的限价约8.5万/㎡，价格远远低于深铁懿府，不仅位置好，价格还更加便宜。
如果方直珑樾山能按宣传的建好，这个位置要好于深铁懿府，背靠塘朗山，出行也更加方便，周围的环境也更好。
南山接下来还有白石洲片区深业世纪山谷的超高层大面积住宅，如果还是按照当前的限价，深业世纪山谷大面积住宅开盘限价约11万/㎡，这个位置显然好于深铁懿府三期。
福田片区真正的海景房，即将开盘的中洲湾迎海，一样推出了约260㎡的大面积，按照一期开盘均价均价约8.9万/㎡，价格对比10.3万的懿府便宜很多，关键这个价格还没有开盘就已经启动了转介。
福田安托山片区的大面积豪宅就不说了，开盘可能要摇号不一定能买到。上面对比的大面积豪宅正常都是都是可以轻松买到的，对比价格和位置都比深铁懿府三期好。
不过超过2000万以上的交易，很多人就是为了喜欢，我就喜欢这个位置，我就喜欢这个房子，我就买了。
如果未来楼市大面积启动，这里也会涨。以上的分析都是基于目前市场的价格格局，就目前的价格考虑性价比可以有更好的选择。比如2600万现在买深铁懿府三期，为什么不去买宝能城2000万的一手法拍，楼市启动后，不管是现在的价格还是未来的价值都要远远优于深铁懿府。
如果不考虑价值最大化，单纯就是我喜欢，我就买，可以忽略以上所有问题，有钱真好。