深挖广州金融城跌宕起伏的发展历程，烂尾？不存在的
随着金融城 320米高的汇金中心在2年前完成封顶，“金融城烂尾”的声音仿佛一夜之间烟消云散。
但是随之而来的，则是对广州金融城定位的质疑。
包括但不限于入驻企业含金量，目前房价透支未来，甚至延伸出金融城与广州城市命运衰落的探讨。
因为是质疑，因为是探讨，所以不需要什么边界感，权当就着下午茶的雅兴，零敲碎打的消遣罢了。
只是我希望这个账号里面的文章，可以多少给读者一点，哪怕是一点点，通过房子守护家庭资产的思路。
所以，今天就和大家聊一聊，广州最热的板块之一金融城。
01
金融城最初是在 2011年年底的市政府会议上正式提出，要打造广州国际金融城。
到2012年年中，金融城整体方案公布，总规划面积从5.5平方公里扩容到7.5平方公里。
2013年政府便开始统筹起步区的整体*地征***迁拆**方案，涉及到厂房、村落、码头。
包括集体物业、村民住宅和国企用地在内，在短短两年内，政府的推进可谓动若脱兔，静还如脱兔。
在政府 2012年颁布的《广州国际金融城建设方案》中，甚至提出要在2013到2016年，4年内完成起步区的建设。
接下来的事情也都是大家耳熟能详的，随着 2014年市政府主政官员的人事变动，以及2015年金融城写字楼被岑村机场限高问题浮出水面。
由于金融城大部分区域被纳入岑村机场净空区域内，多个项目建筑的高度要被控制在 120米以内。
于是，眼看着同时起步的琶洲，项目建设和企业招商步步为营，搞得如火如荼，对岸金融城整体却几乎陷入停滞状态。
强烈的反差让关切广州发展的群体因爱生恨，之后金融城烂尾的舆论自然直冲云霄。
当时很多媒体把金融城能否起死回生的关键寄托在岑村机场的搬迁上，但实际上，岑村机场限高问题从来都不是金融城发展的阿喀琉斯之踵。
反倒成了金融城项目整体规划不完善，统筹和执行计划缺失的遮羞布。
证据就是在政府提出的 2013到2016年，4年完成起步区建设的周期中，除了15年超过了50%的项目完成率，其他年份全部低于50%。特别是大干快上，轰轰烈烈的2013年，完成率只有34%。
要知道岑村机场限高问题2015年才开始摆上台面，而2013年和2014年这两年的缓慢进展，是怎么都不能怪罪到限高头上去的。
实际上，城市的建设速度都是有客观条件制约的。
我在之前的文章 《南沙还是 “难”沙》 提到过，珠江新城6.19平方公里的规划面积，花了20年完成，一年基本就是0.3平方公里的建设速度。
而金融城的建设，规模相比于珠江新城更甚。
不要看金融城的规划面积 7.5平方公里没比珠江新城规模大多少，但是参考一下建设规划就知道，金融城的地下空间规划几乎是珠江新城的4倍。可想而知，这工程规模要多大。
这样来看，那么低的完成率，除了因为整体规划不充分、落实不到位、施工进度慢外，还有可能是目标本身就定得太大，已经超过了全年施工量得合理上限。
02
似乎金融城从最初的规划开始，就埋下了过去 10年，发展跌跌撞撞的伏笔。
但即使是在金融城最灰头土脸备受争议的2016年和2017年，我也不觉得金融城会就此烂尾。
原因首先要从下面这张图说起。
这是一张广州的地形图。
广州整个地形南北长，东西窄。地形复杂，地势从东北向西南降低。东北部是中低山区，中部是丘陵盆地，南部是沿海冲击平原以及分布在南沙、万顷沙沿海一带的滩涂。
因此，广州看似 7434.4平方千米，实际上东北部和南部很多地区，都是山地和滩涂。即使是中部，也密密麻麻分布着丘陵。
这些土地都是很难开发和建设的。
因此，政府的规划先不论是否合理，但一定是依托于地形和地势因地制宜的。
这其中最适合发展的，也就是珠江两岸的冲积平原。
这里土地平整，连贯，开发成本低。更重要的是由于出色的地理条件，人口大部分都聚集在这里。
城市发展的动力不是那些高耸入云的石头森林。
城市发展的动力是人口的聚集，聚集带来集聚效应，降低了城市经营的成本，大大提升了社会工作和生活的效率。
广州的中心从最初的公元前，一直缓缓的向东迁移。
在 2000年这个中心东移到了东山口，而珠江新城规划自1992年提出，历时10多年的调整和将近20年的建设，终于成为了广州的新中心。
公元前到东山口再到珠江新城，广州的中心向东移动了不到 6公里。这种移动看似是政府意志的强力执行，但实际上，都是尊重客观条件和环境的推波助澜。
广州的南北被山地和河道阻隔，西侧紧挨佛山，剩下的发展路径只有沿着珠江两岸，一路向东。
而金融城就在广州以东，静静等待城市发展的脉搏。金融城的命运和广州的城运是深深绑定在一起的。
不论是天河北，还是珠江新城的发展都是广州发展的缩影，金融城的亦是如此。
曾经的各种质疑，现在看到的跌宕起伏，都只不过是最终功成名就的一份注脚和谈资罢了。
03
我们再将目光转回到金融城。
金融城的整体规划 7.5平方公里。西起华南快速，东至天河黄埔区界，北至东山大道，南至临江大道。
之后又根据实际的地块情况和路网，规划出了四个功能不同的区域。
分别是西部核心区，起步区，北区综合办公配套区，以及东区科技创新集聚区。
其中西区 1.32平方公里，北区1.44平方公里，起步区1.32平方公里，东区2.17平方公里。
东区面积最大，西区北区起步区总体规模相当。而从开发难度来排序，则是西区为首。
西区开发的关键，在于员村的*迁拆**和开发空间的腾挪。
而考虑到员村*迁拆**的规模之大，涉及到的利益之复杂，估计*迁拆**周期要以 10年为一个周期了。
参考规模相近的冼村旧改，从2008年宣布旧村改造开始，时至今日过去了15年，依然还有收尾工作尚未完成。
因此，金融城的自然选择暂时先跳过西区，进而将重点集中在起步区、北区和东区。
起步区方面，随着限高问题一定程度上得到解决，起步区的建设终于步入正规。
这种步入正轨，不仅仅是中国人寿、广发、中国人保这些金融企业总部的入驻，还有起步区的各类配套建设开始如火如荼的进行中。
包括起步区内交通道路的建设、临江大道的延申，起步区沿岸的河涌整治，区域的地下空间建设等等。
这些隐藏工程不同于路灯换成中华灯、搞绿化修花圃那样光鲜亮丽、吸引眼球。
都是一些花费高、工期长、看不到、摸不着，但却是最关键、最重要的 “腰杆子”工程。
什么是 “腰杆子”，就是那种平时没有存在感，却时时刻刻撑起整个身体的关键部位。
这里插一句，当你看一个新区建设靠不靠谱，就开车在这个新区的路上跑一圈。
注意观察这个区域的辅道建设，十字路口的交通规划，高压线电缆有没有埋地。如果是大雨天，还可以观察道路有没有大面积积水。
如果这些花大价钱却赚不到多少吆喝的隐藏工程，政府都愿意踏踏实实来做了，那意味着这个新区建设不是那种搞几个地标 CBD就敢卖地的空中楼阁，起码说明政府确实是动真格了。
除此之外，起步区的交通枢纽已经能在地面上看到雏形，按照政府的计划，明年就可以开始运营。
（图片来源于公众号：广州国际金融城）
金融城交通枢纽汇集了公交、地铁和城轨的交汇功能，项目建成后，可以实现 20分钟到达广州南站和白云机场，10分钟到达珠江新城。
我们再看北区，北区其实可供腾挪发展的地块并不多，基本上就是骏景花园和羊城创意产业园，外加其他零零散散的产业园和停车场了。
整个北区面积 1.44平方公里，规划人口3.8万人，定位是综合办公配套区。
这个区域现有的住宅主要是8800户的骏景花园和300多户的佳兆业一号，以及相当于骏景5期珠江天郦500多户。拢共9500多户。
按照每户4人来算，这就大道规划的3.8万人了。
所以，这也意味着整个北区不会再有新的住宅供应。
剩下的大概率都是一些高层写字楼和商业配套。像骏景花园靠近中山大道一侧的空地，合生的商业综合体，合生汇已经开建。
金融城东区，在黄埔大道以南，西起车陂路，东到三溪一带，和老黄埔鱼珠第二 CBD相连。是金融城规划的4个区域中，面积最大的。整个东区的地块已经基本清理干净。
随着宜家从东站迁移到三溪美林天地，以及 21年山姆的开业。东区的商业靠着独特的商业业态，搞得有声有色。
除此之外，珠光金融城一号，合景臻溋名铸，鹏瑞一号的建成还会补充东区的高端商业业态。
2.17平方公里的东区，规划人口仅仅5000人。意味着这个片区的住宅更加稀缺。
这也就不难理解网红三兄弟兰亭盛荟，美林湖畔和盈彩美居的热度了。
04
整个金融城的建设周期规律，基本上已经明牌。那就是跳过西区，建设起步区、北区和东区。
等这三个区已经建设的初见规模，金融城效应卓有成效，那个时候才是西区一飞冲天的时候。届时的规格和能量，甚至会再一次推动广州中心向东移动。
我甚至看到了当年珠江新城建设的身影。犹记得当年珠江新城的开发，也是优先开发周边地块，布局人口和产业。最后才开始大力建设珠江新城。
这都是城市发展十年如一日的节奏。
城市的规划和发展如同巨人在跳舞，跟着节奏，步伐缓缓，气息要稳，舞步不能乱，且看舞出一个怎样的未来。
不着急，作为观众和亲历者，我们拭目以待。
我们总结一下。
1、金融城的坎坷，是由最初规划不清，协调不周，执行不力导致的。限高不是决定因素。
2、同时金融城的发展，是天时地利人和的结果。是政府尊重广州城市发展的客观规律，以及广州自然空间环境的情况下，做出的最优解。
因此，金融城的发展不存在烂尾的可能。
3、 目前政府已经调整了之前规划、建设中存在的各种问题。而且从起步区的各种基础工程，可以再一次验证政府对金融城开发的决心。
金融城的开发已经步入正轨，真正进入快车道。
4、 金融城的建设，会采用珠城开发时，跳跃开发的模式。跳过西区，优先发展起步区、北区和东区。
最后，关于金融城的选筹，我们就放在下一篇再慢慢讲吧。