最近昆明恒大、绿地等大型房企“骨折价促销”楼盘屡见不鲜的事情相信很多朋友都有听说，可以说有些楼盘实实在在，那么为什么最近昆明恒大，绿地等楼盘猛降价呢？大开发商背后的真相是什么？

为什么最近恒大等的楼盘猛降价

前段时间恒大开盘楼盘1万多、最近5k出头就可以买（需要一次性付款）

后续就是由于价格过分离谱，老业主反响比较巨大被叫停。

我们先梳理一个问题就是房地产基本是怎么运行的。

我们先看看开发商是怎么取得五证的、房子的需要什么资格才能收你的钱。

一、当地政府出控规图（城市区域控制性规划图）确定土地性质

开发商通过行政审批送给出《规划设计参数和效果图》，落实好足够开发资。

昆明滇池国家旅游度假区 大渔片区控制性详细规划图

二、《土地使用权证》

通过划拨和出让等方式拿到土地的并在一个月之内支付土地出让金或者（*如果一次性付款的，一般在签订土地出让合同后一个月。如果是分期付款的，第一个月一般付50%，余额根据合同约定时间付清，否则，一般按每天0.1%付滞纳金。）

三、《建设工程规划许可证；》

大概经过国土资源局办理土地预审。公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局等相关专业内容和范围进行审查。

四、《建设工程规划许可证》

大概经过建委、人防、消防、国土…等大概20几个部门以后取得

五、《建筑工程施工许可证》

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。建委组织职能部门对工程开工条件进行审查后发放。

六、《商品房预售许可证》

商品房预售五证

以下证明材料：

（ 1 ）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（ 2 ）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（ 3 ）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 ％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2 、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3 、工程施工合同；

4 、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

讲了这么多相信你也基本了解到开发商是怎么把房子卖给你了。

因为开发房产是一个资金高度集中、需要大量资金的周转的行业、所以开发建设过程当中免不了需要向银行融资借贷、需要大量资金周转、房地产开发初期对市场监管不严、资金监管比较宽、预售条件宽松、地产资金来源复杂等问题导致以前昆明“烂尾楼”频发、出现开发商跑路，业主迟迟没有交房，房产证拿不到等诸多问题。

还有就是当地ZF比较依赖土地财政、导致很多不合理规划的问题。

昆明“关于进一步加强商品房预售管理的通知”2011年1月1日起，7层以下商品房封顶才发预售证，7层以上商品房也必须完成7层以上的建设才能发预售证。

昆明于2020年12月1号《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）

商品房预售资金监管、30%资金有监管银行托管资质好的企业可以监管25%。至完成竣工验收备案的、不拖欠农民工工资后才可使用。

这两项规定进步一导致开发商的需要良好的资质和稳定的现金流才可以正常地开发销售项目

8月20日住建部、央行刚刚约谈12家主要房企并公布了房地产开发商融资新规融资的三条红线：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍。*（现金流动负债比率小于1说明企业的经营净现金流入量并不足以支付当前的流动负债，也就是说企业对于负债的偿还，并不能完全依靠经营活动产生的现金流量，还需要部分依靠企业自有资金的周转，这对于企业的经营会造成不利的影响，而且还会增加企业的短期资金风险，并对企业的长期发展也有一些负面影响。）

根据踩线情况，各个房企又将分为红、橙、黄、绿四档，不同等级对应不同的融资政策，如踩中三条红档房企不得新增有息负债，而最优的即任何一条红线均未触及的绿档房企有息负债规模年增速可放宽至15%。

根据这个标准，2019年销售30强房企中，恒大、融创、绿地、等位列红档，中梁、阳光城等为橙档，碧桂园、万科、新城等位列黄档。绿档基本上由保利、中海、招商蛇口、华润、华侨城等国企背景的房企包揽。

对于拿地、开发等都需要*款贷**支持的房企来说，三条红线的*伤杀**力是巨大的，许家印不得不再次祭起全国七折的大旗。

恒大七折卖房

自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。

自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

可以预见恒大，融创、绿地、等同样成功踩中三条红线的难兄难弟很快也会加入这场疯狂大甩卖的浪潮，随着推盘力度的加大，一次大范围的房价下探不是不可能。

据此断言房价拐点已经到来，是时候抄底购入了、对于刚需客户是真正的利好、真正的房价拐点既取决于供需状况，更取决于“地主”，只要土地财政一天不改变，高房价的局面就不可能实质性改变，毕竟楼板价摆在那里。

昆明真实房价

众所周知昆明房价涨

昆明联系上涨36个月的真相

2016年7月开始连续上涨，到目前已连涨了整整36个月，疫情也不能阻止昆明房价的稳健。

3年来昆明房价累计上涨了多少？

由此我们需要思考一个问题出了这么多政策、昆明做了这么多调控、房价依然是上涨态势、这背后的原因与昆明是一带一路的桥头堡、与昆明核心位置 产业配套不无关系、昆明人口增长846.01万在今天的这种房住不炒的背景下，昆明房价依然稳步健康发展。我不是鼓吹房价永远不会下跌的那种人、也不是鼓吹房产永远涨、我只想说的是买房需要审时度势、昆明近10年房价出现大面积崩盘下跌是不存子的、刚需人群手上预算够、需要买房就上车了、改善人群区域位置好的该买就买。

昆明总共有211.5万套房

此次昆明恒大等房企在多方调控组合拳下房价下跌与企业自身经营和政策和自身负债经营、负债系数大、融资困难等关系比较大。

房地产市场本来就是一个资金高度集中、开发周期长、资金占用率高

疫情没有完全好转，经济疲态继续

恒大又踩着红线，银行*款贷**很难，现金流出现问题，负债出现增高。

所以只能打折促销房产 尽快回笼资金、所以这种时候也是抄底购房的好时间。

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