【1】
区域价值
辐射望京 环铁相伴
居住噪音怎么办
崔各庄06地块建发以养云命名，案名： 建发·望京养云。
“望京养云”则为建发体系内 第六座养云 ，最早2019年，建发就打造了 杭州·养云静舍 。
成为杭州首个以中式院落规制打造的高层产品，并成为区域内的高端改善代表之作。
崔各庄供应的三宗地30-L01-01地块为 和光悦府 ，30-L04地块为 龙樾合玺 ，第三个30-L06地为 建发·望京养云 。
可以说是崔各庄三姐妹各有千秋， 01地块相对最为规整，04地块为拐把型地块，06地块为扇形地块。
望京养云的地块形状也不得不说一下它的位置，望京养云作用大望京产业，从案名就不难看出， 望京养云的定位很清晰，抱紧望京的大腿 。
望京养云整体 东南部紧邻环铁 ，区别于01、04地块，它 属于黑桥村 。
环铁 最早作为 车辆试验场 ，拥有 车辆段、实验基地以及车站 ，现在的环铁内部已开发有 红廷别墅、黑桥公园、将府庄园以及影视创意园区 等。
现在个铁路交通日益发达，车速加快，环铁试验场也逐渐改造成环铁创意园，但实地去看了地块 ，环铁依然还在通车 。
环铁拥有轨道直通朝阳站，那作为距离朝阳站这么近，又拥有完善的车辆实验技术的环铁， 目前并没有被完全废弃，火车还是会在这个大圈内跑起来 。
环铁道路两侧安装了隔音板，但是高楼层的隔音保障性不大。
【2】
交通价值
高速、公交俱全
06地块真的没地铁
望京养云出行还是依靠南皋路连接机场高速和北五环，通行大望京需要盘到京密路。
望京养云周边交通网很发达，但是道路情况一般。望京众所周知，早晚高峰很堵，开车早出10分钟提前半小时，晚出十分钟，寸步难行。
对于 置业崔各庄 ， 工作在望京 的人群，最好的 出行方式就是电动车 。 10分钟车程直达望京核心 。
望京养云 东侧紧邻的是公交总站 ，出门有 418路、516路、851路 ，可通达 望京、崔各庄地铁站、北皋居民区 。
北皋村规划了 地铁32号线 ，但是 望京养云的位置距离已超3公里 ，没办法很好地享受新地铁线路的红利和便利。
【3】
配套价值
配套不足 发展缓慢
居住便捷度不高
教育配套：地块周边的学校仅有北京市第八十中学（嘉源分校）和北京市陈经纶中学分校（草场地校区）两个学校可以服务该区域。
医疗资源：北京市第六医院医联体医院、北京国门医院、首都医科大学附属北京地坛医院（三甲）、朝阳区和平医院等。
商业配套：日常买菜可以选择去北皋的居民区，京旺家园片区内有健身房、便民超市、华联生活超市以及便民早市等。
大型商场主要分布在望京，有新世界百货、方恒购物中心、旺角购物广场、万和商场等。
生态资源：地块周边最近的就是黑桥公园和环铁，是地块周边最大的生态资源区；另外周边还有达望京公园、马南里公园、北京城市公园、将府公园等。
生活配套距离较远均在2公里以外，生活基本依靠望京内的商业，自身配套不足，未来配套补充规划均在崔各庄地铁站周边，生活现状不方便。
【4】
项目价值
全球第六座养云
中式高标准住宅
最早2019年，建发就打造了杭州·养云静舍，成为杭州首个以中式院落规制打造的高层产品，并成为区域内的高端改善代表之作。
随后在2020年，厦门·养云落地，更是将古典园林与新中式建筑融为一体，打造了建筑面积约199～255平米的大平层产品。
“望京养云”则为建发体系内第六座养云 ，整个产品系经过了多个城市的打磨与历练，也形成了独特的产品特色。
望京养云最终 成交价格28亿元 + 20%政府持有商品住宅产权预设份额 ， 溢价率14.99% 。
该项目有20%的政府自持， 指导售价8.8万/平 ， 实际售价也会打8折，价格约7.04万/平 ，在价格上真的比隔壁的和光悦府和龙樾合玺便宜不少。
项目位置：北京朝阳北崔各庄南皋路
总用地：约23472㎡
地上建筑面积：约70415㎡（含公建约21125㎡）
建筑类型：高层
容积率：约3.0
绿地率：约35%
总户数：377户
楼栋数：6栋
该地块 没有公租房配建 ，执行 套内7090政策。
建发·望京养云将 延续“王府中式”产品 ，户型面积约 120㎡（3室/3+1室）、约160㎡（4室）， 建筑层数： 14-18层 。
户型图
120平米B户型
120平米C户型
16平米D户型
户型优势：
1、独立家政间，独立洗衣机位预留。
2、户型相对方正，缺角仅限于厨房客卫。
3、三居双卫，四居三卫包含两个套间，起居相对方便。
户型劣势：
1、没有预留玄关位，出入户换鞋不便。
2、入户门直对餐厅，隐私感不强，设立鞋物更换柜，影响就餐体验。
3、三居室南次卧距离客卫动线远，使用不便。
4、客餐厅通道有浪费面积。
户型设计还够不上真正的高端，只能说是改善住宅。户型使用起来比较舒服。
除了无玄关外，区域预留的大件电器未得到好评，想要赠送的客户，在这个项目是不会得到甜头的。
【5】
价格对比
崔各庄8折项目
是望京+崔各庄的洼地
直说价格，望京养云实实在在是大望京旁洼地中的洼地，政府自持20%的产权份 额， 8折是实实在在有的。
8.8万/平米的地盘花7.04万/平米买，谁都觉得值。
相比崔各庄三姐妹的价格上，望京养云占有了绝对的优势。没有配件公租房、人才公寓等， 地块除了公建外，相对纯净 。
龙樾合玺、和光悦府 面对 望京养云7.04万/平米 的价格将 毫无优势 ！
项目降价 或 启动外渠 或将成为两个项目与望京养云比拼的 唯二出路 。
崔各庄三宗地紧邻大望京，可受到大望京14万+的房价辐射，拥有大望京产业相伴，未来的发展空间是有的。
望京养云以低价开盘在价格上占尽了优势，未来的发展空间上，也会更胜一筹。
图片来源于安居客平台
现实问题在于，整个南皋村和黑桥腾退后， 这是区域内首批高层项目 。
没有同品质二手房价格的支撑，无地铁、无配套 的情况下，该区域是否能发展到与望京持平，还是未知数。
崔各庄三宗项目要买， 望京养云是三个项目中绝对的优选 ，同板块，价格拥有绝对优势！
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