近期，多项权威报告揭示出一个非常明显的趋势：当宏观经济发展与城市扩张放缓，新城板块的规划与炒作将会越来越少。
未来，城市发展的热门规划与热门题材将毫无疑问重回城市中心。
用未来十年的长远眼光来分析，武汉主城哪个区域能够对城市产生巨大的赋能？
不是“绝版”的东湖、饱和的汉街、高速兑现的二七滨江，而是武昌内环旁向南的一个价值板块——武昌古城。
纵观整个武汉内环，只有武昌内环向南跨越发展仍然具有较大规划落地的空间。
而这里是武昌内环发展饱和以后向南突破发展的必经之路。同时，这里也是长江文明之心与武汉发展黄金十字轴所在区域。
近年来，在武昌古城、长江文明之心等发展规划之下，武昌湾板块更是作为武昌内环向南二环跨越式发展的重磅题材推出。
从整个武汉主城区地图来看，可以发现这个区域几乎在二环线与内环线之间，是一条黄金价值“通道”般的存在。
1、内环向南发展是大势所趋
回顾近些年武汉的规划落地，我们会发现长江文明之心、武昌古城以及去年启动的武昌湾等大手笔规划、开发与兑现几乎都在这条价值“通道”上。
这里是近年来武汉内环发展规划政策集中落地的区域。
一方面，这里作为武汉历史风貌区的重要组成部分，正在焕新武昌古城。
另一方面，这里毗邻武汉横纵中轴线（长江主轴、内环武珞路），正在对标全球知名湾区开发武昌湾，打造世界级滨江城市封面。
未来，这个区域将接过二七滨江的接力棒，代言武汉面向全球发展。
而从城市版图发展趋势上看，我们之所以将武昌内环向南的区域称之为价值通道主要基于以下两点思考：
第一是“通道”代表过渡地带所在，而武昌古城所在的二环与内环之间，正好与武昌二环以南在过去数年形成了价值断层。
同时，这里还是接驳内环核心资源且有土地规划与供应的板块。
第二是武昌内环和二环在版图上是一个相对稳定的整体，特别是武昌二环的南半部分是一个相对完整的板块。
整个武昌二环内将近三分之一的面积是东湖和沙湖的水域面积，这主要集中在二环内的北部，而南部相对来说是一个完整的陆地板块。 内环和二环的诸多资源是可以实现高效率转换的。
武汉三镇武昌局部地图
而在内环长江大桥常年限号通行下，二环线杨泗港长江大桥就是武昌内环区域衔接汉阳与汉口的重要通道，同时这条南二环也是衔接汉阳、武昌内环通往光谷的快速通道。
因此，武昌的南二环是内环的重要交通支撑，是与内环密不可分的整体。
所以，当整个武昌内环发展趋于饱和时，只有向南突破后，在二环内还有地块做规划与供应，这就是 可以将未来十年家庭改善与城市发展机遇挂钩的区域，是值得想象与关注的重点板块之一。
2、武昌古城的改善机遇
在这条“价值通道”区域内常年存在大量的老破小房屋，这里亟待改善生活，而这也正是城市发展的“彩蛋”。
去年，国家提出了房地产行业的全新发展模式，将率先在超大特大城市推进城中村改造。
这将成为中心城区各项规划快速落地的助推器。同时，这也无疑是商品房发展的风向标。
城市中心区域需要改造的房屋集中度越高，说明这个区域未来可想象空间巨大。
显而易见，武昌这条“价值通道”就是首当其冲。
这个区域不仅存在大量老旧房屋，而且周边近些年缺乏供应，供应的楼盘数量和新房总量非常少，形成了供不应求的局部市场。
如果把武昌内环以南与二环以北“竖切”一半，会发现这条中轴线几乎就是中南路的“延长线”——静安路。这条“延长线”区域也是老房扎堆，我们看看这里的基本面貌。
第一种代表是单位自建房 ，最老的小区大概在2001年左右交付，无电梯，无地下停车位，小区体量较小，几乎无园林可言，公共面积以通道功能为主。
老小区现状
小区呈狭长分布，两个出口，内部摄像头很少，不少楼栋门禁是坏的，楼内步梯光线昏暗。
第二种代表是年代较早的商品房 。这一类商品房交付时间集中在2009年至2010年，整体属于第一代商品房，小区规模达到1000多户，老旧的整体设计使得如今已经呈现出诸多落后的品质。
老小区现状
比如外立面已经开始发生脱落。另外，有的小区规划的并不是南北通透的板式楼，而是复杂的楼体结构。
同时，整个小区只有极少数楼栋连通地下停车场，其他楼栋的业主需要通过地面步行进入停车场。在夏天和冬天漫长的武汉，这样的生活舒适度是大打折扣的。
而另一方面，受到早年规划的局限，地下停车位短缺，使得小区地面停车位十分紧张，业主回家往往需要抢车位。
总体来看，这些老旧的小区无论从房屋质量、园林设计、动线设计、功能体验，还是人车分流、户型设计等居住体验都亟需升级换代，区域有着明确的居住改善需求。
那些长期缺乏新房供应的中心城区一旦上新，新房价值就会与老旧房屋明显拉开差距。
比如过去十年的中北路复地东湖国际、锦绣江南，最近五年的万松园中海万松九里、武汉城建·中央云城，岳家嘴的正堂山外山、东湖睿园等都是这个逻辑。
这些小区无论是入市后的新房价格还是二手次新房价格都与区域“老破小”存在较大的价差，而价格的背后就是价值的支撑体现。
3、武昌内环旁难得一见的改善盘
去年，在全国拉开新一轮城中村改造的序幕之际，武汉内环也发起了多个老城焕新的动作。其中一个重要代表就是落子在这条价值通道上的 城投禧园 。
项目区位示意图
城投禧园位于武昌内环雄楚大道与静安路交会处，项目总建面约12.2万平米，包含住宅、商业、办公业态，其中将供应新建住宅约4.19万平米。
项目鸟瞰图
这里位于中南路口“延长线”静安路上，与中南路口直线距离1.8公里。从项目开车到中南国际城，在不堵车的前提下只需要7分钟左右。
项目与黄鹤楼直线距离3公里，距武商梦时代直线距离约2.2公里，距中部战区总医院直线距离2.7公里，到省妇幼直线距离3.2公里。周边3公里内覆盖首义广场、湖北剧院、紫阳公园、起义门、武昌火车站、省人民医院、三医院等。
辛亥革命纪念馆和武商梦时代
而从项目周边来看，这里500米范围内云集了佰惠生活广场、中百仓储、肯德基、华美达安可酒店、中国邮政储蓄银行、中国建设银行、尤加石化加油站等。
特别是项目距离晒湖最短直线距离仅约450米，这里将是茶余饭后的休闲运动生活目的地。
纵观项目所在地段品味，既享有城市内环的繁华配套，又占据着城市重要的历史人文资源，具有不可复制的地脉价值，是改善生活的精神高地。
我们再来看看城投禧园整个项目的定位，该项目是一座包含住宅、办公、商业的复合型社区， 可提供多样化的生活模式，是区域改善居住所稀缺的选择。
设计机构品牌
项目将以小而精致的理念规划开发。为了不辜负武昌核心土地，项目聘请了中国知名设计师陈彬、栖地设计、正华设计三家大师级设计天团加盟。
三家设计单位分别参与了示范区、园林、建筑设计。
项目住宅外立面采用的是类公建化外立面设计，从效果图看，宛如水景艺术立面，干净利落的几何线条演绎立面轮廓艺术，建成以后将成为区域极具辨识度的外立面，成为颜值与品质的代表。
项目外立面效果图
城投禧园在公区打造上反复琢磨，打造有约1400平米的景观会客厅，约1300平米的休憩花园，同时还打造有入户花园、*界无**架空层、社区商业街等，而超大的归家景观界面尺度领先普通项目两倍以上。
项目园林效果图
城投禧园的匠心标准上可以量化，比如常规园林景观步道宽度为2.4米，而该项目的步道宽度为2.6米，以更宽的尺度提升业主走路的舒适度。
常规小区的休闲跑道宽约1.2米，而该项目的跑道宽度做到了约1.5米……诸多细节不胜枚举。
而在户型空间的功能设计上，城投禧园也是深度洞察与借鉴武汉改善家庭的进阶需求，为当下改善置业人群量身定制了全功能家庭场景解决方案。
项目的主力户型是建面约105㎡和建面约115㎡。
建面约105㎡户型图
建面约105㎡是一套三房两厅两卫户型，户型整体方正，双跨阳台实现了南向良好的观景视野。
整个室内动静分区，并且户型具有灵动设计的空间。这种灵动的改变将更能满足居住需求。
建面约115㎡户型图
建面约115㎡是一套四房两厅两卫户型，形成洄游动线空间，空间利用率极高。
主卧套房尽显尊贵，南向双跨阳台具有阔绰的观景视野。115㎡做四房在市场上非常罕见，南向次卧可以与客厅打通，形成一个大横厅。
北向次卧可以与公卫改造成第二间套房。这种“留白”让我们看到了项目在设计户型功能与品质上的匠心。
而最难能可贵的是，城投禧园是以毛坯入市，不仅极大地降低了购房门槛，而且业主还能根据自家需求实现个性化的装修方案。
总体来看，城投禧园是第三代商品房的代表，填补了武昌区中产家庭首改的空缺。
武昌区作为武汉市的强区，占据着城市核心资源，新房以豪宅居多，首改家庭没有太多较好的选择。同时，该项目也在区域实现了生活方式的全面升级。
毫无疑问，这里也是整个城市内环与二环改善的优选。
而最大的遗憾是，虽然城投禧园是对区域长期短缺供应的一种“久旱逢甘霖”，然而这个项目可以供应的新建商品住宅数量也屈指可数，在如今这种堪称史上最宽松的购房门槛之下，恐怕该项目的去化速度会比较快。
根据业内预计，这个项目的成交均价应该是2字头，也就是说具有200万到300万的预算就可以考虑一下在此改善。
另悉，城投禧园项目将在近期开放示范区，敬请关注官方消息。