西客站2012年投入使用，

虽被给予厚望，

但区域至今人口并不密集，

周边配套也有待完善。

今年，

中海、万科同时进入西客站板块，

销售情况都不错，

作为中海在长春的首个带装修的住宅产品，

中海景阳公馆的合理价格应该是多少呢？

房报君今天就为大家来测一测

测本周评测楼盘 中海景阳公馆

中海景阳公馆位于绿园区的新城区，距离老城区很近，交通便捷。项目自身的商业综合体还在规划中，周边的长春市87中分校和兴隆湖公园也已在规划中。依托西客站板块的优势，未来的西客站会成为长春交通的主要枢纽，待西客站成熟后，周边配套也会更完善。

楼盘必知

在售产品：小高层和新派洋房

主力户型：110平方米

容积率：2.3

绿化率：35%

交房时间：2019年10月末

楼盘地址：绿园区南阳路与乙三路交会处

雷达图可见，蓝色实测价格图像有2项评测值低于基准值，其余均高于基准值，产品加分为啥高？减分又是因为啥？每项评测依据是啥？

评测基准价格：7880元/平

计算公式：区域内二手房均价（7251元/平方米）×40%+区域在售新房均价（8300元/平方米）×60%

区域二手房均价为区域二手毛坯房均价，样本采集自《房地产报》二手出售房源挂牌价格数据(9月1日-10月16日)。

区域在售新房数据由克而瑞长春机构提供。

加

地段区域：+200元/平

• 评测依据：项目位于绿园区新区，临近西三环，属于西客站版块，附近的空地较多，未来潜力大。

配套：+100元/平

• 评测依据：项目西侧政府规划的长春87中学分校，兴隆湖公园的规划也已经做好，正在准备施工，规划只是规划，没有落成一切还是未知。

交通：+300元/平

• 评测依据：项目北侧距离约500米即是地铁二号线西兴站，周边有55路有轨电车、195路、314路可直达红旗街、欧亚卖场和重庆路等商圈。

房企品牌：+200元/平

• 评测依据：中海地产是国内一线房企，在长春开发过中海寰宇天下、中海水岸春城等项目，虽然个别楼盘口碑一般，但中海寰宇天下销售情况很好，业主的口碑也不错。

产品：+300元/平

• 评测依据：目前，产品以18层小高层、9层新派洋房为主。110平米的户型做成了3室2卫1厅，户型设计功能性更强。另外，部分产品带装修，可选择性更大，但这是中海在长春首家带装修产品，品质如何还有待检验。

园区：+200元/平

• 评测依据：园区人车分流，园区设计为时尚的新中式风格，受到不少购房者的青睐，但由于尚未交房，一切还是未知。

物业：+400元/平

• 评测依据：物业为中海自家物业，中海物业的服务在长春其他楼盘中口碑很好，管家式的管理，大大提高了居住舒适度。

减

同区竞品：-100元/平

• 评测依据：周边在售楼盘不多，万科城市之光小高层带装修产品均价约8800元/平方米，同样的产品价格更低。

租售行情：-100元/平

• 评测依据：项目位于西客站版块，目前西客站附近的配套和人口没有达到预期的效果，所以租售情况并不乐观。

最终评测价格：9380元/平

专家点评：带装修户型 经典两室演化而来

省内一知名建筑设计院的户型专家丁老师在看过项目加推的110平带装修户型后给予如下评价：

该户型是在经典的2室2厅标准格局上演化而来，入户位置增加了一个卧室，尽端增加一个卫生间，演变成3室2厅2卫。其优点是卧室部分的大面积非封闭阳台是该户型溢价空间的主要体现，户型设计布局紧凑，动线短捷，没有浪费的交通面积，有比较完整的玄关空间，如果卫生间的设置是山墙户型，能开外窗，品质感会很不错。

不足之处是主卫、客卫从面积到配置趋于同质化，没有体现差异，品质的档次没拉开。卫生间如果不是山墙户型，则面积共计11.27平的卫生间均为暗卫，品质和面积设置不太匹配。业主要充分利用阳台空间，否则该户型会缺失一项功能空间。

房报君点评

口碑回升 精装产品

名校公园在规划中

购买指数：★★★★

▶中海口碑回升 有项目热销

2002年，中海地产自进入长春以来，先后在长春多个区域都开发过项目，产品的口碑也是有好有坏，前期开发的中海紫御华府、中海水岸春城都出现过“拉条幅”事件，品牌效应急速下转。

但近两年开发的项目品质出现好转，如经开北区的中海寰宇天下，业主对其评价就很高，项目连续五期都是热销的状态。

今年9月中海地产一口气在北湖新区拿到了5宗地块，中海地产在长春的实力和品质大家有目共睹。

▶项目为西客站板块开了好头

绿园新区要比其他新区（如北湖新区）距离市中心更近，其交通便利，只是发展缓慢，但也正因如此，绿园区需要中海这样的国内一线房企助其打破楼市较“冷”的现状，跟上长春楼市的整体节奏。

中海地产和万科地产进入绿园区的时间早、产品新，为西客站板块开了一个好头。

▶中海地产进入带装修时代

中海景阳公馆项目中的绣园，是中海地产第一次在长春做带装修住宅，带装修住宅已成为趋势，中海地产此次的改进也预示着长春中海将步入带装修时代。

据此，房报君大胆地推测，中海9月份在北湖拿到的5宗地块很有可能会做带装修的住宅产品。

但是带装修住宅的品质一直都备受购房者关注，好的产品一定要有好品质，希望中海地产在长春的第一个带装修住宅是高品质产品。

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