项目地址：小官路与望江路交叉口
销售价格：2020年7月份均价20000元
交付方式：精装交付
云和中心总用地约103亩，分为住宅和商业两大地块。本文主要针对住宅地块进行评测。
NO. 1｜土拍回顾
2019年8月14日，西山区前卫街道编号为KCXS2017-4、KCXS2017-8号的打包地块，被昆明雅欣房地产开发有限公司以15.68亿元的底价摘得，折算楼面价约4079-7649元/㎡。KCXS2017-4地块是商业，KCXS2017-8号地块是住宅用地。
地块位置分布图
昆明雅欣房地产开发有限公司为雅居乐地产全资子公司，此次拿地是雅居乐地产在昆明落地的第三个项目。雅居乐这个地产商更偏重于旅游地产的开发，来云南开发地产挺早的，但是进入昆明市场比较晚，在昆明还没有独立开发的项目。都是合作开发。这个项目土地拍下后，引入了绿地香港共同进行开发。
根据出让要求显示，本项目须引入国际著名品牌儿童体验中心、国际品牌医疗机构且需自持，自持面积不低于商业地块规划出让建筑面积的15%。同时，根据项目规划需配建不低于12班幼儿园一所，并引入国内连锁高品质幼教机构进行依法运营等。
此外，土地竞得者还需承担市政道路、公共绿地、水务设施建设、并在项目内配建幼儿园、肉菜市场等。具体要求如下图：项目的外挂条件较多，但是建设成本不高。
地块配建要求列表
NO. 2｜区位分析
位于西山区南博路与绿荫大道交汇处，南侧为绿荫大道（小官路），南侧保留有金苑小区北区住宅楼，北侧为规划市政道路、小学等。西侧为南博路、规划商业办公楼等。东侧为望江路、盘龙江。区域有个特点就是一下雨就可以开船了。
NO. 3｜交通条件
项目周边分布有二环南路、前兴路、官南大道等交通主干道，自驾出行还是比较方便的，就是比较堵。
周边公交线路图
目前周边公交路线比较少，现状周边也没有地铁站，公共交通不太方便，在官南大道上面在建的地铁2号线南坝站，距离本小区约500米左右，差不多小区交房的时候，地铁理论上可以开通，小区属于地铁盘。
NO. 4｜周边主要影响因素
1.昆明双塔
最早这一片是昆明规划的金融产业园区，也就是要打造成昆明CBD的，不过最终没有搞成，现在已经被政府抛弃了，现在这一片叫做西山区双塔片区，就是因为有万达的这个昆明双塔项目。但是双塔的日子也不好过啊，2019年昆明双塔的入住率只有7成左右，因为市场存量太大，昆明产业结构不合理，民企不发达，大企业不多，对高端写字楼的需求量比较小，严重供大于求。对于本项目来说，周边商业配套丰富，日常生活和工作方便。
昆明双塔实景图
2.盘龙江
项目东侧就是盘龙江，这一段有坝体拦截，水位比较高，沿着江边已经修建了公共绿地，可能是绿化做的比较早，整体的景观设计一般，对于小区来说，有个饭后遛弯的地方，对于可以看江景房的户型来说，视野较好，但是晨练、广场舞的噪音也会对生活产生干扰。
盘龙江实景图
3.周边规划项目
根据规划方案，项目西侧规划有一处综合医院，床位数在200—300个之间，一处商业办公楼，项目北侧规划有两处小学和公园，现在都还没有*迁拆**，小学和公园这两个项目的实施难度还是挺大的，后期如果落不了地，还会修改规划方案。
区域规划落位图
NO. 5｜规划方案
净用地面积约72.7亩，容积率为3.2，建筑密度为19.5%，绿地率为40.8%，总户数1060户，车位1559个，精装标准约3000元/平米，规划共建11栋住宅及配套、1栋12班幼儿园。小区在东西两侧共有4个出入口，整个内部交通组织方便，地面地下人车分流。
项目效果图及总平图
1栋，2梯4户。假板式楼，朝向正南北，层高30层，户型分布有C3户型（140㎡）和C1户型（111㎡）。本栋首层设置了老年服务站，楼栋西侧设置有底商，楼栋南侧为幼儿园，本栋主要注意临街户型的噪音干扰问题。
项目楼栋分布图及效果图
2栋，2梯2户，真板式楼，朝向正南北，层高26，毛坯交付，只有D户型（199㎡），本栋的西南侧设置有一处社区活动场所，有一定的生活干扰，没啥大毛病，就是总价贵。
3栋，2梯3户。假板式楼，朝向东南，层高30层，户型分布有A户型（153㎡）和B户型（124㎡）。本栋东南侧是有底商，主要是干汽修这方面的，对于本栋有一定的生活干扰。
4栋，2梯3户。假板式楼，朝向东南，层高33层，户型分布有A户型（153㎡）和B户型（124㎡）。本栋 注意日照问题。
5栋，2梯2户，真板式楼，朝向正南北，层高26，只有D户型（199㎡），没啥毛病，就是总价贵。
6栋，2梯4户。假板式楼，朝向正南北，层高31层，户型分布有C2户型（140㎡）和C1户型（111㎡）。本栋首层设置物业用房，楼栋西侧设置有底商，楼栋南侧有一处地下车库出入口，距离约13米左右。
7栋，2梯4户。假板式楼，朝向正南北，层高32层，户型分布有C3户型（140㎡）和C1户型（111㎡）。楼栋西侧设置有底商，楼栋北侧有一处地下车库出入口，距离约10.8米左右。
7栋建筑立面图
8栋，2梯3户。假板式楼，朝向东南，层高33层，户型分布有A户型（153㎡）和B户型（124㎡）。本栋和9栋一样，为了看江景，日照问题比较突出。
9栋，2梯3户。假板式楼，朝向东南，层高30层，户型分布有A户型（153㎡）和B户型（124㎡）。
10栋，2梯4户。假板式楼，朝向正南北，层高32层，户型分布有C3户型（140㎡）和C1户型（111㎡）。
11栋，2梯4户。假板式楼，朝向正南北，层高23层，户型分布有C3户型（140㎡）和C1户型（111㎡）。本栋主要是噪音干扰的问题。
项目在建实景图
NO. 6｜户型评测
A户型
153平方米，四房两厅两卫，端户，主打江景房，南北通透，北侧卧室面积约8.2平方米，南侧小卧室约9.7平方米，主卧面积约21.14平方米，大阳台面积约8.52平方米，小阳台面积约4.1平方米，客厅旁边可以隔出来一个卧室空间，这样可以做成四室。本户型总体还可以，缺点就是交通空间大，浪费面积比较多。
B户型
124平方米，三房两厅两卫，中户，南北不通透，小卧室约7.8平方米和8.9平方米，主卧面积约19.78平方米，大阳台面积约10.53平方米，小阳台面积约1.7平方米，总体还可以，缺点是交通空间大，浪费面积比较多。另外本户型北侧是连廊，户型设计的时候处理的比较好，所以私密性比一般的中户好一些。
C1户型
111平方米，紧凑型三房两厅两卫，中户，南北不通透，比较常用的一个户型，北侧卧室面积约6.7平方米，南侧小卧室约8.4平方米，主卧面积约17.9平方米，大阳台面积约7.6平方米，缺点就是私密性不好、没有小阳台，中规中矩的一个户型。
C2户型
140平方米，四房两厅两卫，端户，南北伪通透，小卧室约7.2平方米，主卧面积约20.45平方米，南侧小卧室约9.1平方米，大阳台面积约7.9平方米，小阳台面积约2.2平方米，总体不错的户型。
NO. 7｜项目配套
商业方面配套很丰富，可以满足日常生活需求。区域内没啥大医院，规划的综合医院还早呢，自身配套一处12个班的幼儿园，估计价格不便宜，项目配套的小学没有明确。
项目周边实景图
NO. 8｜老聂综合点评
项目的产品、户型啥的都还行，但是项目开盘去化率为41%，卖的很一般，主要原因是总体价格偏高、教育配套不明确、在这个价位里面可选择的项目太多了，自身亮点不足。