这是拿铁说房的第42篇原创

这篇文章可能给那准备买入白云区的一些人靠谱的建议。

华为来了

在12月2日，华为就与南沙经开区管委会签署了战略合作协议，成立华为（南沙）人工智能创新中心。

随后，12月7日，华为又以底价3.39亿拿下白云同德围华侨糖厂地块，折合楼面价2044元，等于是白送了这么大一块地，而且还是临江地块，有一定的稀缺资源，要不是下这么大的血本，也不可能引来华为。

其实华为两年前就布局了白云湖数字科技城，白云区的概念很多，但没有一个能打的，落地速度做得也一般。

白云新城发展也有十几年了，除了房价高企，并没有引入什么大的企业，五年前又在黄边和江夏之间布局设计之都，去年又在钟落潭规划生物医药健康产业城，在人和还有一个航空产业城。

概念造了一大堆，周边的地却卖得不是很好，白云区的想法还是要继续卖地，不然怎么支撑周边发展和建设呢，现在再去看看这些概念新城，还是停留在规划上，与说干就干的黄埔形成强烈反差。

以目前白云的城市面貌和购房人群来看，没有好的配套是很难吸引人才过来的，没有人愿意来，开发商也不会买地。

白云的购房人群

之前分析过一篇白云区的楼市，大家可以回看一下城中村最多的白云区，楼面价43144元/平，刚需该怎么买。

白云区是非常割裂的，中心区里最大的一个区，也是发展最差的一个区。

3号线沿线基本是在天河北和珠江新城上班的多，从南方医院到同和到永泰再到龙归人和，早高峰不排个20分钟都进不了站。

白云的地价很贵，房子自然不便宜，刚需是很难买得起的，住在3号线沿线的并不一定就是买了房子的，而是租住在城中村的。

出了地铁口基本都是城中村，那种观光电瓶车2块钱把你拉到罗岗村、南岭村等大量城中村。

虽然你买不起，但是白云的小老板多，他们能买得起，钱不多的会买到花都，还有一些村里的地主地霸们很有钱。

白云区只有地铁沿线的楼盘比较受欢迎，且必须要靠近地铁才有足够多的接盘侠，3号线卖完了，只能沿着14号线卖，接着是8号线北延段，以及13号二期。

投资机会

华为来了房价就会涨吗？

华为到哪里都是要圈地的，他不一定要圈最好的，但是一定要够大，够他造一座小城的，这样码农们不用上下班那么辛苦，专心干活就好了。

这几年整个白云区最大的项目就是白云站了，白云站周边的规划很高端，大量写字楼公寓，形成一个商务商业中心，白云站是属于市政工程，并非区里的项目。

佳兆业旧改即将上市

所以白云站一定会完美登台，但是白云站周边配套的成熟真的不要太指望，为什么？你看看现在的广州南站就知道了。

广州南站自2010年1月开通以来，已经整整10年了，你们坐高铁看着对面的写字楼矗立在那里也有好多年了吧。

今年恒大才开始在周边建体育场，配套的也全是公寓，周边的住宅开发是很缓慢的，即便是有住宅，你的生活圈子还是本小区，其他配套起不来你也享受不到。

白云站处于京广铁路的西边，整个同德围罗冲围到石井都处于铁路西边，也是我说的又一个断裂带。

从鹅掌坦到聚龙石潭，周边全是那种90年代的老小区，单价两万多，总价大概200左右能买到，适合刚需上车，8号线开通了，去哪里都方便，但是想要完美的居住体验以及享受学校资源，还是算了吧。

白云区的学校都不好，想要好的学校就去一桥之隔的荔湾或越秀，白云区的土著和老板们其实也不太重视孩子的教育，生意做得好就行。

白云站附近佳兆业在开发，首期都是回迁房，会不会引入名校也暂未可知，目前周边二手的金碧新城单价4万左右，隔壁佳兆业未来肯定也是五万。

白云区的一手从白云新城往北到嘉禾往西到石井都是要卖五万的，高层的景观还可以，低层的景观只能望城中村了。

附近一手楼建发央玺从2018年开盘至今，价格一直不温不火，现在全都封顶了还没卖完。

这个楼盘是我见过户型做得最好的，2梯四户，使用率却做得很高，非常高端大气，目前这个价格卖了三年还没卖完，价格还一路下跌，从五万卖到如今的4.5万不到。

以批发市场和一众化妆品及鞋厂老板们发家的白云区，在今年的疫情冲击下是很惨的，他们作为白云的主力购房大军，承受了5万的房价，但是并没有享受到五万的配套和服务。

这就是为什么白云的新盘一般都要卖很久，没有学校就更难卖的原因。

对比同样五万左右的老黄埔和四万左右的科学城以及番禺万博，请问你该怎么选。

而且白云的新盘都不做刚需盘，都是改善盘，不是大平层就是复式，总价都是比较高的，因为开发商知道他们的客户都是各种小老板。

所以岭南新世界这种靠地铁的刚需盘成交量才多，还有带学位的200万就能上车配套又非常完美的汇侨新城成交量就很大。

但是价格很难涨，房子贵了不好卖，华润润府、合景朗云这种除了卖给附近老板们，谁还会来买，老板们将来又卖给谁，位置尴尬价格更尴尬，四万多又卖不掉，三万多又亏钱。

还能买吗

又扯远了，继续说一下华为对周边的投资机会。

华为周边的同德围罗冲围都是批发和老旧小区，目前只有万科旧改的田心村在卖，除了田心村，其他老旧小区是改不了的。

目前万科金色悦府打的牌也是白云站，现在又多了一张华为牌，我认为基本可以忽略。

悦府其实是夹在同德围高架里的，有点被隔离，只能依赖自身配套，还有一个就是你肉眼能感受到的，五万的白云金色悦府和五万的荔湾金域曦府两个的建设标准是不同的，不管是户型还是用材，完全旧改和回迁混合的悦府就不如曦府给力讲究。

可能是开发商认为，你能接受回迁混合，那对户型和用材的讲究也不会那么大，特别是白云的土著老板们，每天往返城中村的工厂都习惯了，这点细微差异又算得了什么，何况我是改善啊。

这些肉眼能看到的你自己可以去体会，但是我要说的不是这个。

华为需要的是什么，是便宜的地价和成本，他们给员工的福利房一定不能贵了，所以他们一般也会自建。

此外，依赖华为的人来接盘其实是不现实的，研发中心和制造中心不一样，仅仅依靠糖厂那块地释放出来的单独产业基地对整个片区的拉动是有限的，只有集群的产业带和成规模的产业链带动上下游企业入住才能有更大的发展空间。

显然短期是看不到这种产业链的，拆了整个同德围也看不到，何况还拆不了，华为的到来更多的是补充白云产业空白，以及一张名片噱头的意义大于实际对产值的贡献。

既然没多大贡献，我买来干嘛。

龙岗坂田的华为总部周边的房价也并没有一骑绝尘涨得很好，龙华的房价也不是富士康拉动的，富士康在龙华20多年了，深圳涨得最好的不还是南山前海和宝安宝中。

还有人说利好金沙洲，未来是有条12号线从金沙洲经过白云站到大学城南，但是这条线路级别不够，没有经过宇宙中心珠江新城和琶洲，而是一路南下，与同德围的联系紧密度不够。

金沙洲是已经成型了，没有可开发的空间了，而且处在两地交界，谁都不想为对方做嫁衣。

可能你会说华为对松山湖贡献很大呀，那你看看松山湖片区，加上附近的寮布、大岭山、大朗、东坑几个镇才多少楼盘，才多少供应量。

开通的8号线北延段和13号线二期都是为了拉动白云经济做出的选择，但是你去坐一下地铁就知道了。

从石井出发到万胜围几乎要一个小时，虽然北延段开通了，但是整个北延段几乎没人上车，一直到陈家祠才陆续人多起来，说明这一带被真空隔离，和其他区联系太少。

8号线是为了刺激周边旧改和土地开发，承诺村民们配套完善和交通便捷以及保证土地升值，并且以超大工程白云站为宏图愿景，带动整体面貌升级和经济发展，只有发展起来了，他们才能享受到*迁拆**红利。

显然8号线目前带动非常有限，那就13号线继续来，13号线是快线，而且直达珠江新城金融城，也可以说政府也是下了血本了，为了建设这条地铁，周边的土地一定是要卖的，今年不卖明年还要卖。

我们忽略了一个问题是白云区的财力非常有限，市里的工程来了自然全力推进，需要靠自己去建设的心有余而力不足，所以没有办法，同样请参考番禺的南站周边。

如果还不相信，那我们就从今年对比一下黄埔的鱼珠站和白云的白云站，到底谁更快更高效的完成。

到底买哪里？

白云站的成熟需要至少十年，因为建成是2025年，但是周边的建设还是请继续参考南站。

白云区能买的板块就只有这三个，同和南方医院、嘉禾黄边、同德围罗冲围。

今年整个天河、番禺、黄埔、海珠的核心都涨了30%，平均下来也有20%左右了，但是整个白云区的价格却巍然不动。

最靠近天河的同和板块，价格竟然也没涨，标杆盘云裳丽影价格还维持在4-4.2之间，但也是会补涨的。

嘉禾的岭南新世界除了地理位置还有学位优势，需要换房的和刚需上车的都会去这个板块，这个板块承接了花都和白云北以及14号线广从公路沿线的换房需求。

最后一个是罗冲围，这个板块二手成交量经常排在广州第一，而给这个板块贡献最多的就是富力半岛和富力桃园，富力半岛门口又有13号线，又有江景资源。

买入顺序也是按照以上顺序来的，白云新城不是不看好，而是目前价格太高，龙湖天奕几乎透支了未来五年，保利云禧和中海云麓一年都卖不了一套，坑爹的大一山庄八年前就是十万，现在还是十万。

为什么要说这些几千万的豪宅呢，因为豪宅代表了一个区域的天花板和总价上限。

这个天花板最高能到多少呢，由区域板块承受能力所决定的，总价上限由顶层财富决定的。

也就是豪宅无法继续突破，刚需就更难有所作为了，一旦突破了他们自然会去寻找上限更高更安全的投资机会。

最后做个总结，白云区未来一手供应还是很大的，可以慢慢挑，自住买入地铁沿线，二手选择3号线沿线周边即可。

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