郑州二手房在哀鸣：总值4万亿，年跌10%，房东浮亏4千亿

FANGDONG

房住不炒，想指望炒房大赚一笔的人要失望了。

有一个郑州人都想知道的，却不为人知的真相：

郑州房地产30多年高速发展后，到底有多少存量二手房？

它虽是纸面财富，却与千家万户息息相关。

今天我们详细盘点，在告别躺赢暴富时代后，郑州存量二手房货值涨跌，希望能帮助读者朋友们看清楚来路和后路。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：慕容晏 美编：小樱 校对：大豆

01

过去30年

郑州人积累的二手房货值约4万亿

01

第一阶段：鸿蒙期

（1954-1992）——480亿

1992年，当时郑州市区人口约187万人，那时有房产的人并不多，大约100万人属于有房一族，按每户3人计算，大约有30万个家庭。

那时每个家庭住房最多平均70平米左右，那么郑州1992年之前的存量二手房也就是2100万方，几经*迁拆**，目前保留下来的最多800万方左右，约1/3的样子。

这800万方房子，按当下市值每平6000元计算，大约货值480亿元。

02

第二阶段：萌芽期

（1992-2000）——480亿

1992-2000这8年时间，是郑州房地产发展的萌芽期，郑州商品房总销售额为79.2亿元，总销售面积为604万平米（数据来源：郑州市统计局），整体折合均价约1311元/平。

按照目前市值计算，翻6倍约7800元/平，较为合理。

所以，这8年销售的604万平商品房，进入现在的二手房市场，货值大约有480亿。

从数据看，这8年郑州房地产积累的住房面积，与郑州建省会城市后的38年（1954-1992）相当。

03

第三阶段：成长期

（2001-2010）——5000亿

2001-2010年这十年，郑州商品房总销售面积为6861.2万平米，总销售金额为2534亿元（数据来源：郑州市统计局），折合整体均价约3700元/平。

按照目前市值计算，翻2倍左右较为合理，大约7500元/平左右。

所以，这十年间销售的6861.2万平商品房，进入如今二手房市场，货值大约有5000亿。

04

第四阶段：成熟期

（2011-2021）——3万亿

2011-2021年这十年，是郑州房地产发展最快，也是进入成熟期阶段。十年间郑州商品房总销售面积为27505.5万平米，总销售金额为23112.9亿元（数据来源：郑州市统计局），折合整体均价约7169.8元/平。

这十年，郑州房价有过猛涨，也有过猛跌，但整体均价仍处在微涨行情，所以这十年销售的27505.5万平商品房，放在现在二手房市场，总货值至少也要有3万亿。

05

第五阶段：衰退期

（2022-未来）

2022年郑州全年销售商品房总货值约1000亿，大约是2013年1161亿的销售量，一夜回到10年前，从此时到未来，都将是郑州房地产市场的衰退期。

06

商品房之外的安置房货值

——4000亿

郑州陆续*迁拆**400多个村庄，安置房约5000万方，按照均价8000元/平计算，总货值约4000亿。

1954-2021年间二手房货值总计：

1260万郑州人，在过去30年间的积累中，目前拥有二手房总货值，按当下市场价格粗略计算约4万亿。

02

800万商品房市民，约200万个家庭

平均每家*款贷**约50万

1、 郑州人口1260万人，其中持安置房、无*款贷**的村民约400万人，剩余商品房市民约800万人；这800万市民按每户3人计算，大约是267万个家庭，其中有*款贷**的家庭大约有200万个。

2、 郑州拥有4万亿货值二手房，住房*款贷**总额约1万亿，也就是说，200万个有*款贷**的家庭，平均每家*款贷**总额在50万。

3、 每家*款贷**50万，按照5%年利率计算，平均每家需承担利息约2.5万/年。

03

1260万郑州人抚养比约50%

600万个工作有多重要？

1、 抚养比是指在人口当中，非劳动年龄人口对劳动年龄人口数之比。抚养比越大，表明劳动力人均承担的抚养人数就越多，即意味着劳动力的抚养负担就越严重。

郑州的抚养比大约是50%，即约600万劳动者。

2、 郑州需要600万人参加工作，去保障每人每年偿还1.25万元的利息。

3、 但现实情况是，N次疫情+720暴雨冲击过后的郑州，目前能剩余400万个工作岗位已是不错。

4、 如果按照400万个工作岗位计算，那么每个工作岗位所要承担的还贷利息，就变成了每年2万左右。

显然，这已是郑州人不可承受之重。

既然承受不了，会产生三个结果：

A、还不起房贷利息，更别提本金；

B、大幅降低存量房房贷利息；

C、刚需不买房，小部分人卖旧换新进入改善阶段。

04

如果郑州二手房跌10%，损失4000亿

将产生怎样的连锁反应？

郑州二手房价跌10%，4万亿的总货值就将损失4000亿，这波损失还将产生如下连锁反应：

1、4000亿财富消逝，减弱改善房销量

因为这4000亿财富效应，至少300亿进入改善市场，300亿在加杠杆的情况下，约能产生600亿销售。

如果有这600亿，那么北龙湖小高层、北龙湖南岸洋房，加上高铁区高层，均会迅速去化。

也就是约等于去化10个华润幸福里。

2、严重影响郑州餐饮、百货等消费行业

财富效应+拥有赚钱能力，是刺激人消费的两大核心因素。

现在财富效应+赚钱能力双降，对餐饮、百货等消费行业影响严重。

据悉丹尼斯、正弘城等郑州头部商业，2022年的销售额比去年下滑至少4成左右。

3、影响商业租金

商铺在营业额下降的情况下，租金必降；

郑州街铺、写字楼、商场租金都在不同程度下滑甚至减免租金。

4、影响住宅租金

就业机会减少，必将影响租房人数和租金价格。

尤其是小公寓、安置房、老破小等房源，租金再下滑20%也难租。

5、影响创业

当有财富效应时，创业者即使在艰难环境中，还是会有部分人愿意继续投入，但现在，都在收缩。

所以由此可见，稳定房价的重要性远超一般人想象。

05

郑州房市在衰退期中进入个性化需求阶段

1、 郑州房市成交量会减少，并且近期无交易量大反弹的可能性。

2、 普通偏远的刚需盘、老破小、老破大等房产，房价会回落到2014年左右的水平，即5000-7000元/平左右。

3、 高品质改善盘，会修正房价与产品的价值对应，使得购房者感觉性价比非常高。

4、 改善盘在郑州的成交占比，会由目前的30%左右，扩大至50%左右，所以郑州改善型市场尚有发展空间；同时，改善市场又会分化为普通改善和个性化需求改善。

5、 2022年1-10月，郑州商品住宅累计销售额约944亿，全年估计1100亿左右，这与2013年1161亿的水平差不多。

2023年，疫情难料，郑州商品房总销售规模同样难料，预计极可能与2014年1200亿左右的销售规模持平。

综上所述：

郑州房市的销售规模将回到10年前水平，那时的郑州人尚“无投资房产意识”；

现在，将再次彻底回归到“无投资房产意愿”阶段。

十年来回，一场梦。

10年前，郑州的刚需盘与改善盘没有拉开距离，刚需房单价5000-7000元左右，改善房单价1-1.3万左右，也就是差了约一倍。

如今，刚需盘可能仍在5000-10000元/平，而改善盘则到了2.5-6万/平左右，差距已经拉开。

看明白这些，手里多余的房子，就实在没有留下的价值了。

再差的市场中，依然有机会；

再好的市场中，依然有大坑。