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中海物业近两次被热议，是终止9.5亿收购关联方监理公司和2023年分红派息少于预期。两笔操作都有一个共同特征：
股价大跌。
官宣收购监理公司后，中海物业股价连跌3天，跌去了约30%；而分红派息少于预期，股价也几乎跌去了30%。
市场反应激烈，是由于收购定价过高和业务协同性被质疑。至于分红未达预期，是因为中海物业业绩这么稳，增收增利不差钱，股息率只有2.3%。而亏损的融创服务股息率都有8%。
所以，市场很不能理解。特别是管理层傲娇的一句 “不要以简单的派息来公司价值” 更是让韭菜吐槽。
甚至还被乌鸦嘴摩根大通下调目标价，评级降至减持。
勿爷觉得，在市场信心低迷的当下，没有什么能比真金白银更实在。就如万物云大佬朱保全表示，行胜万言，提高分红才是消除疑虑的关键。
不过在勿爷看来，市场倒戈中海物业，除了分红少的原因外，还不能排除未来可能有限的业绩增长空间。
接下来我们分析下中海物业2023年全年业绩。
地产危机以来，央企、国企属性的国家队物企成了“避风港”，“稳”是国家队物企的标签。但稳是稳了，却貌似也剧透了未来的增长动能。
年报数据显示，2023年中海物业营收、毛利和净利润增速分别是：
19.7%、19.3%、22.8%。
这份成绩单放在56家物企中的确显眼，没一个负增长的。且毛利率持平，净利率还改善了一点。但是和前两年业绩相比，就有点一般般了。
2021年、2022年中海物业营收、毛利和净利润增速分别是：
2021年：44.3%、37.3%、40.5%；
2022年：34.4%、23.1%、29.4%。
纵看三年业绩， 中海物业营收、毛利净利率三连降。和2021年相比增速几乎腰斩。
中物研究院研究员宋子谦分析称，随着基数越来越大，中海物业未来保持高增速也越来越难。
勿爷却觉得，基数大是一个原因，关联方和独立第三方的贡献力度此消彼长也是一个原因。
业绩数据显示，2023年中海物业在管面积新增订单，中建及中海外贡献了29.4%，合同额30.2亿。独立第三方贡献了70.6%，合同额40.02亿。
很明显，关联方量少质优，独立第三方量多质次。 关联方的项目比第三方物业费高，这是物管圈通病，
不过，即便2023年独立第三方新增在管面积是关联方的两倍多，但整体来看，总在管面积中，关联方占比59.5%，依然支撑着中海物业的业绩。
但是从近3年趋势看，关联方输出逐步降低，独立第三方占比渐高。 2021年2022年关联方输出的在管面积占比是62.4%、67.2%。而2023年下降至59.5%。
记得中海物业上市前，还表示收购外拓会拉低中海物业品质。但在规模为王的前几年，貌似中海物业还是跟随了大势。
客观的原因是在目前地产周期下，关联方项目虽然物业费高、安全，但输出可能越来越少，为了把蛋糕做大，中海物业只能从独立第三方下手。可结果是中海物业的业绩增速变慢。
如果以后独立第三方占比超过半壁江山，物业费还远差关联方，其业绩是不是还要慢？
当下背景下，不要自行车，但也要有点盼头不是？
另外，非业主增值服务作为中海物业收入的一部分，近3年增速分别是52.7%、18%、18.3%，占比分别是18.9%、16.6%、16.5%。
增速冲高回落，占比逐年下滑，也意味着央企属性的中海物业，其关联方虽然没有民营物企悲惨，但也不能像昔日那样奥里给。
所以，如果没有其它业绩增长点爆发，中海物业业绩增速大概率越来越慢。
分红不及预期，加上未来业绩空间存疑，或许是其股价下跌，小磨看跌的缘由。
至于未来中海物业能否重建市场信心，改变局面，勿爷觉得除了车位大卖，商管板块爆发（本期增速110.8%）等因素外，要看管理层战略规划、创新业务能否再次点燃市场激情。
否则，单靠像个别物企那样溜馍画饼，老韭菜已经没那么好忽悠了。
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