撰文：佩奇 美编：刀妹 校对：紫藤
北京市级行政单位就算迁往通州，也毫不影响*安门天**周边的价值，郑州东南西北新区不断，但紫荆山周边及主城区的价值依旧夯实。
现在有琢磨不清的各大新区，未来一定有高攀不起的主城。
特别2016年７月８日，万科拿下郑州核心地段单价与总价新地王，一下刷新了郑州人的集体认知。
众人惊愕，南阳路周边如此破烂，周边城市界面那么差，怎么会出这么贵的地王？
无论你信与不信，地价就是区域价值的集中体现，更是城市资源和地段价值的集中爆发。
远郊尽管被包装吹成了一朵花儿，但终究无法生出千年藤、万年根，风口一过，自然原形毕露。
更不要说为了博取未来，短则10年，长则15-20年才可以成熟的区域，那时候房子就真成了“不动产”。
历史的教训就在眼前，回顾汝河小区、绿云小区即可。
所以不论对于自住的房子还是投资的房子，佩奇的观点一贯比较保守：能满足当下并适当展望未来即可。
其中，对于自住和资产保值而言，佩奇认为三环内依旧是当下最好的选择，也是普通人资产保值的不二选择。
今天，佩奇来梳理一下郑州主城区三环内那些“待字闺中”的地块，至于等不等或买不买，看你自己的选择了。
金水区
01、嘉里中心
港资就是“会玩”，直接拿到了河南“心脏”的位置，从2011年拿地至今，已经有8年。
不过在今年上半年郑州市规划局网站上公布了的批前公示信息，这预示着嘉里中心的进度有了实质性地推进。
嘉里中心位于郑州市金水区花园路与纬二路交会处东，处于郑州地铁１号线与地铁２号线交会的黄金十字处，周边被大量省级行政事业单位包围，再加上嘉里中心的高定位，辅以酒店、写字楼等高端业态，这样的主城孤品，谁会不喜欢？
▲嘉里中心现状实拍
根据规划显示，嘉里中心一共分为三期开发，第一期是雅颂居，也就是其高端住宅，第二期是写字楼，第三期是酒店，其中住宅一共3栋，容积率4.44，建筑密度为32.78%。
且不论未来产品究竟如何，这个位置是绝版的，比起万科 世玠 有过之而无不及。
参照周边老破小家属院的二手房单价，预估嘉里中心高层住宅售价不会低于2.8万/㎡。
02、豫发豫园
金水老城三环内不可多得的好位置，位于北三环与渠东路交叉口，为奥克啤酒厂和徐砦村改造用地，牵扯到工业用地变更为住宅用地的手续问题，所以进度迟缓。
此前，瀚海思念城面临同样的问题，思念集团老厂区外迁至惠济区，腾退出老厂区用作房地产开发。
项目总占地约240亩，共分为三期开发，一期从去年开始内购，价格相当诱人。整个地块西侧即为东风渠，目前周边小区二手房均维持在2万+/㎡，单气的圣菲城基本也要2万/㎡上下。
待地块土地变更手续完成，必定又是人见人爱、花见花开的一个神盘。
03、山顶枣庄项目（现名金水天奕）
▲地块现状
山顶枣庄项目，现名未来•金水天奕。
位于东风路经三路东，容积率1.9，建筑高度35米，南侧地块临近东风路东明路，容积率5.0，住宅高度100米，商务地块150米，商务地块规划4栋写字楼及SOHO公寓。
标准的三环内楼盘，周边鑫苑名家、广电天佑、非常国际等均为成熟社区，配套相当完备。
距离北龙湖开车5分钟，东风渠就在家门口。
整个位置、配套资源似乎都无懈可击，唯有“山顶”品牌比较平庸，此前开发过山顶御鑫城等项目皆口碑平平。
04、申泰•中原印象
原“冰熊大厦”，“冰熊”原来是中原地区最早的冷柜品牌。
后来因管理机制、经营不善等多种因素*破爆**拆除，同时地块也是西韩砦城中村改造项目的一部分。
位于经三路与红专路交会处西南角，目前由河南申泰控股集团操盘，项目名为申泰•中原印象。
项目容积率5.5，面积区间约68-162㎡。住宅产品由建筑面积约68-78㎡舒适两房、约112-132平阔景三房、约142-162㎡奢阔四房三种房型组成，同时，公寓规划有五栋150米超高层建筑，建筑面积约30-38平米精装LOFT和三栋百米高平层公寓。
目前项目临时接待中心在红专路经三路北100米路东，有兴趣者可关注。
郑东新区
01、瀚海永平晴宇
地块位于永平路、陇海路、黄河南路围合区域，地段还是相当不错，但是周边多为物流公司及安置区。
项目原名为瀚海含嘉仓，现名为瀚海永平晴宇，前不久在地产招聘平台的信息上已经可以看到其招聘信息，目前其他信息对外披露的不多，有意者可以持续关注其信息。
02、海马公园二期北地块
寸土寸金的高铁站区域，海马集团竟然还留有这么大一块优质地块。
地块位于海马公园2期北侧，曾经做过海马公园项目的临时食堂，至今没有动静不知为何。
目前海马公园项目从一期到五期基本售罄（没有四期），曾经几乎以“白饶”的方式拿下的地块，如今成千上万倍的价值攀升，假设进行公开招牌挂，楼面价突破1.5万元/㎡不是什么问题。
目前周边高端楼盘建业天筑、海马壹号公馆，单价均已突破3万/㎡，即便是品质稍逊的高速奥兰花园、正商东方港湾单价也在2万/㎡以上。
前不久爆出海马集团销控掉了部分房源再进行倒卖的事，似乎这块闲置的地块未来也要卖出个天价。
经开区
01、绿城诚园
经开区第八大街与经北四路交会处，长盛广场的住宅地块，此前户型图及精装已经流传于各大微信圈和朋友圈，同样为绿城代建项目。
项目地块早在2012年就已经拿下，容积率为4，建筑面积大致为为91-132㎡，精装交付，按照周边新房价格判定，不会低于2.2万/㎡。
项目已经围挡许久，与郑东新区仅隔着一条陇海高架，在东区或者经开区有需求的购房者可以重点关注。
二七区
01、光明地产小赵寨
项目位于郑州市陇海路以南、京广路以西、保全街以北、京广铁路以西区域，占地面积约400亩，因为牵扯到厂房*迁拆**、铁路沿线赔付问题，整体进度较慢。
光明地产的控股股东就是上海的光明食品，目前也是中国房地产开发百强企业。
至于这个位置，你说好也好，说不好也不好。好是因为老二七区多为老旧房子，片区换房改善需求旺盛，不好是因为这里交通通达性较差，进出都不方便。
不过待未来*迁拆**完毕，京广路南向北可以直接拐进保全街之后，位置还是相当不错。
中原区
01、恒大云玺
中原老城无可匹敌的绝佳位置，位于中原区中原路与文化宫路交会处南，周边郑州市委、市政府，裕达国贸，伊河路小学、郑州外国语中学、市实验幼儿园，地铁10号线、地铁9号线（规划中），资源可以说是极其丰富。
整个地块规划住宅、购物、休闲、娱乐等为一体的城市综合体，其中主题建筑规划设计为限高300米的地标建筑。
但目前项目仍处于土地平整阶段，被防尘网盖着，并没有启动的迹象。
除此之外，据传恒大集团十一期间要进行“腿打折”的促销活动，不知道会不会影响该项目的推进进度。
02、康桥双河市场储备地块
根据资料显示，该地块开发公司为“郑州康平置业有限公司”，而根据股权穿透图显示，宋革委，也就是康桥地产的老板，是该项目的实际控股人。
该地块该项目位于秦岭路与淮河路交会处，地铁6号线站点，标准地铁盘，目前周边在售新房售价大概在1.4-1.6万/㎡左右。
地块原来是为“双河市场”，郑州西南的一家批发市场，因为高压线入地的问题迟迟得不到质的推进。
近期路过的时候发现高压线的问题已经得到了解决，目前周边已经完全成熟，考虑在郑州三环内西区置业的人们可以重点关注。
03、东原郭闫庄地块
地块位于淮河路与桐柏路交会处西南，地铁5号线与地铁6号线双地铁交会处，地段优势明显，典型的二环楼盘。
因为牵扯到城改地块安置、赔偿问题，地块推进速度较慢，目前整体进度未知。
参考周边价格，预计毛坯高层不会低于1.6万/㎡。
04、万科洛达庙地块
河南国信乐达房地产有限公司操盘的洛达庙城中村改造项目，目前万科已经入股，据说是万科主力操盘。
同样为城改地块，容积率在5+，按照万科的风格，预计大概率又是斯特恩建筑风格，具体可以参考农业路沙口路万科世曦。
目前周边二手房永威西苑1.7万/㎡、锦绣华北1.6万/㎡、昆仑华府1.5万/㎡，万科对片区房价的带动作用有目共睹，西区置业者可以重点关注此项目。
05、星河地产二砂地块
华南地产巨头星河控股签约的二砂改造项目，是星河控股集团与郑州投资控股有限公司、郑州地产集团有限公司签署的战略合作项目。
二砂园区总建筑面积达到110万㎡，总投资额超200亿，集产业孵化、创业服务、社交、问题、休闲等全场景功能于一体的深圳星河WORLD复制到郑州。
运营成熟后，总产值将达300亿，并新增五万个就业岗位，前景可期。
目前地块已经围挡，整体进度上稍缓。
06、昆仑望岳二期地块
昆仑望岳一期大卖，明显低于市场价的“捡漏”价格也必须要用全款+关系才可以买到，目前从中介处获悉，私下成交的二手房单价已经突破1.7万/㎡。
昆仑望岳二期地块就在一期西侧，容积率仅2.48，建筑密度14.35%，可以说是郑州三环内无法复制的土地指标，同样整体为大面积改善产品，但是整体只有不足400户。
据置业顾问介绍，项目明年入市，精装交付，预计售价不会低于1.7万/㎡，西区改善不可错过。
07、正商集团旮旯王地块
与恒大云玺类似，正商旮旯王地块也是前后拖了很久，具体位置位于中原路与伏牛路交会处，西侧即为中原万达，中原路在建地铁10号线，向东不足1公里即为地铁5号线站点，区位优势明显。
因为牵扯到旮旯王村及燃料公司家属院的赔偿问题，整个项目推进速度极慢，据说整个地块7成以上为安置地块，仅3成商品房。
目前项目的具体信息并未对外公布，应该还处于开发商、政府、*迁拆**户三方协调当中，介于未来面世情况，可酌情关注。
以上地块信息均为佩奇通过不同渠道及各类信息渠道获取，如果股权变动或者地块易主信息，可留言更正。
此外，如果有其他三环内“待字闺中”的优质地块，可以留言区见。
良心建议，对于有强烈自住需求和资金并不是十分充裕的家庭，留在三环内可能不会让你暴富，但是一定可以保证你的资产安全。
以上为佩奇观点。
ID：donggetanpan
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