庐阳区是合肥老城区的所在区域，这里存有老一代合肥人的历史回忆。近十几年来，随着省市政府相继从合肥市中心搬离，各大金融机构先后整体迁至滨湖，老城区的商业人气也逐渐被三里庵、黄潜望、天鹅湖等商圈分流，环城河内的光芒已大不如前。庐阳区的样本有着新老城区发展的强烈对比，对研究人们居住需求的演变有特殊的参考意义。
过去半年来，庐阳区二手房成交情况如何，我们综合分析一下，此篇接上篇（公号“小易论楼市”）文章《地铁房初显威力？——合肥包河区二手房成交数据分析》。数据采自链家网实际成交数据，时间2016年9月份-2017年3月6日，共计74个样本。
安居客数据显示，自去年10月份合肥限购以来，庐阳区房价涨幅逐渐趋稳，于今年1月份时达到顶峰，随后几个月稳中有降，二手房报价基本维持在1.6w左右。就目前形势来看，庐阳区房价已经达到阶段性高点，上涨乏力。由于样本数量偏少，对该区域整体成交情况只能做一个大概的了解，此篇仅供参考。
过去半年来，合肥庐阳区二手房的实际成交均价为1.7w，挂牌均价为1.77w，二手房房主挂牌均价比实际成交高出4.6个百分点，比之前文章分析过的政务区、包河区、滨湖区和蜀山区都高，跟高新区的差不多（公号“小易论楼市”文章《合肥蜀山高新区二手房成交数据分析及购房建议》），平均每套房子需要卖31.5天，是所有研究过的区域里面成交周期最短的一个区。
庐阳区有合肥最繁华的商业中心，最优质的初中教育资源以及医疗资源，这里依然是整个合肥市人气最为旺盛的区域，没有之一。尽管庐阳区大部分小区房龄偏老，但在所有资源的聚集之下，成交均价依然居合肥市各区域前列，远远超过合肥均价。难能可贵的是，在如此高的成交价格之下，还能保持相对较短的成交周期，说明市中心成熟区域的房产交易有强大的需求支撑。
在户型成交方面：庐阳区1室户型成交占比达到了27%，比全市平均值（公号“小易论楼市”文章《合肥人喜欢买什么样的二手房（一）？》）高出11.5个百分点；2室成交比例（43.2%）与全市平均比例（44%）相当；庐阳区的大户型（3室及以上）成交比例不到成交总量的30%。
庐阳区小户型成交占比超过70%，而合肥市平均为60%左右，从所掌握的数据来看，1室的成交周期相对于2室更短一些，说明庐阳区二手房目前还是一个刚需市场。但我们应该看到，3室成交单价比2室的还要高出10%，成交周期甚至更短，说明庐阳区的改善需求潜力依旧不可小觑。
在学区房成交方面：42中和45中学区房成交占到总成交量的36.5%，这比合肥市平均值24.5%多出12个百分点，说明庐阳区依旧是学区房的热门交易区域。42中和45中学区房成交套数旗鼓相当，成交平均价格也是不差上下，平均总价上45中要高一些。45中跟42中的成交周期仅差1.2天，但42中的挂价虚高却比45中多出1.4个百分点，说明45中的学区房成交议价空间更小，价格相对坚挺。不论是42中还是45中，学区房平均单户成交面积都要小于非学区房。
从成交分布地图上来看：环城河内老城区高房价和高成交主要集中在45中及南门小学周围，其中45中周围学区房均价几乎都超过了2w，是庐阳区名副其实的高房价区域，42中学区房表现相对没有45中那么强势。我们还应该看到，即便拥有学区，一些距离学校较远的老破小依然没有受到青睐，价格上要低好多。
在环城河以外的区域，高价盘和成交较多的小区主要集中在四个次新楼盘，分别是置地柏景湾、万科森林公园、华润橡树湾和祥源广场.翡丽城，这几个盘价格几乎都在2w甚至更高。我之前文章（公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》）里讲过，品牌以及房龄是物业溢价的一个非常重要的因素，这种品牌非学区次新房的投资价值甚至已经超过了市中心的老破小学区房。
综上分析，我建议庐阳区的投资者：
1、在所有的房产附加资源里面，学区依然是最重要的保值因素，市中心的老破小之所以能够永葆青春，全拜学区所赐。
2、45中的老破小仍然具有投资价值，但要注意应尽量选择面积小，总价低，距离学校近，小区房龄相对年轻，建筑质量较好的小区。
3、随着老城区一些非核心资源逐渐流失，更多需求将目光从市中心转向市郊或新区的品牌小区，尤其是环境好、质量佳、户型优及品牌价值高的次新房，这样的小区也是非常不错的投资标的。
4、从3室的平均单价已经高过2室的价格来看，合肥市的住房需求正在往改善性方向转型，各方面居住价值都比较高的品质小区中，110㎡左右的小三房会是未来刚改更为青睐的投资类型。
5、庐阳区成交大部分是属于二环以内相对成熟的区域，这里房产交易周期更短，再一次表明在房地产市场趋冷情况下，成熟区域的房价比新区更有支撑。
6、随着合肥发展重心往西南转移，再加上两个水库的阻隔，庐阳区往西北方向的发展其实是严重受限的，从地铁规划线路分布上就可见一斑，所以庐阳西北向会面临人气不旺规划不足的局面，在此投资须谨慎。
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