01 新政概述

2017年3月17日国家陆续出台了一系列相关房产政策（以下简称3.17新政），导致成交量下滑超过70%，房价累计降幅超过15%，结束了北京房价连续17个月上涨的势头，市场回归理性。过去三年，3.17新政都带来了哪些市场变化？当前市场下，未来政策环境又将如何？丽兹行豪宅研究院为您解读。

02 政策环境影响

房住不炒主基调下，政策环境依然收紧

2017年3.17被称为史上最严厉调控政策，政策核心在于通过需求端管控，抑制房价快速上涨的金融驱动力。全国52个城市出台限贷政策，累计出台100多项限购限贷政策，北京相继出台20项左右调控政策，新房、二手房市场均被采取严厉管控，“房住不炒”基调确定。

3.17新政三年以来，全国房地产市场形势面临高压态势，全面限购、限售、限签、限贷持续没有放松。2019年以来全球经济面临压力，多次降准降息，金融市场走向宽松。2020年疫情影响下，金融环境持续宽松。

03 供应端影响

土地供应---增加保障住房

土地市场住宅供应绝大部分为共有产权及限价住宅，同时侧重保障供应，以解决供给不足带来的房价上涨。

数据来源：丽兹行豪宅研究院

【1】共有产权首次探索：

2017年前保障住宅主力为自住房，2017-2019年共有30宗共有产权土地供应，占到11.23%。

【2】限价住宅供应比例加大：

2017-2018年住宅用地几乎全部为限价地，2019年陆续才开始调整供地结构，不限价土地陆续供应。限价住宅由2015-2016年23%供应占比提升至2017-2019年的66%。

新房供应限制高单价盘入市

新房供应端限制8万元/㎡以上楼盘入市，2016年豪宅新房30.59%供应量为单价10万以上楼盘，2017年以来，10万以上楼盘供应占比不超过15%，整个2017年仅有5%供应量。一方面在于土地供应以限价为主，限价住宅单价均不超过8万元/㎡；另一方面通过入市价格管控，部分楼盘低价入市。

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04 需求端影响

新房连续两年处于“量价齐降”态势

2017年3.17新政后北京全市新房住宅成交量大幅下滑，2017年-2019年年成交量持续维持在3万套左右，相比2016年下降66.52%。成交均价自2017年3.17后止涨，由于成交基数小，所以成交均价受到成交楼盘结构影响呈波动趋势。

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二手房市场六个月低位成交后呈现“量稳价降”

2017年3.17新政后，北京全市二手住宅成交量由2.5万套下降至8000套左右水平，且连续六个月维持在低位。2017年年底市场回升至万套以上，市场回归理性，市场呈现“量稳价降”趋势。

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05 对于豪宅市场影响

新房豪宅“量稳价降”

2017年3.17新政对新房豪宅市场影响较大，供应端管控高单价盘入市，成交端高标的限签，导致从数据来看，成交量价呈大幅波动。

根据丽兹行监测新房豪宅实际市场，3.17调控带来需求量减少，而供应端增加，整个市场由卖方市场转为买方市场。同时限价房低价供应，开发商面临资金压力，低价出售力度大，带来新房豪宅市场成交量依然火热，而价格呈下降趋势。

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二手豪宅“量价齐降”

2017年3.17新政二手豪宅市场带来的影响虽然与全市趋势一致，但影响的力度上相对要小，3.17新政后二手豪宅成交量下滑52%【全市下降68%】。价格累计降幅在10%左右，价格的明显下降主要源于2019年整个市场豪宅新房大量低价供应，以及经济环境下行压力。

根据丽兹行豪宅研究院统计数据显示，调控政策主要通过信贷抑制需求端，对于豪宅影响力要小于普通住宅市场，豪宅稳定性更强。

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06 未来政策环境方向

2020年在疫情影响及全球经济压力下，未来政策方向备受关注，调控三年以来，金融政策虽有放松，但信贷政策持续收紧。在政府“房住不炒”大的基调下，同时借鉴2009年及2016年房价大幅上涨所带来的风险，当前市场环境预计金融政策将会有所放松，但放松力度有限。

预计未来限价住宅、限售等容易导致市场价格信号失真的管控政策将会逐步退出，2020年市场仍以“稳”为主，不会出现大的变化。

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