来源： 武汉楼市动态
前几天，小帅的一个朋友因为要去光谷东的oppo上班， 所以他一直在想要不要趁此机会在光谷中心城买一套房。 然后，他就找到小帅，要我陪他去看看房。
这等好事那小帅自然不会错过，一路蹭吃蹭喝，给他安排得明明白白。
但是光谷东现在的新房大多以高端改善为主，适合朋友这种年轻人的新房不是很多。 所以这次我们特意留意了一下光谷东的二手房市场。
这不留意不要紧，一留意就好像发现了些大事情。 光谷东的二手房似乎......
高带看，低成交
光谷中心城的二手房怎么了
光谷中心城可以说是现在光谷片区最热门的板块了， 目前光谷东大约有3090套二手房在售， 相较于关山大道，其周边的挂牌量只有约2239套， 可见光谷东的二手房供应量非常大。
但这样的高供应量似乎没有换来小帅想象中的高成交量。 小帅选取了光谷东片区的几个热门二手房小区的，将它们在市场上的关键数据做成一个小表格，大家可以看看：
数据来源：贝壳找房 制图：武汉楼市动态
因在小帅写稿时，时间处于6月下旬，各楼盘的挂牌均价可能发生变动，目前的各楼盘挂牌均价与5月份数据相同，故目前将目前的各楼盘挂牌均价（同时也是5月份挂牌均价）与4月挂牌均价对比。
从上表可以看到在这7个楼盘中，有6个楼盘的挂牌均价相较于4月有不同程度的下跌。只有一个楼盘的挂牌均价有所上涨，但上涨程度也仅为0.11%。
挂牌均价是个很重要的指标，因为它展示的是一个小区业主对自家小区的房源在二手房市场上的信心程度。
如果有人争先恐后地买，那么挂牌均价自然会蹭蹭上涨。现在挂牌均价下跌，意味着业主们也觉得挂高价卖不出去。
再看近90天的成交套数，这也是个很直观的指标。
在小帅选取的7个楼盘中，除了朗诗里程之外，剩下6个楼盘中没有一个的成交套数能超过5套，这个数据显然算不上好看。
而且，即使是这样一个不太好的数据，也是建立在平均月带看次数超过200套的条件下。
也就是说，大概带看600次，能成交3-5套二手房。从成交量来看，很多购房者对光谷中心城的二手房持观望态度。
去年还是高预期
今年就绷不住了
小帅现在还记得去年大家对光谷东的二手房市场还有着超高的预期。
当时光谷东的一些热门楼盘，像中建光谷之星、光谷188国际社区、联投驿园...... 它们的挂牌均价基本上就稳定在约2.4万/平了。
图源朋友圈
而现在同样是这些楼盘，依然有楼盘的挂牌均价约2.4万元/平，大部分楼盘挂牌均价稳定在约2.5万元/平，有少部分情况好一点的楼盘挂牌均价来到了约2.6万元/平。
它们的涨幅可以说都不算太高，有些甚至出现了下跌。
举个例子，光谷东的二手神盘， 朗诗里程 ， 目前的挂牌均价是22396元/平。
图源贝壳
可朗诗里程在2020年到2021年这一年间 均价就从18573元/平跳涨到22892元/平。 一年怒涨4319元/平！
图源链家网
2021年到2022年，这一年时间，朗诗里程的均价不但没有涨， 还从22892元/平降到了22396元/平，降了约500元/平。
2020年末，贝壳平台的 房源时间轴功能 还没有下架的时候，我们可以通过这个功能看到业主对自家房源的预期。
当时不少业主敢直接一次性涨价10万元、15万元。 可见当时业主对自家房源在市场上的表现简直自信心爆棚。
图为光谷中心城某小区房源时间轴 图源贝壳
为什么那个时候的业主有这么高的自信？ 分析起来可能有这么几个原因。
首先是同样在2020年12月，位于光谷中心城的光谷南山府备案均价约23499元/平，最高备案价已经超过了2.5万元/平。
而在此之前光谷中心城的大部分新盘备案均价都在约2万元/平。
在当时的市场行情下，这样的高备案价足以给光谷中心城的业主们打一针强心剂。
其次是在2020年的12月的土拍市场上，光谷中心城的P（2020）136号的地块被德商以楼面价15778元/平拿下，成为了当时的光谷东单价地王。
图为P（2020）136号地块 图源网络
要知道， 这次的“地王”之争一共经历了167轮激烈的竞逐，这样的热度在今天恐怕是极为罕见的。
正是因为当时新房市场的火热，才让当时的人们对二手房市场抱有超高的预期。
可又是为什么，人们对现在的二手房市场不再抱有高预期了？
小帅走访了几家中介门店，想向中介小哥哥们了解一下原因。但寻找中介门店的沿途小编却发现有不少小型的中介门店已经“关门大吉”了。
图为光谷中心城中介门店实拍
看来这生意是越来越不好做了，还是有很多中介老板没能扛过这次“危机”。
不过还是有 中介小哥哥给小帅解释了一番自己对现在市场购房者和二手房业主普遍没有信心的原因。
首先是因为光谷中心城在最开始发展的时候吸引来了大量的炒房客， 但很明显的是现在大部分购房者都不愿意高价接盘二手房。
那留给炒房客的选择就是 只有将自己手上的房源继续压在手上，或者降价出手。
其次是因为 光谷中心城目前的新房普遍为高端改善楼盘，户型面积大，导致购房者入手门槛高。
所以大多数已经在光谷中心城居住的人们想要购入高端改善楼盘，就需要将现有的房子卖掉。
可现实是有很多人第一波房贷都还没还完，现在着急上下一趟“车”可能会是一个不太明智的选择。
没有购置新房的能力，也没有卖二手房的动力。 稳定、少些折腾，可能才是经过疫情洗礼之后的打工人最想要的生活。
价格不是唯一卖点
捡漏需从多方考虑
那么面对光谷中心城二手房需要降价才有可能出售的现状，想在光谷中心城置业的购房者们是否有捡漏的可能？
当然有。
小帅就建议那个在oppo上班的朋友，在光谷中心城的二手房市场上淘一淘。
但是还是有要注意的地方。
首先就是学区，因为学区几乎决定了一套二手房的保值和升值潜力。
一直以来，大家都习惯性的把光谷的学区聚焦在关山大道附近。但时间来到2022年， 光谷17小已经有6年级学生了，今年可以看看这个小学的教育质量究竟如何。
图为光谷17小 图源网络
至于光谷18小，目前该学校还没有开设高年级，不少住在附近的家庭需要将孩子送到其他学校就读。 不过今年5月的时候，有一批家长*愿请**希望光谷18小可以开始高年级课程。
图为光谷18小家长联名书 图源网络
还有光谷16小，光谷21小，这两个学校位于高新大道的北侧，并且都是这两年才开设的小学，注重学区的朋友可能需要仔细考虑一下。
其次就要看小区品质了，在光谷中心城已经交付的小区中，高品质的小区虽然不多，但还是可以比较出个三六九等。 把光谷188国际社区与朗诗里程相比，品质肯定是不一样的。
最后还需要看其流通性，比如 朗诗里程， 最近90天内卖出9套。 绿地国际理想城， 最近90天内迈出了7套。 光谷创新天地， 最近90天内成交了3套。这些流通性较高的小区不妨重点关注。
毕竟货币之水在于流动。真到了需要换房或者有急事用钱的时候，一个能够卖出去的房子也许能救你一命。
写在最后：
现在光谷中心城的二手房市场表面上看起来不太得劲，但实际上还是暗流涌动。
市场好的时候有市场好的竞争方式，市场不好的时候也有市场不好的竞争方式。
今年5月住房信贷环境进一步宽松，利率创四年新低，反弹可能很快就会到来。
对于需要购房的群体，或许可以试着抓住这个“机会”。