从托关系交茶水费，到万人排队摇号，再到无人问津，只不过区区六年。
昨天青岛楼市又爆出大瓜，在高新区2023年第一批次产权型人才住房配售中，2190套房源仅2人入围选房，配售率只有区区0.9%，用无人问津来形容似乎也不为过。
很多朋友看到这个消息的第一反应肯定是，青岛高新区真是彻底凉透了，但是真相却远没有你想的那么简单。
先来看人才住房无人问津的原因，简单总结就是性价比不高，远不如选择商品房。
虽然明面上的价格是9400元每平，但这是人才标准内的价格，比如本科生只能买65平，超过65平的价格要11750元。
更重要的是人才住房还有流动性的限制： 人才房自销售合同网签备案之日起5年内不得上市交易；超过5年但不满10年的需要上市交易的，应当将购房时以限定价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限定价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款；只有超过10年上市交易的，才不需补交土地增值等收益。
资产最重要的属性就是流动性，如果流动性的限制如此严重，那么房产的价值自然大打折扣。
所以这么算下来，9400的人才住房性价比甚至明显不如11000的商品房性价比来的高。
那么高新区的商品房又是什么情况呢？
原来人才住房转的商品房，比如卓越和悦，现在特价房最低不到9000就能上车，虽然旁边就是火炬路跨线桥，但毕竟也是小高层，户型也还不错。
当年的神盘，二手房卖到2.5万的招商网谷最后一期 招商雍华府 高层，149的大户型清仓甩卖只要9500。
纯商品房也同样不贵， 东片区的中欧国际城滨江悦 ，又是给业主搞增配贴瓷砖，又是升级户型，现在特价房也就1万多。
中片区的高实城 ，全部都是低容积率的小高层，户型也不错，未来周边还有商业和地铁9号线的预期，特价房最低甚至不到1万。
所以还选啥人才住房呢？ 说白了，人才住房9400的价格其实是按照高新区前两年期房一万三左右的水平制定的，如今高新区刚需盘的房价只要一万一左右，而且还是现房，人才住房自然也就没有任何性价比可言了。
当然同样的情况不止高新区，市区大波人才住房同样面临相似的情况，特别是经过今年下半年市区房价的快速下跌，市区人才住房已经没有任何性价比可言， 最终的命运都是转为商品房出售。
当然高新区与众不同的是，人才住房太多了，总数近万套，因为当年只有高新区配建的比例最高，有些楼盘甚至高达40%的比例。
过去两年，被称最抗跌的高新区，房价之所以从期房一万三四大幅下跌到现房一万一左右，不仅是因为大势所趋，更重要的是去年初大波人才房转商品房的冲击。
很多人将房价高低视为片区发展好坏的指标，实际上长期趋势的确如此，但是短期来说，决定房价高低的是供求关系，哪怕是崂山，也承受不住短时期内如此众多现房的供应。
好在凭借极高的居住性价比，高新区不少楼盘的人才住房也卖的差不多了， 比如碧桂园翡翠城和卓越嘉悦已经售罄，招商雍华府、海信红岛府基本售罄，年初入市的中欧国际城C7地块今年也卖的差不多了，新城云樾小院和腾讯小镇去化过半...
所以本次配售的中欧国际城B8地块基本将是高新区人才住房最后一波冲击了 ，后面无非 高实城和世茂璀璨天樾 的人才住房，明年入市的可能性不大，可能要等后年了。
当然中欧国际城B8地块明年转成商品房后，其实还是相当不错，因为地块的位置刚好在祥茂河公园旁，前面就是青特滨湖国际，沿祥茂河排布的楼座，160平的单价要1.6万起步，卖的还不错。
B8地块部分楼座也将拥有和青特滨湖国际类似的景观视野，但是转成商品房的价格整体价格也就在1.1万左右，景观视野好的楼座可能要1.2万，性价比还是相当明显的，至于户型包括 115/105/89 三种，具体是这样的。
这个地块有望成为明年高新区乃至青岛首席刚需大盘，现在部分楼市即将封顶，买房的朋友可以重点关注下。
当然人才住房对高新区楼市的冲击是结构性的，具体来说的刚需房源受影响巨大，高端改善盘影响较小，很多人说高新区近两年人口暴增是因为穷人买不起市区才考虑高新区，事实上买得起市区但是考虑性价比的也在买高新区。
体现在市场上就是豪宅定位的改善盘相对热销，比如去年的 中欧金茂府 ，2万的单价，三四百万的总价，不到半年就卖完了。
今年的 青特滨湖国际 ，拥有不输崂山豪宅的会所，高赠送的使用面积，部分房源坐拥祥茂河景观，不到半年时间也卖了小300套，重点是这个成绩是价格还保持相对坚挺，仍旧是一万五六的情况下取得的。
最近的开放 实景示范区和样板间的高实金茂文典府 ，市场期待值同样不低，下沉式的庭院，全新升级的户型，低密度的大平层洋房产品，也吸引了众多改善群体的关注。
重点是作为金茂府系产品，小高层143户型价格也就1.55万，10层洋房166/189户型均价1.75万左右，对比此前四座金茂府动辄两三万来说，上车门槛还是相对亲民的。
所以高新区楼市无论是刚需还是改善盘，主打的就是性价比，或者说高新区最近几年人口暴增人气飙升，凭借的也是人才住房转商品房大量供应下，明显的居住性价比。
在全国人口负增长的时代，哪里能吸引到人口，说明哪里住起来更有性价比，哪里能吸引到年轻人口，哪里才有未来。
过去几年高新区户籍人口每年增加30-40%，常住人口超过十万，重点是增加的还都是年轻人。
一年级招生人数从2018年的250多人增长到2022年的2500人左右，五年翻了十倍，可能会更直观的体现高新区年轻人口暴增的趋势。
今年学校的录取情况，青岛实验学校最低分高达138分，比去年97分大幅提高，北京实验二小青岛分校最低分也高达100，比去年54分几乎翻倍。
为何高新区能够吸引年轻人口用脚投投票，成为青岛人口最强增长极，其实从 配套等级、就业机会和房价水平 的对比就能很明显看出高新区的居住性价比。
教育是高新区的金子招牌，不用说 青岛中学、五十八中 等学校，单单是中考接轨市区，可以报考市区所有高中的准市区待遇，优势就极为明显，毕竟此前享受此待遇的最低门槛是李沧北，房价至少要一万五六。
至于很多人说高新区的教育没经过升学率检验，实际上考虑到高新区年轻人口群体的素质和家长普遍重视教育，注定会成为下个浮山后式的教育高地，毕竟这是青岛唯一没有没有回迁房新城区。
商业上随着去年 18.8万方金茂览秀城 的开业，高新区的商业和人气直接升了一个段位，考虑到世茂52+、奥特莱斯等商业，北岸能和高新区比肩的商圈也就是大北曲，而大北区商圈周的新房价格，基本要1.5-2万。
如果再和李沧北对比的话，李沧北的商业近乎为零，生活便利性远不如高新区，房价同样要一万五六起步。
医疗上虽然建了多年的青岛市民健康中心多所专科医院明年才会陆续启用，但是北岸唯一的一座三甲医院 北京大学人民医院青岛院区 距离高新区不超过10分钟车程，也算是在家门口，等明年 青岛市民健康中心 陆续启用，再加上康复大学未来的加持，医疗水平同样不低于市区平均水准。
至于 市民健身中心、青岛市科技馆 等市级配套可以说是服务全青岛的，但是对高新区居民来说，听听演唱会或者带孩子逛逛科技馆更加方便，也算是一种福利。
当然说到底，吸引人口最重要的还是产业，也就是得有赚钱的机会才行，不少人此前高新区是炒房高新区，但实际上近年来高新区的产业导入可是实打实，无论外资还是上市公司的密集度，在青岛都是首屈一指。
比如 阿斯利康、海克斯康、埃地沃兹、博世、毕勤电子等 世界知名企业，还有 高测股份、鼎信通讯、伟隆股份、软控股份、盘古智能、科捷智能、海尔生物、中车、国药、易邦生物、斯坦德 等大批上市准上市公司。
青岛重点打造的新兴产业园，崂山获批的有两个，高新区同样是两个 ，早晚通勤大波人从市区坐班车赶到高新区上班就很能说明问题。
更直观的可能还是要数据说话， 2022年10万人口的青岛高新区全区一般公共预算收入达到35.06亿元，增长7.44%，增速在青岛位居前列，同年70多万人口的李沧区的数据是51.11亿元，120多万人口的平度市61.3亿元。
所以无论从配套等级还是就业机会来看，高新区至少等同于房价1.5万以上片区的水准 ，无非是人气还没有那么足，但是现实情况是，高新区的房价水平在1万出头，其中的房价落差，就成为吸引年轻人口的核心。
毕竟买房，性价比才是王道，可以预见的是随着 中欧国际城B8等刚需楼盘和高实金茂府文典府等改善楼盘 的入市，明年的高新区仍旧将维持青岛居住性价比最高片区的地位，同样也将成为青岛的人口增长的中心。
特别是随着明年 康复大学、国家篮球足球学院、山东中医药大学中医研究院 等高校院所的陆续启用，高新区的人气有望再度出现质变，实现从近郊到青岛准市区的跨越。
所以房价凉了高新区，实际上发展的更热了，只要能抢到足够多的年轻人口，高新区的未来就不需要担忧。