答案：不值得。
写在在前面的话，跟一手楼楼盘的销售打交道，一定记得录音！录音！录音！有备无患，非常重要‼️因为开发商是强势方，在开发商面前，我们消费者太弱小太无力了。顺利交房倒还好，一旦有一些纠纷，你就会发现自己求助无门。不要相信楼盘销售的嘴，为了让你签单而说的口头承诺，通通不能作数的。
再多的其他我也懒得赘述了，就简单说说我之前为什么想买它的点，以及后面是怎么一个点一个点被*翻推**的。
1，容积率问题。北区1点多的容积率是最开始吸引的点，但是开发商但凡容积率可以高，绝不会往低里妥协，这是关乎开发商能赚多少钱利润率有多高的问题。所以一定是政府的红线导致北区只能是1点多的容积率，后面多方了解到，应该是附近有轻轨经过的规划，所以对楼高的限制。有轻轨的话，那后期的噪音问题，就很有想象空间了。
2，户型问题。北区小洋楼整个产品户型的规划，其实是错配的。初心想买一楼小花园的业主，真的需要再三的考虑。这部分业主大部分都是刚改的需求，90方的建筑面积其实是很难满足到的。一开始看到样品房可能会被冲昏了头脑，但如果有去毛坯看过，大部分人都会被劝退的。户型设计及其不合理，而且加送的负一负二楼是不体现在房产证上面的，这就会导致后面一系列的问题，双合同，首期还要另给一笔不少的装修款，存在监管隐患不说，首付➕装修款都快300万了，买和樾府不好么？或者买海珠不好么？
3，承接上面这个话题，地下室是纯毛坯的，后期交付的那几栋，甚至连天窗都没有开。你初期想象的地下室有多美好，那就有多烧钱。50万估计也只能简单交付，有这个钱，我添在首付里不是更香么？！亲们，装修不值钱的啊，再置换的时候大部分的买家不会给您的地下室买单的呀。而且如果去过毛坯一楼看，就会发现潮湿问题超乎你的想象，蚊虫问题超乎你的想象，进去一趟，没有十个蚊子包出不来。
4，交通问题。起初觉得开车出行很方便，出来就是星光。但是日常生活不能只考虑开车呀。我可以不坐地铁，但是我需要做地铁的时候，我希望是步行10分钟的距离。但是对不起，最近的是距离3点多公里的汉溪长隆站，你只能叫个网约车。
5，配套问题。北区是一块飞地，也就是说，跟主小区是有物理上的隔离的。你想要享受主小区的配套设施，你得穿过一条高速公路，真是没有更离谱的事情了。更夸张的是，目前的北区，前不着村后不着店，你想买根葱，菜市场没有的，叫外卖等上个十几分钟，我鱼都蒸好了吧葱还没有送过来呢。
6，后期发展问题。楼盘销售一定会跟你说，我们背靠南村万博，里仁栋旧改后整个居住界面会焕然一新，发展前景巨大。这里有两个问题，一是里仁洞旧改体量非常大，在经济高速发展的过去，城市中心的冼村尚且用了十多年，在目前的经济形势下，各大地产承压，爆雷的开发商数不胜数，里仁洞是需要一个十年呢，还是两个十年呢？有途径的可以去问问越秀地产了解一下哈。第二，就算幸运，旧改完成了，终于不用忍受嘈杂的施工了，北区后面那块地的规划，有心的去了解一下，全是教育用地，大部分都是幼儿园。从此，风声雨声读书声小朋友嬉笑打闹声，声声入耳。
现在能想到的，也就只有7条，不排除后面会有补充。 如果你最近在看房考虑置业，那请不要考虑广州番禺保利悦公馆。 当然，这个仅是一家之言，只是我的良心建议，完全可以接受反驳。但是您也可以上官方网站查询一下数据，包括但不限于阳光家园网，中指研究院，克尔瑞销售排名，保利悦公馆这个项目，2020年11月28日开盘以来，整整两年时间，截止9月28号的数据，一共网签销售了759套， 月均去化31.6套，连广州前50都没有它的身影，这是市场的选择。 （该项目总共1817套的房源，南区1532套，北区285套，手工统计的可能不准确，仅供参考）