导语： 针对当前房地产行业上各类项目宣传推文，多以软性商务宣传稿件为主，内容大同小异，致使购房者雾里看花，无法真切了解到项目的实际情况。克而瑞苏北机构针对这一现象，依托自身第三方咨询机构背景以及全国性大数据平台的优势，从专业视角出发，结合行业近二十年的经验，以及实地探访评测，以期为市场带来深度且客观的实测探盘内容。
作为克而瑞苏北区域的一档看房类实测栏目，本期选择的项目为万锦城，本文将以第三方视角为大家深度解析项目的综合素质。
NO.1
话题不断 万锦城成“流量密码”
“茶水费”、“倒挂盘”、“停车难”、”鸟笼盘“……万锦城自诞生之初就充满话题，堪称是房产主播心中的“流量密码”，从全款加价抢不到，到如今鲜有人问津，万锦城因此遭遇了来自短视频平台最多的冷嘲热讽，因为开发周期足够长，万锦城也见证了徐州房地产市场从顶峰到低谷的过程。
一张图可以感受下万锦城当年究竟有多豪横，你见过市区售楼处用A4纸给客户展示户型的吗？由于排队看房的人太多，万锦城甚至连户型模型和彩纸都懒得去做，进售楼处里面销售顾问也是爱答不理。
回顾过去6年时间，万锦城开盘经历不难发现，曾经这里是多么风光？一度说是徐州最火的项目都不为过，从2019年前后，开盘只通知全款客户，还不一定能抢到，2021年，万锦城的高光时刻达到了巅峰：不仅要全款，还要加9万左右茶水费。直到2022年，受大环境影响，项目销售急转直下，至此正式跌落神坛。
数据来源：CRIC（时间截至：2023年11月10日）
作为徐州全款比例最高的刚需盘，很多人都期待万锦城上房之后的样子究竟如何?如今，总规划22栋的小区，12栋已经上房，主要集中在项目的南区，本期我们将深入现场，从各个角度展开探盘，揭秘万锦城已上房区域的小区现状。
图源：CRIC
NO.2
外部硬件配套完善 内部管理仍需完善
a) ►
实探之大门实景
万锦城地处环球港东、城东快速路北侧，已经部分上房的南区目前共开通个了两个出入口，东西侧各一个，东侧为主大门，可人员及地上车辆通行；西侧为次大门，后期可供人员及地下车辆通行。小区虽有地下车库，但未实行全人车分流，地上也有停车位。
项目南区大门位置平面图 图源：CRIC
东侧主大门以木料和瓷砖主要建筑材料，整体设计风格沉稳大气，与小区建筑颜色及风格上保持一致。
人员进入小区需刷脸，车辆进入需车牌识别；保安为中老年男性，全天站岗，小区内不定时巡逻。门禁管理标准虽严格，实际管理略宽松，陌生人员及车辆经过简单问询或简单信息核对便可进入。
万锦城项目各大门实景 图源：CRIC
小区西侧为向善路，路旁虽有车辆停放，但因道路宽阔，同时南区远离城置中心街区，更靠近外围，上下班高峰期车流目测顺畅。
因西侧门前距离环球港较近，同时自持小区底商基本一全部开业，特进行噪音测试，测试时间上午10点左右，实测分贝为59.4dBA（国家住宅区标准55dBA以内），实测分贝略高于国标，噪音污染小。
万锦城底商实景图及南侧门噪音实测图 图源：CRIC
b) ►
实探之社区实景
万锦城项目鸟瞰图 图源：CRIC
走进小区，可以发现楼下空间感比较开阔，整体楼间距尚可，中高层以上不用担心采光问题，小区内部景观随楼栋分布，灌木乔木错落分布并配以造型绿植，绿植密集度高但设计感不强。
万锦城项目景观实景 图源：CRIC
小区中心活动区设有塑胶健身乐园，设备以老年老年健身器材为主，同时环绕多楼栋的的塑胶跑道，对跑步爱好者较友好。
万锦城及跑道实景 图源：CRIC
在现场踩盘过程中，笔者发现整个小区整洁干净，设有垃圾分类房，在小区景观内部，配有木凳、会客凉亭等基础设施，受制于地面停车位，小区整体娱乐空间被压缩，设备丰富度较低，另外，存在活动区被非机动车占用情况。
c) ►
实探之单元实景
探访完小区整体环境，笔者带大家聚焦楼栋内部情况。
万锦城项目楼栋外立面实景 图源：CRIC
小区外立面为真石漆，1-4层颜色较深，5层以上为米黄色。入户单元大堂有干挂石材，单元门无门禁，属于长期敞开状态。单元门为金属和玻璃设计，入户大堂精装，墙地面铺设瓷砖，顶面为石膏板吊。大堂打造明亮通透挑高设计，给人以内敛而又不失质感的呈现。
项目单栋均为两梯四户，中间带有连廊，经笔者测量，连廊总高度约1.5米，高于临空建筑1.1米高度的要求。连廊以金属为主，小孩不易攀爬，安全性仍较好，最需要担心的是，下雨时积水和冬天结冰湿滑的问题。
电梯厅各自独立，电梯无梯控，无需刷卡或人脸识别，安全及私密性较差。内部安装防撞木板。电梯厅墙地面均铺设瓷砖，顶部乳胶漆，厅内消防箱、灭火器均采用暗装方式，箱体内嵌，箱门为木质材料。电梯厅的整体色调以明亮为主，搭配木质防撞木板，整体感观简单实用、无明显设计感。
万锦城项目单元实景 图源：CRIC
单元内一层步梯通道墙面为瓷砖，二层以上为乳胶漆，阶梯上虽增加了防滑拉槽但不明显，水泥楼梯平整度稍差，有的甚至可能看到裸露的钢筋，楼梯间扶手为金色的金属栏杆，符合小区整体色调。当前楼道内无杂物堆放，但灰尘较重。
万锦城20#楼噪声实测 图源：CRIC
由于已上房的南区靠近城东快速路，很多最担心的就是噪声问题，笔者选取了靠近湖北路的楼栋20#楼单元内部与顶楼天台进行噪音测试，测试时间为上午10点半钟左右。从测试结果来看，20号楼单元内噪音44.9dBA；20#顶层天台噪音62.4dBA，国家住宅区标准55dBA以内，前排居住区开窗时会受到一定行车的噪声干扰。
e) ►
实探之物业服务
小区物业为城置物业，物业费1.56元/㎡·月+公共能耗300元/半年，该物业费作为刚需小区来说价格略高。通过对业主的问询得知，小区物业服务一般，物业工作人员整体着装统一，物业管理人员及保安均老年化，以50-60岁左右居多；由于小区存在在建楼栋与装修的小区，公区及楼栋内部存在一些建筑垃圾堆积现象，后期随着全部楼栋建成上房，应该会有所改善。
现场采访业主得知，物业反应速度尚可，针对业主致电，响应速度多在15分钟以内，服务态度较为满意。
NO.3
配套完善 2公里内满足生活所需
在万锦城项目内部实探后，笔者对项目周边配套进行了实探，当前小区各项配套成熟。交通方面，项目邻近城东快速路和汉源大道，距徐州高铁东站约3km，项目西侧有正在建设的地铁4号线，南侧即为淮海环球港君廷湖畔站，有10/20/25/70等多路公交，班次最短的为10分钟/趟；除交通外，项目2公里范围内，教育、医疗、景观、商业等各项配套完善，车程10分钟内均可达，可满足业主多项需求。
万锦城项目配套图 图源：CRIC
NO.4
外部配套完善 内部条件仍需改善 项目评分中等
克而瑞结合行业近二十年的咨询经验及独立第三方机构为背景，从专业视角出发，利用专业工具进行实测，以楼盘测评五大项指标标准量化为核心，对该项目进行全方位计算打分。各项测评汇总得分如下图所示：
万锦城项目评分表 图源：CRIC
从五大类44细分项的指标得分能看出，万锦城项目区位、交通及外部配套优势明显，但受制于小区规划及管理上的不善，项目软实力表现欠，在物业管理、人车分流、车位配比、舆论口碑中有较多扣分。经克而瑞楼盘测评统计后，项目综合得分为70分，从量化数据指标来看，项目整体评分表现亦符合其“刚需”定位的身份。
NO.5
二手房价高于备案价 项目保值率尚可
万锦城作为近5000户的大盘，从备案数据来看，项目已售房源达到3631套（时间截至2.23年11月10日），网签率达到77.47%，如果剔除储藏室等房源影响，项目住宅网签率在80%以上;从二手房数据来看，当前已有95套房源挂牌。项目11月二手房挂牌价11254元/㎡，较项目新房备案均价10700元/㎡高出约5.18%，较项目西侧的二手房月星公馆项目价格12145元/㎡低了891元/㎡。
根据近期成交记录显示，万锦城今年9月26日成交了一套约102㎡三室户型，成交单价甚至达到了12460元/㎡
万锦城二手房成交参考 图源：贝壳找房
在行业降价成风的大环境下，万锦城销售速度也已跌落神坛，从之前开盘全款加价抢不到，到如今月销仅有个位数，纵使遭遇全网群嘲，不过在保值率方面，万锦城却轻舟已过万重山，跑赢了同时期大多数销售的楼盘。
NO.6
结语
经过今天笔者的实地走访来看，一直被主播们调侃的万锦城，整体尚可，尤其周边配套较为成熟、内部园林设计也可圈可点，亟待提升的是管理方面的软性实力，如果后期全部上房后，能够加强停车管理，同时提升一下物业服务质量，万锦城依然属于片区内性价比比较高的楼盘。