截至目前，南宁普通住宅去化周期约5.5个月，我们都能感受到其供不应求，到处出现房不够卖的现象。但另一种物业——商铺却与之相反，供远大于求，存量约195万㎡、去化周期5年以上。从另一个角度也说明，购买商铺的投资客越来越谨慎。
商业市场不乐观 去化周期超5年
据克而瑞数据显示，2007年南宁商业供应37万㎡，至2008年，因利海亚洲国际新增40万㎡使得南宁商业新增供应一跃至80.7万㎡。随后几年，每年的新增供应虽多维持在40-50万㎡，但多保持在上涨的趋势。而且在2015年前后的3年时间，共新增250万㎡的体量。从2007年到2016年，商业市场多处于供过于求的状态，而且供求比多徘徊在2.5-3.1间。截至2017年2月，南宁商业存量约195万㎡、周期5年以上。
另成交方面，2009年出现一个高峰期，随后均表现较为平淡，与往年不相上下，但其成交涨幅远比不上写字楼。价格上，却表现“凸出”，逐年上涨，同样面积段，投资商铺的成本越来越高。如果细分来看，综合体类的商业价格往往要比“住宅底商”的价格要高；而在同类“住宅底商”中，周边人口密度高的小区商业价格要明显高于其他。但有一点不可忽略的是，80%的商铺价格超2万元/㎡，80%中又有50%的单价超3万元/㎡。
相比住宅而言，这样的价格并不便宜，一套普通的商铺动不动就上百万，而且大部分“住宅底商”后期还面临着以下两方面的情况：
1、前面3年租不出漂亮的价格，若后期不成规模，经营户不赚钱也一样“有价无市”。
2、“住宅底商”如雨后春笋般，存量大，想转手“赚钱”并不容易。
商铺是资产保值的重要渠道
买商铺最讲究地段和人流
既然如此，为何还是有人买商铺呢？商铺属于耐久商品，跟存款、期货、基金、黄金、收藏品、黄金、股票相比，其稳定性高、抗跌性好；另一个方面，随着小区（及周边）入住率的不断提高，其人流的聚合效应逐渐显现，越老越值钱。
2016年至2017年，南宁约80个商业项目新增供应。那么，面对琳琅满目的商铺市场，该如何选择？简要可总结为一句话：地段和人流决定价值。
李嘉诚那句“地段、地段、还是地段”仍旧是商铺投资的黄金法则。人气旺的地方，做生意不愁，特别是周边没有一个像样的集中商业满足人们日常需求的，存在很大的市场空白点。
一般说来，老城区往往人流更大，投资者无须经历漫长的空铺期与养铺期，但相应的，价格也往往更高。新区人流相对小，最主要是养铺周期长，目前价格并不便宜。
另外，最好是实地考察商铺所在地的人流方向及预估人流量有多大，再判断商铺的价值。特殊的位置也可以决定商铺的价值，考察时也可以多加留意，比如，有红绿灯的地方，物业转角处的商铺。
江 南·铜锣湾 6万㎡一站式滨江购物街区
填补区域商业空白
问题来了，最近有哪些商铺在卖？有哪些可以选？
说实话，在卖的挺多的，因为有住宅就必定有商铺。但是，开盘的就很少。我们经常看到住宅开盘，有的楼盘甚至每月一开，但很少见商铺公开打出“开盘”，写字楼也是如此，敢开盘本身就是底气。
上周，就有这么一个“底气”楼盘，江南·铜锣湾，公开打出“3月26日全城首开”。如果大家对江南·铜锣湾感到陌生，那一定在街上或写字楼或地铁或朋友圈见过这么一群送铜锣烧的财神。江南·铜锣湾，是金悦澜湾规划的6万㎡一站式滨江购物街区，那这个商铺如何呢？
1、金悦澜湾自身规划6万㎡的商业街，并带2000㎡的农贸市场和4000㎡的超市，未来基本所需可以在此解决。最主要的是，项目周边的商业非常欠缺而且能级低，稍微好点的也距离项目约2.5公里。该项目将商业、农贸市场和超市做起来后，可以填补区域内的空白，除满足小区本身购物外，还会将周边小区（金象花园、荷花园小区、新加坡城、百利新城，以及待水塘江桥修通后的和居邕江郡、云星钱隆江南）的人流量引至于此。
2、目前项目最大的“不足”有2点，一是路还在建当中，也未能与水塘江对面的和居邕江郡、云星钱隆江南打通；二是水塘江如“死水沟”，画面感并不好。但值得庆幸的是，今年南宁城建计划中有提到水塘江的整治计划，争取今年上半年完成项目社会投资人招标采购，8月底前开工建设。水塘江一旦做好，规划桥也快。桥一通，商业做好，人流自然慢慢过来。
3、该项目处于人流密集的大沙田商圈，本身人流的稳定性较强，而且目前在售的商铺均价约2万/㎡，这个价放在南宁看，并不高。江南·铜锣湾目前在售的是一期的10#住宅楼底商，在拐角处，正好邻规划中的小学中学、农贸市场及项目二期及社区主入口，基本可以保障未来的人流量。
因项目周边无成型的、档次较高的商业街，存在消费需求；项目处于较为成熟的老城区之一，周边多以自住为主，人流的稳定性高。相对而言，江南·铜锣湾还是一款不错的投资产品。总之，投资不动产坚持以下几个原则：实地考察，综合考虑，理性选择，降低风险。
（下图将手机反过来看）
