东莞市是国务院批复确定的 珠三角 东岸中心城市。东莞的经济实力、产业特色，甚至文化气质跟上篇的佛山市很类似。两市各位于珠江口东西两侧，都是广府文化的典型代表，也是大湾区各方面不分伯仲的经济强市，继佛山篇后再推出东莞顺理成章。 如果要评选改革开放后中国最励志、进步最大的城市，东莞是最有资格的候选者。 东莞历史上长期是广东的一个县，直到1988年才升格为地级市。2020年东莞市GDP达9650亿元，是即将达标的准万亿城市（按经济增速今年正式超万亿没有问题）。 东莞是上世纪八十年代的广东四小虎之一（东莞、中山、南海、顺德），现在东莞的实力已经把中山远远甩在身后，佛山把南海、顺德吸收为市辖区后，经济总量才超过东莞。 至于深圳市从一个小渔村跃升为中国一线城市，就像《春天的故事》所唱的：“有一位老人在中国的南海边画了一个圈”，政策、身份优势是东莞没法比的。东莞是靠干实业，用世界工厂的地位赢得世人的钦佩。东莞的房地产正如其蓬勃兴旺的制造业一样，发展势头超过众多的省会城市甚至副省级城市。
东莞二十年房价复盘：房价与经济齐飞
巴菲特说过一句名言：“退潮后才知道谁在裸泳”。如果只买房自住或短期投资，关注城市三五年的房价就行了，没必要搞个20年房价分析。 很多房地产网红城市掐头去尾只看数年内的交易数据显得无比豪气，一旦拉长到五分之一世纪的时间跨度去考察，就会露出原形。 长远决定城市房地产走势的只能是城市的基本面。从这个角度评判，东莞堪称最牛势的房地产城市之一。住房价格20年内一路扶摇直上，几乎没有下跌。更有说服力的是，在“房住不炒”的政策严控下，一些前期表现强势的城市房价开始力不从心的时候，东莞最近5年的房价却反其道而行之，走势越来越坚挺，涨幅越来越大。要知道东莞人多地少，产业集聚，房地产市场化程度高，所有的成交都是客户需求的真实体现。东莞的房地产和经济增长是长天一色，比翼齐飞。
东莞住宅成交统计范围包含全市各管辖街镇。东莞住宅成交包含商品住房、安置保障房、经济适用房
对东莞20年房价描述只要记住一个字“涨”就行了，而且是一往无前、涨无停歇，无须强迫症式地硬分成三个阶段。如果说东莞20年房价上涨有什么特点，只能说一个是稳涨期，一个是快涨期。
2001-2020年东莞市住宅成交均价（元/㎡）
- 稳涨期（2001-2015年）：房价沿平缓轨道上行，涨幅曲线错落有致；
- 快涨期（2016-2020年）：房价上升轨迹变陡峭，呈加速度起飞态势。
2001-2020年东莞市住宅年均涨幅
东莞的房价历史涨幅，除了本世纪前两年的适应期外，总体表现温和，2002-2015年这十几年的房价震荡区间比较小。真正要注意的是从2016年起，已经连续多年大幅上涨，是东莞房价历史涨幅最大的5年，后市如何演变值得关注。
2001-2020年东莞市商品住宅销售面积（万㎡）
与东莞市商品住宅价格逼空式上涨的表现不同，东莞住宅成交量长期保持在一个稳定水平。最近十几年大多在450-600万㎡区间波动，这与东莞城市面积小，可开发用地紧张有关。现阶段，跟多数城市发愁土地卖不出去不同，东莞的发展受困于土地资源瓶颈。现成的开发用地十分稀少，土拍市场一地难求。为了集约用地，东莞市推出了房地产的城市更新政策（三旧改造），通过对已利用土地、房产的整理*迁拆**，扩大可开发用地。
2020年东莞城市更新成交项目共173宗，拟更新总面积4355.22万㎡，同比增加40%。去年东莞住宅成交量开始大幅上升，可能与城市更新项目增加有直接关系。
2020年东莞各区域城市更新中标分布图
东莞房价特征：严重供不应求，上涨冲动强烈
东莞市下辖4个街道、28个镇，总面积2465平方千米。截至2019年，东莞户籍人口251.06万人，常住人口846.45万人。 东莞是中国4个不设区的地级市之一，如果前面文章中定性泉州房地产是去中心化特征，那么东莞楼市更接近碎片化结构，房地产呈星罗棋布的零散化开发。
2020年东莞商品住宅供应创过去3年最高，成交量创过去4年最高，房价创历史最高。2020年经历了东莞有记录以来第三轮价格暴涨。前两轮分别为：第一轮2009-2010年，第二轮2015-2016年。
2020年，东莞楼市表现远超预期，供需状况与成交价格均大幅上扬。其中供应量同比增长41%，成交量增长34%，房价上涨20%，为历史上首次供需价同步保持20%以上增长年份。
楼市片区中，从成交量来看，东北片区和水乡片区增长最明显，均达到了1倍，主城区和滨海片区增幅最小。价格上，涨幅最快为中心城区、滨海片区和松湖片区，涨幅均超过3成，其中中心城区房价最高，涨幅最快。临深片区房价涨幅最慢，仅涨4%。
2020年东莞各街镇住宅均价成交情况
2020年东莞各街镇房价全面上涨，东城、南城均价接近4万。在全市32个街镇中，成交均价大于2万元/平方米区域达19个，占总数近6成，其中超3万元/平方米约6个；房价同比上涨超3成的约9个，占总数27%。
东莞住宅需求以刚需自住为主。2020年东莞商品住宅供应结构中，85㎡以下户型比重呈加大趋势，约占9%，较去年增加 6个百分点，其它面积段变化不明显。随着东莞房价的上升，为了控制总价满足更多的首置刚需，85㎡以下2+1户型去年明显增加。144㎡以上大户型仍然呈减少趋势，比重仅5%，创历史新低。
东莞楼市2020年异乎寻常火爆的原因，估计读者也猜得八九不离十：市场需求旺盛，开发用地紧张、产品供给缺口大。 截至2020年底东莞一手住宅库存面积约259万平方米，同比大幅减少32%。按照过去3个月平均消化速度测算， 去库存时间仅需约3.1个月，处于严重超低水平，支撑房价保持向上趋势。 东莞住宅严重供不应求的局面，中短期内不会有明显改观。
东莞房价未来趋势：长牛趋势不改，房价与城市气质碰撞加深
粤港澳大湾区是中国经济最有活力，人口流入量最大的地区。长期而言，珠三角核心区内所有城市基本上都将是长牛走势，区别在于哪个城市收割的购买力更多，房价爆发力更强，行情持续性更久。
整个大湾区楼市已经呈现东强西弱格局，珠江口东侧的广深莞三市房价持续大涨，产品供不应求，土拍市场竞争激烈。珠江口西侧及湾区外围城市房地产明显弱势。东莞也成为大湾区城市群中仅次于广深两个领头羊的房价第三城。究其原因，前面分析的外来人口多，产业发达，土地供不应求都算得上。但是，人多地少，经济活跃这些因素是珠三角各城市的共性。何以东莞的房地产就格外强势？应该说，夹在广州和深圳两大一线城市之间的东莞占尽了地利优势。
中国地标城策院研究认为，东莞地处湾区核心地段，位于广深港之间的必经通道上，是沟通几大世界级都市的交通枢纽，珠三角东侧人流、物流、车流往来频率明显强于西侧。与佛山对比，佛山的制造业并不逊色于东莞，紧邻广州的南禅顺三区房地产也极其坚挺，而位置边缘的三水、高明两区已经有点偏离湾区半小时生活圈，房价则相对疲软。而被广深南北围合的东莞，在享受两大龙头外溢的资源、承接大都市产业链的便利性上都是湾区其他城市无法比拟的。
东莞的外来人口占比达7成，仅次于广州和深圳。 人均存款余额和常住人口数量也位列广深之后，与佛山处于同一档次。土地供给方面远小于佛山，住宅严重供不应求，房价一涨再涨也合情合理。
东莞是城区高度分散，街镇经济集群发展的典型， 房地产和产业链布局一样受周边城市的影响，板块间的特征各异。除了主城区内生型购房占比较高外，产业组团和外部组团受广州和深圳的影响更大。
2020年9月25日，东莞市委通过《关于进一步完善区域协调发展格局 推动南部各镇加快高质量发展的意见》，《意见》提出东莞南部临深的虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪9镇高水平对接和融入深圳中国特色社会主义先行示范区，打造成为深莞深度融合发展的样板和引领全市高质量发展的高地。东莞南部街镇与深圳更紧密融合后，能承接更多深圳的产业配套，享受更多深圳外溢的购买力，南部9镇未来房地产会有更好表现。
对东莞房价构成挑战的是东莞购房客户结构。东莞购房者占比很大的深圳客户逐年减少，成交客户明显转向本土置业为主，高端客户的减少会不会增大东莞房价的上行压力值得观察。
2020年东莞市场火热，土拍频繁刷新纪录，新入市项目“秒光”现象频现，房价不断攀高。与去年相比， 东莞与广州价差大幅收窄，与惠州、中山价差明显拉大，与佛山房价差额平稳增长。外地客在东莞购房的性价比下滑显著，加上东莞限购政策收紧。2020年深圳投资客转战惠州、中山的趋势明显。
2020年全国新一线城市房价排名
2020年国内新排出的15个新一线城市，广东的东莞、佛山两市凭借雄厚的经济实力名列其中。东莞还高居新一线城市房价第4位，排在众多国家中心城市、副省级城市之前。但是要知道，东莞的城市地位完全依靠超强的产业基础打出来的，在文化、教育、科研、医疗等综合实力上与一众省会城市仍有较大差距，是属于特长鲜明的偏科生。
东莞房价持续上涨的动力源于经济极其活跃，大量流入人口的住宅需求旺盛，而城市空间狭小、土地供应严重不足。 但房价多年大涨带来的后果是置业门槛越来越高，而东莞住宅需求仍以刚需和刚改为主体，与东莞房价上升同步的是更多的刚需客被挤出了购房大军，更多的外地投资者转战房价更低的周边城市。 在东莞房地产烈火烹油似的繁荣景象下，有个问题随之而来： 以后谁来接盘东莞价格越涨越高的房子？ 在珠三角的城市等级中，广州、深圳就像写字楼里的白领精英，而东莞、佛山更类似工厂干活的蓝领屌丝， 城市定位和产业分工的差异会像DNA一样烙进城市文化 气质 里。 北上广深等一线城市房价脱离基本面，房子照样被全国全世界的有钱人哄抢。而靠实业安身立命的城市，房价超出大多数的接受能力则会削弱城市人口流动和经济活力，这个结论并不难推导。如果终有一天，东莞的房价超出了城市居民基本盘的承接力，只会有两种结果：要么是产业的衰退，要么是房地产的崩溃。这都是一个城市生命中不能承受之轻。
东莞房地产的长期牛市没有任何疑问， 需要观察的是东莞如何处理房地产与经济发展的关系，房价持续上涨与城市生活气质的矛盾会更加突显。未来东莞的房价走势也会面临减速变轨的时刻 。
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