上海买房，看上海买房攻略。
大家好，我是阿楼，致力于用双脚丈量整个上海，给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。
在市区范围内，普陀似乎是最落魄的一个行政区，上海话称“又破又大”（上海话 破大=普陀）人口不少，财政收入却垫底，产业也不够强势。
在上海2017-2035城市规划中，市区范围内，唯独普陀区落选中央活动区。北区四兄弟中的虹口、老闸北、杨浦都有部分被划入2035中央活动区，普陀区显得异常尴尬。
过去发展不成功，未来给的政策倾斜又少，普陀似乎陷入了困境。在网络上，看衰普陀区成了一种政治正确。
然而，网络具有扩音器效应， 一种观点流行开来后，就容纳不下其他观点，容易走极端。
普陀区面积很大，有真如这种拉胯的“副中心”，也有不少现状、前景都很不错的板块。
比如我们在长风买房攻略一文中介绍的长风公园板块，就是普陀的佼佼者，自从发文以来的2个多月，价格已上浮30%左右。
今天，我将给大家普陀区的另一个重磅推荐——长寿路板块。
这个内环线内的老牌中产社区在这一轮学区房引领的行情中没有什么动静，但其基本面是非常扎实的，潜力一点也不差，处于一个蓄势待发的状态。
目前还存在一定的信息差，请大家抓紧买房的时间窗口。
01
长寿路的前世今生
长寿路地理位置卓越，处在普陀内环内，南侧紧邻上海城市精华的静安寺板块。
而且，长寿路是普陀、老闸北、虹口、杨浦北四区中 唯一的苏州河以南部分。 老上海以苏州河的南北论地理位置的尊卑，长寿路幸免于“下只角”的历史包袱。
长寿路也是一块有历史记忆的区域，属于原公共租 界西区。1926年，老勃生路（今长寿路）、小沙渡路（今西康路）交叉口的道路中央，建起一座钟塔，人们称它为大自鸣钟，这就是上海滩远近闻名的“大自鸣钟”的由来。
图：大自鸣钟
1958年这座纪念钟塔被拆除，如今，地图上虽然没有了“大自鸣钟”，但老上海人依然喜欢说：“去大自鸣钟”。
后来，长寿路成为了普陀区的商业中心，在上海范围内都比较有名气。
然而，随着7号线的开通、以及环球港的开业，长寿路的消费客群逐渐被静安寺、环球港截流，逐渐回归成为服务本地社区的区域商业中心。
长寿路目前主要还是居住功能为主，板块内多为2000-2010年间建造的次新商品房，城市界面不错、有公共绿化、交通非常便捷，适合各类客群居住。
图：城市中心背后的长寿路
02
长寿路的配套
长寿路板块的轨交非常密集，且通过的7、13、14号线都是穿过市中心的高能级干线， 地铁出行体验极佳。
长寿路站是7/13*轨双**交汇的站点，到静安寺只要2站路，到南京西路、人广3站路。
武宁路站也是13/14*轨双**交汇站，到静安寺也只要两站路。
住在长寿路，市中心近在咫尺。晚上在静安寺嗨完，坐地铁/打个车回到家可能只要十分钟。
所以，长寿路板块属于城市核心生活圈，居民随时可以在南京西路商圈解决购物、餐饮需求。
我们之前在南京西路买房攻略中也提到过，南京西路商圈已经是国际顶级的商业中心，在上海的地位无可撼动。
另外，南京西路CBD也是浦西最高档的办公场所。
图：南京西路CBD
医疗方面，长寿路板块内有一所二甲综合的普陀区人民医院。更高阶的就医需求可以坐三站地铁到常熟路站附近的华山医院，是全国TOP5的顶尖医疗机构。
长寿路的教育实力也不容小觑，有普陀区1.5梯队的九年一贯制江宁学校。
“公民同招、民办摇号”新政的影响下，九年制优质公办学区成为了香饽饽，被买房人追捧。然而，不知是否是普陀区人气不高的原因，长寿路的学区利好显然还未price in，房价并无很大起伏。
实际上，普陀整个行政区的学区还有一个中远期的利好——华二普陀高中正式落地，第一届即给区内提供了60个录取名额。
总体上来讲，长寿路成也静安，败也静安。长寿路的居民随时可以分享老静安顶尖的商业、医疗、产业资源，但这一定程度上制约了长寿路自身的发展。
长寿路原先是热闹非凡的商业中心，现在只剩亚新生活广场等几个社区商业，仅满足附近居民的日常需求。
03
长寿路标杆楼盘
长寿路建设时定位不低，是作为老静安辐射的住宅区，设计理念领先，不少05年前后的商品房就已采用人车分流。
整个板块可以分成江宁路、长寿路、武宁路3个片区。
长寿路和武宁路片区是次新商品房和老式塔楼共存的社区，江宁路片区城市界面最好，基本都是次新板楼。
长寿路板块中定位豪宅的有两个小区——浅水湾恺悦名城和华侨城。
浅水湾恺悦名城位于板块最北部，绝对地理位置很好，紧邻苏州河和梦清园，相对地理位置一般，距离地铁站较远。
浅水湾的品质在长寿路板块是绝对标杆，干挂石材外墙、完全人车分流，对口江宁学校。
图：浅水湾恺悦名城
华侨城也是2011年的次新豪宅，由于小区隔壁就是老静安的静教院学区房片区，周边老旧建筑比较多。
华侨城地理位置很好，就在长寿路地铁站附近，然而，对口的学校是回民小学，比江宁学校要差了不少。
苏堤春晓是武宁路片区的标杆楼盘，在13/14号线武宁路站附近，虽然是15年楼龄的小区，当初即采用了人车分流的设计。刘翔曾经也住在这个小区里。
图：苏堤春晓
苏堤春晓的两房在900-1000万之间，在市中心范围内，性价比很高。
音乐广场也是值得重点关注的一个楼盘，为13号线江宁路站上盖，两站即达南京西路。
音乐广场是03年建的人车分流小区，还是对口江宁学校的学区房。双南一北的三房户型价格在1300多万。
综合内环内三房、优质学区、人车分流小区、地铁房、1500万以内、好户型的筛选条件，音乐广场可能是当下唯一的存在。
图：音乐广场
长寿路除了次新板楼小区，还有一些70年住宅产权的酒店式公寓可以用来挂学区，也不影响房子的升值，如乐活居、圣天地酒店式公寓。
04
长寿路板块总评
长寿路的价格优势非常突出，内环内1000-1500万级别的预算，长寿路是不二之选。
我们之前在源深买房攻略中介绍过的源深板块，标杆楼盘房价已经接近长寿路板块的2倍，除了学区略微占优外，难言有什么其他优势。地理位置和轨道交通甚至明显落后。
另外，长寿路是南京西路CBD的直接辐射区域，区位要比虹口、杨浦内环区域如鞍山、鲁迅公园好不少，房价却是相仿的，性价比凸显。
长寿路在普陀区内部也是个独特的存在，普陀区整体发展如何，真如、长风公园能达到怎样的高度，和长寿路其实关系不大。 长寿路只需抱牢静安这条大腿就足够了。
决定板块最长久竞争力的就是地理位置和交通的自然禀赋。静安寺和南京西路是南北高架、延安路高架的交汇处，2公里内5个三轨交枢纽，源源不断的流量保证了它能一直站在上海滩顶点的位置。
此外，长寿路在7、13、14号线沿线，这几条线路途径未来发展主线的西岸金融城、世博后滩以及旧改力度很大的张园和新天地，也有静安寺、陆家嘴等成熟区域。
可以确切地说，只要上海整个城市在发展，长寿路就不会落伍。
我们认为，长寿路成为房价“洼地”的现状，主要受普陀区的拖累，被人们选择性忽略。
但长寿路作为一个集教育资源、市中心商业/产业、医疗、景观、优质小区为一体的全能板块， 潜在的IP效应是很强的 ，我们在前不久抓紧时间上车了！火爆的上海，还有这些洼地待填平的文章中重点提到了长寿路。
严格调控的背景下， 水分多的板块，房价或许会受到冲击，机会属于那些基本面真正优秀的板块，长寿路就是其中之一。
以上为正文，来自阿楼。