第一个问题：好的小区需要符合那些条件？
这篇文章不讨论别墅区，只谈一般住宅。
我们可以用以下3点来判定好小区的基本标准：
1、居住的舒适性。舒适性主要涉及房子的户型、面积、容积率、楼层、楼间距、采光率、绿化率、是否人车分流、邻里素质高低，还有人均电梯数。根据以上条件，可见户型方正、多个卫生间、面积适中或者较大、容积率小、高层住宅在中间楼层以上、楼间距大、采光好、绿化率高、人车分流、邻里素质高、一梯一户的住宅舒适性比较高。
这里的邻里素质，主要相对传统的那种大型回迁社区而言的。此类社区住户较为复杂，各类租房户、各种职业工作者都聚集一起，极易造成社区居住环境杂乱，进而降低居住的舒适性。
图中这个户型外观比较方正，如果是中间户、一梯一户、较高楼层，那么应当属于比较不错的住宅了
2、居住的便利性。主要涉及两方面，小区内部和小区外部。小区内部主要包括道路规划是否畅通合理、地下停车场是否直达居住楼栋、垃圾桶摆放是否合理、小区内部物业服务是否温馨等到。而小区外部则涉及小区外部的交通拥堵与否、购物广场是否毗邻、体育休闲公园是否毗邻、卫生室是否毗邻等等诸方面。在很多大城市，小区外部毗邻高架出入口、地铁或者轻轨出入口，毗邻菜市场等等，也是便利性的考虑因素。
关于便利性，除了考虑生活的便利性以外，还要考虑到上班是否方便。上班半小时以内车程应当都基本符合便利性的特点。有的一二线城市，上班通勤时间能达到一小时车程，这明显有违便利性的特点。
很多人认为，好的小区应当毗邻医院。在这里，编者对此不敢认同。没有谁一年365天都要去医院的，有的人甚至几十年去一次医院。所以，是否毗邻医院不应当考虑在内。
居住的便利性，我们考虑的应当是我们日常生活中频率最高的那些事情，比方说我们需要天天买菜，如果小区附近就有集贸市场，那就十分方便。
3、宜居性。这一点需要从宏观层面来看待。小区所在的地理区域直接决定了宜居与否。比如，旅游度假区自然更加宜居，而工业区则显然不宜居。
最近几年“绿色”发展理念不断深入人心，小区所在位置是否具有生态宜居的特点，也被考虑作为小区选择的一个因素。生态保护好的地域，负氧离子含量高，自然也是最宜居的。
4、是否具备“好学区”的属性。目前看，教育资源相对集中将是未来一段时间长期存在且不易改变的事实。能否上好的小学和初中，直接决定了一个小区的房价，也就是升值、保值乃至增值的潜力。好的小区，自然应该是能上好的小学和初中的。这个因素目前看很重要。
第二个问题：符合最好条件的小区怎么筛选？
1、先宏观筛选。
一座城市的年度国土空间规划基本上对城市各个区域的定位情况作了说明。
对于济宁而言，从东西南北中五个方向来看：东部以国家级高新技术产业开发为主，以蓼河新城为代表；西部以市级经济技术开发为主，以经开区为代表；南部以旅游度假为主，以太白湖新区为代表；北部以老城扩张为主，以所谓的济北新区为代表的；中部则是目前的任城区，也是济宁目前最成熟完善的市区。至于坊间传说的西部新城，目前看还在酝酿起步阶段，而颜店新城目前发展还不成规模。
黄色、红色区域为住宅商业，绿色为绿地公园，灰色为工业，蓝色为湖泊河流等水域
济宁南北方向有大运河、洸府河、泗河三条大河流经，长期规划设计了十二座湖泊环绕主城区。
综合以上因素，老城区也就是任城区、东部蓼河新城、北部济北新区、南部太白湖新区是可以优先考虑的范围。如果再细分，从宜居性来说，东部和南部两个新区自然更具优势。南部毗邻太白湖，东部毗邻蓼河以及泗河城市绿心。
2、再微观筛选。微观筛选，则需要从学区属性、便利性、舒适性三个方面逐一筛选。
从学区属性来说，南部目前最好的学区目前不能确定，坊间认为是附中和附小，其他如山师大附属学校、天立学校的未来教学成绩如何还有待时间验证；东部目前认为是孔子国际学校或者海达学校比较占优势。
从便利性来说，南部内环高架出入口附近较为便利，但目前的大型商场并非都毗邻高架；东部毗邻崇文大道的话，交通较为便利。未来济宁的轨道交通如果能成功实施，那就要看具体的路线设计了。这里需要强调一点：高铁站不应当作为便利性的考虑因素。这里跟上面是否把毗邻医院作为考虑因素一样，原因就是你要问清楚自己每年乘坐高铁的频率到底高不高。
网传轨道交通路线走向图之一
3、综合多方因素考虑。
除了以上两点，小区好不好，最关键还是看是否对自己最便利和舒适。如果单位就在小区大门口，那通勤方面则是最佳。
小区好不好，还是得综合考虑多方因素：是否方便自己上下班、是否方便照顾家人、是否保值增值等等。
不要觉得安家太白湖新区就好像买到了济宁最好的小区了，也不要认为有人买了老城区或者城郊的新房就以为比别人差。目前方眼全济宁，没有一个小区能把以上所有优点全部占有。
除非你东西南北中都有房子，我想这种人在济宁毕竟属于少数。大多数人有一到两套住房就已经属于小康水平。自己住着方便舒适才是真的方便舒适。就好像有的人在高新区工作赚钱，偏偏要置业太白湖，何谈方便？
好的小区价格高，能否买得起自己还是要量入为出。打肿脸充胖子买好小区，让自己生活质量下降，未必就是明智的选择。
适合自己的永远是最好的。谁也不能优势占尽，谁也不能劣势占尽。有句老话：三十年河东三十年河西。事物的发展总是波动螺旋的，好与不好，不能一锤定音。
（文中所有图片均来自网络）