面朝大海，春暖花开，对于国人能拥有一套海景房那是多么梦寐以求的事。山东乳山地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地；南濒黄海，与韩国、日本隔海相望。过去十几年全国房地产飞速发展，乳山借助临海的优势大力发展海景房，然而现在乳山海景二手房价格仅为新房一半，这是一个怎么奇葩的存在？

乳山海景新房价格基本在7000-10000元每平米，二手海景房平均价格4000元每平米左右，有的二手海景房价格甚至低于2000元每平米。也就是海景二手房价格只有新房价格一半，随说不像鹤岗几百一平米的白菜价，但是这个奇葩的状态背后还是折射出了些问题。

新房销售只接看房团，散客被拒之门外

那么是什么原因导致这样的情况，又是什么原因让乳山新房的价格保持坚挺呢？

在乳山银滩旅游度假区的一个停车场，记者看到停满了来自全国各地的大巴车，车上都拉着各个房地产公司的横幅，这就是当地人口中的看房团。组织来自全国各地的“看房团”前来下单，是银滩新房销售的独家秘诀，他们大多以度假、养老来宣传海景房，只需交很少的一部分钱就可以包含路费、吃住等费用，一般参观完主要景点就会直接拉去各自的售楼中心去看房。

山东省乳山市某售楼中心工作人员称，一般一周来三个大巴车，一个大巴车有四五十人，能成交五六套。与看房团相比，散客在一些新楼盘的售楼处明显不受欢迎。在位于乳山银滩的多个售楼中心，记者以购房者的身份要看房，但没等进入售楼处的大门，就被工作人员拦下，并被告知不接待散客。

多年来，乳山银滩房产销售形成了“井水不犯河水”的营销模式，新房销售以来自各地的看房团为主力，而二手房市场以其他一些散客、游客为主。这也是造成新房价格和二手房价格相差比较大的一个原因。

配套不足，供应过剩，海景房风光不再。

记者了解到，乳山银滩的海景房95%以上都卖给了外地购房者，而当炒房客撤离后，二手房市场供应过剩也造成了价格和新房价格严重脱轨。

此外，由于配套设施不足，空置率高，当地海景房的热度也逐渐消退。随着夏天的到来，乳山银滩也迎来了人流量最多的季节。晚上八点多，在位于乳山银滩旅游度假区的中心区域，记者看到，周围小区亮灯的房间很少，有的街道甚至连路灯都没有亮。据了解，每年七八九三个月是乳山银滩各小区入住率最高的季节，基本上入住率能达到30%到50%，而冬天的入住率就不到10%。

2018年乳山全市房地产开发投资为23.38亿元。在采访中，记者发现很多楼盘都是开盘了四五年还没有清盘，甚至还有些开盘十年的还在销售。

业内人士认为，尽管近几年乳山市政府也在不断完善基础设施，但乳山作为县级市的房地产市场需求情况还是有限。北方很多海滨城市以海景房、养老房为房产卖点，把短期旅游性居住需求拉长到全年范围，过度开发之后，就会出现供大于求的情况。

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