保利2035的千亩大盘由杓袁到刘庄，大都汇正式决战金水北了，今天咱们就分析评测下这个项目。
项目区位分析
保利大都会位于金水区白马路南、柳林路东，属于金水北板块。
金水北板块为金水区往北发展的自然扩展带，金水区在郑州地位独特，集经济、文化、行政等中心为一身，在三环内核心成熟后，金水北已经成为金水区发展的重心。
在房地产市场，目前的金水北已经成为郑州改善主要聚焦的区域之一，区域内聚集了不少改善盘，如保利大都会、美盛金水印、瀚宇天悦城、和昌优地、碧桂园云镜、康桥天樾九章等等，目前均价在2万左右，区域主要有四大优势：
1、近两年随着地铁3/4号线的通行，金水市民文化活动中心的建成，以及国基路商圈的逐步成型，金水北的配套日渐完善，生活也变得更为便捷。
2、金水北板块不仅能共享主城核心配套，而且因为板块以东即为金融+科创中心北龙湖，该板块还是北龙湖势能外溢的首站，潜力不言而喻。
3、目前金水北板块正处于众多城改项目推进的发展期，以往由于城中村众多，人口密度高，区域宜居度一般，随着城改项目的完成，假以时日，区域面貌有望迎来较大改观。
4、金水自贸区的高端规划。该项目即中国（河南）自由贸易试验区郑州片区金水区块开发项目，面积0.28平方公里，位于郑州市金水区花园路、新龙路、中州大道、柳林东路合围区域。项目建设内容包括总部基地、国际商贸平台、金融服务中心、保税展示交易场所等，主要功能包括商务办公、会议展览、商业设施、国际酒店、服务式公寓等。
尽管如此，由于汽配产业的聚集，区域居住环境不够纯粹，加上高密度的城改项目，后期同样会带来高密度的人口聚集，这些均为影响区域后期宜居度的主要因素。
区位上也有两大劣势：
1、汽配产业的聚集，区域居住环境不够纯粹。
2、高密度的城改项目，后期同样会带来高密度的人口聚集，影响区域后期宜居度的主要因素。
项目配套评测
1、交通配套
项目在售的保利大都会，西侧紧邻花园北路，东侧中州大道。700米左右就是连霍高速柳林的上下桥口，北400米就是连霍高速，自驾出省入市非常方便。
轨道交通方面：
项目距离地铁2号线刘庄站直线距离560公里左右，公共交通非常便利。
2、商业配套
项目距离居然之家欧凯龙（北龙湖店）直线距离600米左右，华联万家超市1400米左右，另外还有丹尼斯全日鲜等，基本的生活配套不用担心。距离大型商业正弘城4站路，商业配套十分完善。
3、教育配套
项目目前没有规划学校，交房后参与划片，以下是可能划入的学校，仅供参考。
4、生态配套
项目距离魏河直线距离750米左右，距离北龙湖直线距离4公里左右，周末闲暇游玩的好去处。
5、医疗配套
项目距离康宁医院2500米左右，豫康门诊2700米左右，三环内大型三甲医院比较多，医疗配套完善。
项目基本信息
项目占地118.9亩，容积率3.19，共规划了22栋18-19层小高层，1栋公寓楼，1栋9班制幼儿园，有2T2户设计也有3T6户设计，预计2025年7月份精装交房。
户型有98-115-125-145-180㎡五个面积段。目前对外的放风价19000-24000左右，面积越大价格越贵。
项目产品评测
建筑面积约98平三室两厅一卫：
优点：
双卧客厅朝南；餐客分离；动静分区；户型方正；南北通透。
缺点：
过道太多，浪费面积，次卧面积太小。
建筑面积约119平三室两厅两卫：
优点：
双卧朝南；全明设计。
缺点：
厨房太远，不符合生活设计。
建筑面积约124-129平三室两厅两卫：
优点：
双卧朝南，次卧带阳台，大客厅设计带朝东或朝西的阳台。
缺点：
公共卫生间暗卫。
建筑面积约148-150平四房两厅一卫：
优点：
双卧朝南，客厅朝南带大阳台，南北通透，四叶草户型，私密性强。
缺点：
面宽太短，进深太长。
建筑面积约182平四室两厅两卫：
148平的放大版。
项目优势分析
1、产品
产品设计是海德公园的升级版，高颜值外立面现代极简风格，局部石材+真石漆+局部铝型材压条，高窗墙比玻璃幕设计。
2、地块属性
地块容积率3.19，将近118亩的大社区，地块相对规整，自身素质不错。更重要的，这有可能保利大都汇唯一的小高层社区了，保利大都汇一期在杨金马头岗机场影响范围的边缘，有限高控制做了小高层，其他地块向南向西的限高逐渐提高，这意味着后期地块不一定还做小高层，这一期或是金水北小高层绝唱。
3、品牌
在众房企爆雷之后，保利身为国企相对安全。当下买房还是以稳为主。
项目劣势分析
1、居住环境
周边环境集聚安置房、汽配维修、4S店等，短时间居住氛围非常一般，大环境在金水北也属于垫底。
2、地块的小交通
项目东临中州大道、西临花园路。出行中州大道去或回两个方向都难逃需绕至杨金路和宏康路口向南立交桥下调头的安排，非常不方便。
3、交房时间
交付时间较晚，预计2025年7月交房了。
4、教育资源
暂无教育配套。地块周边虽然规划有教育地块，但并没有确定下来是什么学校，也不一定什么时候能确定下来。
项目价格分析
我们看下周边在售的新房项目：
碧桂园云境堪称金水北的C位。在售面积段75-155，但是75两房和155四房较少，主要以89㎡三房、110㎡三房及120㎡三房为主，带装修19000-19500左右。相比保利大都会来说，碧桂园云境产品定位偏刚需化了，但位置要比保利大都会的要好。
美盛金水印，目前在售均价23000左右，算是金水北的价格天花板了，直杠金水老城。整体面积段115㎡三室两厅两卫、128㎡三室两厅两卫、143四室两厅两卫、165㎡四室两厅两卫，总价在250-420万区间，定位改善。和保利大都会对比，美盛占着不错的地段，但是容积率高的离谱了，金水北的改善产品虽然夯实了20000+的价格，但是美盛金水印个人觉得并不是改善的最佳选择。
保利海德公园，保利家的产品。年前搞了一波特价15000多，但是产品主要是小面积的，单独的一楼栋，和商业在一块，得房率也比较低，大面积产品价格也在19000以上了。
周边在售的新房还有：万科翠湾中城：面积段91平--233平，在售均价18500左右；招商美景美境：面积段87平--149平，在售均价18500左右。
我们再看下周边的二手房：
和昌悦澜：2013年--2108年的次新小区，挂牌价16510元/平。
康桥朗城：2018年--2020年的次新小区，挂牌价17942元/平。
虽然产品定位不太相同，但是从价格上来看，目前保利大都汇对外说1.9W-2.4W，跟美盛金水印一样拔改善的高度，这个价格听听就好了，不用当真，但想再说一句，保利低开高走干得比较多，这一期开盘价格应该有惊喜。
项目总结建议
金水北2022年置业依然是安全第一，大都汇论位置、教育资源、环境放在众产品中都是垫底水平，但胜在产品自身强大，2022年爆款楼盘必定有它的身影。可以重点关注，但若溢价太多建议放弃。
对这个项目感兴趣的也不要过多相信他们的宣传，规划落实打个6-8折，还能接受的话，就可以考虑，起码大方向不坑。