南宁埌东片区实拍|水系为南湖

东扩，一直都是南宁城建的主要方向。

在东扩过程中，埌东、凤岭和柳沙三大片区得到重点开发，和被定位为第一代、第二代CBD区域的前两个片区不同，柳沙因为独特的区位和资源优势等因素，功能定位偏居住，也一直是南宁主要的改善置业片区之一。

在五象新区崛起之后，城建东南飞成了新方向，在这样的背景下，历经多年开发的柳沙片区综合竞争力如何？还值得不值得改善置业人群关注？该如何选盘？

本期聚焦柳沙片区。

柳沙半岛航拍

柳沙：主城三面环江的半岛

柳沙位于青秀区西南面，东北面是青山风景区和凤岭商务区，东南面是五象新区。

在南宁东扩进程中，城市的发展主轴是由西往东沿民族大道推进，青秀区的埌东片区和凤岭片区都在这条主轴上，只有柳沙片区沿邕江发展，也是主城区为数不多主打“半岛”概念的片区。

经过多年发展，因为区位和资源等多方因素，柳沙的宜居属性被放大：三面环江且和青山风景区融为一体，荔园山庄也坐落在柳沙半岛。

所以，把柳沙片区放到南宁大的竞争框架里，三面环江的主城半岛和出色的宜居属性依然是他的主要竞争力。

柳沙周边航拍

配套梳理

在改善板块多点开花的南宁楼市，柳沙还值不值得被改善置业人群所关注？我们先逐一梳理片区的配套设施，然后给出答案。

交通方面：

柳沙半岛主要依靠横向的荔宾大道、英华路，纵向的柳象路、青山路，以及五象大桥和南宁大桥等路网和桥梁，现实板块与青秀区的凤岭板块、五象新区的蟠龙及总部基地等板块串联。

板块英华路接上凤岭南路，就是青山风景区，继续沿凤岭南路、青秀路走大概3公里左右即可到达凤岭商务区板块。沿青山路走竹溪大道大概3公里左右可以到达民歌湖景区，4公里左右可以到达航洋城。如果想通达五象新区，则有五象大桥和南宁大桥两座跨江桥梁可以选择。

但是，目前南宁大桥两头在上下班高峰期比较拥堵，对板块通勤略有影响。

板块里的五象大桥和南宁大桥

教育方面：

教育方面的配套，在荔英中学开工建设之前，柳沙板块的教育资源除了滨湖路小学英华路校区之外，乏善可陈。2020年下半年，荔英中学开工建设之后，柳沙板块的配套补上了重要的一块拼图。

板块教育配套分布

商业方面：

大商业的缺失是柳沙半岛在过去相当长的时间里被板块居民吐槽得非常狠的一个领域，因为板块功能定位偏居住，导致配套商业面积配比小，分布散乱而且业态单一。板块内居民的中高端消费需求，只能驱车前往凤岭商务区的万象城或者航洋城，多多少少略有不便。

随着今年华发壹号商业街的开街运营，柳沙板块集中式商业的空白才被填补，居民们才开始有集中式商业逛。

环境方面：

柳沙是主城区内比较少有的半岛，三面环江，邕江经过综合治理之后，生态环境和景观效果都大幅提升，滨江公园也成了板块内居民亲近邕江，休闲娱乐的平台。因为柳沙在邕江北岸，所以，柳沙的江景房是南宁主城区少有的南向看江的江景房，居住和景观体验更好。

除此之外，板块东侧和青山风景区融为一体，人居环境非常出色。

人文方面：

在西侧的柳沙园艺场内，有豹子头贝丘遗址。

柳沙板块航拍

配套小节：最近两年，随着荔英中学的开工建设和华发壹号商业街的开街，柳沙在一定程度上补上了教育和集中式商业的短板，而区位和生态环境则一直都是柳沙的长板和核心竞争力。所以，从改善置业尤其偏居住环境的角度来看，柳沙依然值得被关注。

经过近20年的开发，柳沙半岛的开发基本接近尾声，目前在售的项目有保利君悦湾、阳光城江山璟原、龙湖郁林府以及华发国宾壹号等；其中，郁林府是纯新盘，国宾壹号只有少量大户型在售。

柳沙板块在售/待售楼盘点评：

保利君悦湾 ：三个优势，一是地处柳沙半岛湾首位置，景观视野出色；二是楼下就是500亩柳沙滨江公园和邕江，生态环境较好；三是纯大户社区，纯粹性较好。

不足之处是，由于各种原因，项目开发进度略慢。

项目航拍

阳光城江山璟原 ：两个优势，一是引入金钥匙联盟服务；二是有不少现代风格的设计亮点，比如下沉瀑布、双会所、BLOCK双首层商业街区等。

不足之处是，项目背面整个城市界面相对一般。

项目实拍

龙湖郁林府 ：三个优势，一是少有的纯别墅/合院新盘；二是相对更靠近青山景区、凤岭商务区和南宁大桥，区位价值被放大；三是板块内少有的距离地铁站点500米左右的新盘。

不足之处是，地块略小，产品施展空间受阻。

国宾壹号：三个优势，一是处于半岛一线沿江的位置；二是配建配套滨湖路小学英华路校区；三是自带集中式商业——华发壹号商业街。

不足之处是，四期少量楼栋靠近五象大桥。

项目航拍

综上所述，柳沙半岛在售和待售项目主打高端改善置业，项目分为两大阵营，一类是主打一线沿江的资源和环境型的产品，一类是主打产品设计的产品。

对环境和生态更在意的可以优先考虑君悦湾和国宾壹号；对产品更在意的可以优先考虑江山璟园和郁林府。