郑州，中原一哥，人口1035.2万人。

就是这样一座城市，房价却连跌了三年。

洋房姐姐这几天在梳理新一线城市的楼市表现，发现郑州的确有点惨。

这是过去一年来，新一线城市的二手房表现，可以看到郑州跌幅最为明显。

如果把郑州的数据单独拉出来，过去三年是这样的：

除了新房环比，其他三个指标均明显走低，到2019年11月份，二手房同比开始由涨转跌，其他两项指标均在今年由涨转跌。

郑州房价为什么下跌？

回顾郑州楼市，也得从2016年开始（上一轮楼市爆发的起点）。

2015年是前夜，房贷利率五连降，2016年一线城市率先上行，随后迎来新一轮限购。

此后开发商和购房需求开始轮动，向二线城市转移。

随着大量开发商抢滩郑州楼市，吸引了大批购房者跟进。2016年郑州房价尚低于万元，但到了2017年房价直接突破1.5万元大关。

就在郑州楼市狂飙突进的这一年时间里，郑州在2016年10月、2017年3月、2017年5月，三次发布调控措施，郑州房价才逐渐稳了下来。

三轮调控，郑州算是构建起了比较完备的调控体系，限购、限贷、限售、限价、限网签，增加土地供应全部到位。

以限贷为例，熟悉房贷利率市场的朋友们应该都知道，郑州的房贷利率一直是最高的，一度上浮30%，这直接打击了购房热情。

再比如，郑州有个二手房所得税，按差额的20%征收，就是上涨的部分，要上缴20%。这一条可是厉害，洋房姐姐查了一下，除了北京之外，也就郑州有。

此举直接打击了二手房市场热情，这20%直接浇灭了那些买二手房的人，因为二手房市场的各种房价之外的成本，通常都是由购房者承担。

关于这一点，郑州的小伙伴们表示压力很大。

20%让很多人选择观望，郑州二手房市场由此降温，二手房疲软自然也影响到打新，毕竟很多人买了新房是要到二手房市场赚钱的。

严密的调控，带来的结果就是郑州楼市供过于求。

据贝壳的统计，当前郑州二手房挂牌量达到了10.6万套，且还在继续增加，按照目前的成交速度，需要18个月才能消化。今年郑州二手房成交不及往年，价格也疲软，调价房源中，降价的占比达87%。新房方面也表现不佳，据克而瑞统计，去年新房开盘去化率是70%，今年上半年仅有42%。

可以说，严密的调控是导致郑州房价下行的直接原因，而且到现在，也没有丝毫放松的迹象。

如果说长沙是“房住不炒”最优秀的城市，郑州至少是唯二调控决心最强的城市（另一个是北京）。

来郑州炒房的人，欢喜而来，失望而去，我倒觉得对真正扎根郑州的人来说，没啥不好的。之所以这么说，还因为，我对郑州这座城市的未来其实挺看好的。

郑州基本面决定楼市值得期待

其实从上面第二张图，大家也能看得出来，郑州楼市现在已经处在筑底阶段了，很难再继续往下走了。

严厉的调控，还能如此表现，当然是因为郑州这座城市的基本面是OK的。

一个城市的基本面，无非是GDP，产业结构、城市发展、人口等方面。

这些方面，郑州都还不错。

郑州上半年GDP是5459.6亿元，排名16，全年有望超越青岛和长沙。

一季度郑州GDP下跌7.7%，二季度随即强势回涨7.5%，外贸表现强劲，增速稳定，有望超越青岛位居北方第三。

在城市建设方面，郑州成就还是挺明显的，比如四环全面贯通，地铁全面提速等。

在产业结构方面，郑州稍逊一点，对外贸依赖比较明显，以富士康为代表。高新技术产业有待加速，不过从上半年固定投资数据来看，郑州正在努力扭转过度依赖外贸的局面，比如上半年高新技术投资增值138.4%，其中信息传输、软件和信息技术服务业增长325.9%，电子及通信设备制造业增长了141.1%。

郑州给自己的要求是，在2020年要使电子信息、汽车和装备制造业等六大主导产业规模占工业比重达到72%。

所以，对于郑州的产业未来，其实大可不必担心。现在华为和阿里巴巴不是都已经去了么？

至于人口，郑州是河南唯一C位，人口净流入量很可观。2010年到2019年，郑州人口增幅达到了20%，仅次于广州。河南整体城镇化率不算高，未来还有很大空间，而且河南人进城，首选必是郑州。

而且，从下图可以看出，郑州人口相对年轻，小学生的背后都是大量年轻家庭，他们是创富的主力，都是楼市主力购买人群。

郑州楼市因政策而下行，眼下已经消化得差不多了，对于打算在郑州置业的人群来说，现在的确还算不错的机会。

郑州怎么买房？

不过对于郑州来说，城市规划很宏大，还是得挑挑的。

核心区老城区，推荐金水。郑州大量优势资源都在金水，包括教育交通等等方面，虽然郑东新区是未来之星，但金水依然是很有竞争力的。

郑东新区，必选。从郑州发展规划来看，东部和南部优先，北部和西部只能是兼顾，这跟郑州西南多山地东南地势平坦的地理环境有关。郑东新区现在是郑州楼市的塔尖，郑州的未来也在这里。郑州倾注了大量资源，在这里置业没毛病。

西部的高新区其实也不错。主要是这里有非常多的高校，比如郑州大学、河南工业大学、郑州轻工业大学和解放军信息工程大学，颇有点北京海淀的味道，人文气息极浓。高新区小学不少，但实力稍差一点。此外从就业角度来说，高新区有郑州最多的上市公司。从商品房供应来看，也主要是刚需产品，所以不用多说了，刚需选择这里挺不错的，定居在这里，工作在这里，职住平衡。

航空港区，相对独立，定位很高，但是拉得比较远，适合扎根的人来，投资不是特别建议。

另外，提醒小伙伴们一点，对于郑州这种二线省会城市，一定要把握住地铁红利。眼下郑州地铁规划十分宏大，到2050年预计有20多条地铁，不要错过。

只不过地铁从规划到真正开通，不是一定的，中间有可能经历修改甚至取消的可能。从风险的角度来说，地铁规划期是高风险高收益，动工是中风险中收益，开通是低风险低收益，小伙伴们也要擦亮眼睛。

关于郑州楼市的分析，洋房姐姐就分享到这里啦。