北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一、
房山，在我感觉中是北京郊区中评价最分裂的行政区，截然两派，互不服气。有说这里没希望的，因为虽然离市区相对近，还有地铁，但房价却和远郊怀柔差不多，可见不升值。也有人说这里肯定有希望，理由还是离市区近有地铁。
经常有人问我怎么看？我的回答也是分裂的，如果是自住为主，那买在地铁沿线没什么问题，大概率不落后，但要想超出也没什么可能。尤其是越往西的板块，再离地铁远点儿，那就基本是自住了。流动性弱，升值也有可能慢点儿。
但要是往长阳这边儿看就不同了，从长阳半岛上市开始，板块升值明显超过北京大盘，大概超出20%以上，这在郊区板块来说相当不容易了。就算说长阳的产业相对薄弱，但非说以后会落后大盘，我也不太信，毕竟底子打的太好了，就算是作为纯粹的生活居住区也没道理落后。
二、
当年我对房山其实没什么好印象，当时我们公司在市区有个项目，结果开盘时来了几个窦店和长阳楼盘的抢客户，弄得我既不理解也挺恼火。我们的售价在6000多，窦店的不到2000，长阳的也才2000多，这就不是一个层次的客户群，起个什么哄啊？
不过那会儿房山的房价真不高，普遍2000多块钱左右，比怀柔都便宜。所以那些说现在房山和怀柔一个价的，其实是在夸房山，因为已经赶上来不少了。任何用钱能比较的东西都不能看绝对值，而是要看发展趋势。
当时房山不仅房价不高，地价更低，几乎等于白送。比如长阳附近，普通不到10万一亩，买的多的话还能打折。而市区呢，随随便便百万起，连总部基地的工业用地都3/40万一亩。
那会儿长阳的位置不在现在的地铁附近，而是主要指两部分，一个是稻田，一个是现在的篱笆房。碧桂园的土地价格我忘了，但加州水岸的策划会我参加过，当时的预估土地价格就是10万，楼面价折合100块钱吧，顶多两包中华烟的价值，还得是硬盒的。当然这只是给当地的*地征**补偿款，土地出让金的话还得再加两包，每平米90多块钱。
那会儿我算过加州水岸的成本，印象中*地征**补偿10万，商业用地出让金150，住宅用地90左右，然后再加上耕地占用费、复耕费、防洪费什么的，还有契税一类的，乱七八糟全加起来，一亩地折合17万。
稻田更便宜，每亩地的*地征**费不到7万。不知道读者里有没有房山人，是否还记得“许志远”这个名字，当年房山的区委办公室主任，政协副主席。此人在2005年犯下了惊天大案，指使司机杀掉了自己的*妇情**，而且焚尸灭迹，残忍之极。这件事披露后轰动了全国的*场官**，不少地方都借此对官员们进行教育，要洁身自好。
许主席不仅杀了人，而且还从房地产项目中受贿。其中一个项目就是稻田的，那会儿叫长阳3000亩项目。拿地的开发商也是房山国企，镇政府开价7万，许主席帮着打折到6.8万，让开发商省了600万。在当时这就是巨款了，但也就相当于现在的一套房吧。
当然许主席并没有直接收取贿赂，而是在开发公司兼了个顾问的头衔儿，每个月领3000块钱。当时我听到这种事儿都觉得可笑，3000块钱，这是副厅级官员犯得上的事儿吗？
这种案子不提了，许主席后来也被判了死刑。但从受贿这事儿也可以看出来，当年房山，长阳这地方是真不值钱啊。土地几乎等于白送，开发商赚的就是房子的建造利润。
大概在2004年前后，大宁山庄的别墅卖过了5000块钱，竟然激动的当时某位副区长出来站台宣传：房山终于有图破5000的项目了。这种事儿如果发生在今天，这区长非得被骂死，但当年就是发生了，只能说是野蛮生长的年代。
三、
后来大概到了2008年前后，我们公司老板让我抽空去一趟长阳，说是有公司要合作，对方有土地，还是很便宜，共同开发。我根本就懒得去，稀里糊涂的就给糊弄过去了，于是让老板损失了发大财的机会。之后没多久，长阳的土地就拍出天价，我生怕老板想起这事儿来，有一阵子都绕着他走，就怕挨骂。
主要是那会儿我想不通，长阳是个三区交界的地方，还很荒凉，兔子都不拉屎的凭什么能发展起来？虽说离丰科园不远，但中间还隔着狼垡、羊坊、葆台、高立庄等好几个板块呢，凭什么轮到房山呢？
结果后来是看到了房山的大手笔，不得不佩服。不仅迅速的修了京良路西段，还让地铁改了线，绝对牛叉。这一下子不仅利好了房山，而且至少在20年内，堵死了中间这些板块的发展空间。
后来也想明白了，三区交界，大兴和丰台确实是不在乎的，但房山没有别的好板块了，只能发展离市区最近的长阳。那其他区都是广泛撒网，而房山是单点突破，力量集中，发展速度自然很快。
2009年9月份，长阳一号地开拍，十三太保同台竞价，最终溢价率竟然高达200%多，好像是260%吧，反正楼面价6500，惊呆了我了。当时北京万科的老总是毛大庆，我觉得他都疯了。但转头一想也不对，他不拍就有别人拍下，还有12家房企虎视眈眈的盯着呢，那就说明长阳确实是成为热点了。
那这价格在当时也太高了，房山的均价不过是6/7000，这面粉真的赶上面包了。当时瑞雪*堂春**正要加推房子，本来定的7200，一看这拍卖价干脆不卖了，先捂盘惜售吧。加州水岸当时也还有地，毕竟千亩大盘呢。也是一听这价格立刻不卖了，整个房山都没房了，全都研究怎么涨价。
其实那会儿的万科和中粮也没底，这么贵的面粉，得做出什么面包来才能卖高价啊？之所以费劲巴拉的引入四中什么的，就是担心没人买账，所以必须用好学校来吸引年轻人。
前几天有人问我，为什么长阳半岛升值不好？我没觉得不好，估计他不是一开始买的，而是买在了2011年春天的最高价时期，那就没辙了，之前之后买的都合适，买在高位只能认倒霉了。
四、
长阳还有个有意思的项目就是国际城。很多人说这里是保障房，所以质量差。不对，这里是政策房，而且是处于试验阶段，是北京第一个限竞房试点儿。所以质量并不差，各个部门都盯着呢，中铁犯不上太过分。
不过买了国际城的也不算占到太大的便宜，因为中铁拿地的时候是楼市高峰期，定出的价格很有吸引力。但真等上市的时候已经是低谷期了，长阳半岛和周边熙悦山什么的都降价了，所以没便宜太多。
但甭管怎么着也值了，肯定不亏。或者这么说吧，只要不是在当年高峰期接盘的，所有买在长阳的都很合适，升值基本都超过了大盘，也就超过了北京大多数板块。
但国际城也可以说是抢到了学区的利好，这不讨论是非，只是说这么个事实。那会儿的舆论战是挺邪乎的，比我20年前在网上跟人吵架热闹多了。两边儿业主为了争学位，那打的是一塌糊涂啊，有一阵子我都把论坛当教科书看，绝对的经典案例。
过程不聊了，伤和气。反正最后是国际城的业主赢了呗，“果粒橙”大获全胜，成功争到了学位。从心里我是同情半岛的业主的，毕竟多花了钱，但结果却是和人家的孩子一起挤着上课。据说有几年长阳的班级都50人一个班了，快赶上燕郊了。但这也没办法啊，郊区的教育底子就是薄，短期内没那么多的师资，政府也没那么多钱，只能是委屈孩子们了。
到现在房山的教育资源还是不太够用，要不然十二中也不能三校派位了。这就看发展吧，希望房山的产业发展起来，有钱了就一切都好办。看看亦庄就知道了，有钱才敢投入，几年时间就能出现逆袭的趋势。不过这也得看领导，丰科园和CBD都够有钱了，但都没在教育上有太大投入，不知道怎么想的。
五、
最后说两句窦店吧。这里在2010年之前是肯定走弱的，不服就来揍我。但2010年之后没有，也是挺不容易的。开始我不知道什么原因，觉得不可思议，离地铁这么远也能跟上，凭什么啊？后来看到了当地的产业数据大概明白了，还是因为产业，否则没道理支撑的住。
海淀朝阳什么的可以看不上房山，但这不能横着比，得和自己纵向来比。还是这句话，一切看发展，甭管距离是否缩小了，只要是自己进步，那就算是成功。
仅供参考。