万科翠湾中城，万科在郑州的*四代第**住宅。户型设计可谓创新大胆，一时风光无限，一期二期基本售罄，现在迎来了它的第三个地块，今天咱们就分析评测下这个项目--翠澜园。
项目区位分析
万科翠湾中诚翠澜园位于京广快速路与南河路东南，属于老鸦陈的城改项目。老鸦陈位于郑州北部，惠济区的中部偏西，规划范围内人口27894人。
惠济区目前的核心是在英才街开元路。整个老鸦陈片区像是嫁出去的姑娘。这个位置的优势只能随着老鸦陈片区的规划一步步落实了才能真正体现出来，就现在来看说不出哪里好也说不出哪里不好。
按照最新定位，老鸦陈片区规划为以休闲商业、文化旅游、综合服务为主导的生态宜居片区。将以贾鲁河北、清华园路西片区级公共服务为主核心。规划后的老鸦陈，将形成“一核引领、三轴带动、两廊延伸、三区并进”的布局结构。规划中小学用地面积69.1公顷，其中规划高中1所，初中5所，小学12所，九年一贯制学校3所。
商业用地主要集中在两个区域：江山路向西发展城市配送物流、批发贸易等商贸服务业；在索须河南、江山路东规划为集中商业用地，形成郑州北部片区重要的集休闲、购物、娱乐综合为一体的休闲商业综合服务区。规划范围内将形成“三横两纵”的快速通道格局，三横分别为大河路、新龙路、北三环，两纵为西三环、沙口路，未来可期。
项目基本信息
翠澜园占地约44亩，容积率4.2，规划了6栋高层住宅及1栋幼儿园。面积段97平、113平和126平，两梯四户，首开6号楼，精装修，对外释放价位97平15800-16300,113平16500起，126平16800起。
项目优势分析
1、交通配套
项目紧邻京广快速路主干道，往北可上连霍高速，往南可上北三环、西三环，东西三全路，南北又有江山路，开车自驾非常方便。
地铁4号线老鸦陈站距离项目直线距离约600米左右，近地铁盘。地铁4号线又被称为郑州的富贵线，起点老鸦陈，经过金水北，串联北龙湖、郑东新区CBD，最后到达管南郎庄站。
2、生态资源
项目距离贾鲁河直线距离370米左右，生态环境优美。
3、颜值高
颜值就是竞争力，万科翠湾中城采用的是奇偶层、曲面转角阳台、三面宽阳台、曲线设计等多个，咱们郑州外立面大部分开发商普遍不重视，外立面设计都是千篇一律，使用土黄色的真石漆，后来才慢慢出现像瀚海、建业、康桥、星联一大批在外立面上出现创新的开发商，他们点了郑州的天际线，也拉升了整体郑州的颜值。
4、开发商
开发商靠谱就是一种无可比拟的优势，现在小开发商不能买，大开发商也是摇摇欲坠，合作的开发商也有闹崩的风险，比如永威和金桥。目前郑州所有开发企业中，论均衡能力和靠谱程度，万科绝对排在前三，品牌能力无可比拟，负债率低，大股东是深圳地铁，拿地也不激进，这个项目也是万科联合惠济区城投公司一起做的，可以说非常有保障。
5、产品新颖
万科*四代第**住宅，相比传统住宅耳目一新的感觉，首个将住宅与园林融为一体的垂直绿化建筑，且整体地面抬高3米（这点在江山府已有体现），所以万科终归还是万科，在创新方面还是很有先见之明的。翠澜园户型设计减少了花里胡哨S型奇偶阳台，回归了正常的阳台+花池设计。
项目劣势分析
1、噪音
项目的西侧就是京广快速路主干道，虽然有绿化带阻隔，但是噪音是不可避免的，尤其是小区靠西的2号楼3号6号楼。在选择楼栋和楼层的时候尽量避免。
2、商业配套
三全路和江山规划了大量商业，目前还停留在规划中，只能随着老鸦陈片区的开发建设一步步落实才能实现。距离现有的商业裕华广场、华商万汇城，直线距离超过了1.1公里了。
3、教育配套
学校是老鸦陈片区的短板，村小升级版“长庆路小学”，位于长庆路与新村西路交叉口西南角，占地27亩。2022年有望开工建设，后期将会引入名校进行托管，按照正常时间节点，2024年首批交房学校应该能安排上。
4、城市界面差
金水北的光芒基本到长兴路就戛然而止，连霍高速南、京广快速路东、国基路北、长兴路西围合区域向东与金水北格格不入，向南与三环主城不搭边，向北与惠济新区的低密度形成鲜明的对比，向西与高新区因铁路形成阻断作用，所以这是一个身处三环沿线被耽搁发展的区域，现有环境和配套都非常一般需要的还是时间更新迭代。
5、容积率高
容积率4.2，和金水北的招商美景美境对比不算低了，主城的城改项目，都是带伤的。
6、地块属性
翠澜园的档次明显比之前两个地块的要低，首先地块位置一般，紧挨京广快速路，噪音污染必不可少，其次周边配套较前两个地块更差，距离地铁口和商圈距离更远，典型的边角地块。
7、净土园
净土园直线距离760米左右，不过好一点的是中间隔着一条京广快速路的主路。
项目户型评测
优点：三开间朝南；宽体大阳台，连通次卧；阳台预留花池和树池；动静分区。
缺点：卫生间只有一个。
建筑面积约115平三室两厅一卫：
优点：客厅连接阳台采光好；阳台连通主卧，预留主卧花池和树池；主卧套房设计。
缺点：朝南的卧室太少；户型狭长。
建筑面积约126平三室两厅两卫：
优点：宽体大阳台，带花池和树池；阳台连通主卧，主卧套房设计；北侧紧挨厨房的次卧超东西开窗同样可以光照，而且餐客厅区域南北均为落地玻璃，采光面无敌。
缺点：朝南的卧室太少；进门需要穿过餐客厅才能到达厨房。
项目价格分析
项目的总价155万--220万左右，价格与金水北和杨金有重叠，主要竞品来自于金水北。招商美景美境毛坯均价18300左右，户型面积从94平--130平,产品定位刚需和刚改，项目主打地段和配套。
南侧为已交房的美景美境一期，北侧为郑州国际城，周边住宅扎堆，丝毫不亚于主城区，二期四面均不临主干道，周边已开发数年，但该项目更像是被遗落的一个角落，且一路之隔即为郑州大观音寺，总体位置不如天麓、美盛，更不是瀚宇天悦城的对手。 位于三全路渠东路的金水区市民市民活动中心已对外开放，作为金水区的大型民生工程，将有更多的金水区行政办事大厅搬迁至此，也代表着曾经东风路一带的行政属性将陆续转移至金水北。这对于金水北的意义绝不仅是配套齐全、办事方便那么简单。随着金水自贸港的启动，以及沿渠东路三全路交叉口的市民公园，未来金水北三全路沿线将发展成金水下一中心也绝不是龙穴来风，当然这点需要一点点被证实。从位置上来看，招商美景美境与其的距离仅有两个路口而已。
和万科对比，刚需建议招商美景美境，毕竟周边的配套和位置还是非常适合居住的，比较契合刚需的需求。如果偏改善建议多看看万科，改善更追求产品的居住属性，毕竟招商美景美境地块较小，体量小，临着大观音寺，物业也一般。
康桥天樾九章号称康桥*四代第**湾系产品，均价18000左右。定位改善住宅，符合改善区域+改善产品的跑赢大市的产品的逻辑，能接受目前现状可考虑。当下市场买房不易，个人还是建议以安全为主。
直线距离1.6公里左右的万科民安江山府，在21年清盘价的时候价格还合到21000左右。随着城市界面的更新，翠湾中城的潜力要比周围都是老破小的万科民安江山府更有潜力。
项目总结建议
万科翠湾中城翠澜园虽然临京广路，噪音是不可避免，相比江山路东两个地块的地铁优势，略逊色于此，但是产品和开发商在当下的楼市仍然不失值得入手的一个好项目，10年内打造第二个“普罗旺世”也不是没有可能的。不过需要一个漫长的等待期。能接受噪音不利因素的，这个项目可以上车。