据统计：80%以上卖不出的房子都是房价定高了，因此购房者如果想快速出售手中二手房，就必须对自己的房子精准定价，购房者千万不要听信中介给你的定价，因为中介是以成交为目的，要不给你一个低于市场价的价格便于快速成交，他好拿佣金，要不给你一个高于市场价的价格，让你挂牌很长时间无人问津以后，后期再压你的价格。下面冷眼告诉你如何评估自己的房源价格。

一、小区周边中介门店挂牌价、成交价、评估价

小区周边的中介门店的数据是最准确的，中介人员对小区的房价也是最清楚了。但如上文所述，我们作为房主去询价得到价格都是有水分，但我们可以假冒购房者去询问类似房源的价格，中介为了成交会给予相对准确的价格。在这个基础上我们需要从中介询得三个价格，

第一个是挂牌价：我们可以直接假冒购房者，询问中介某某小区三房有没有房源，这时候中介会把小区类似房源都会推荐给我们，这样就知道类似的房源挂牌价格大概在什么区间，然后在挂牌价的基础上减3-5万元的折扣，因为二手房挂牌价很少是最终成交价，成交时候购房者都会砍价，房主也肯定会让点价格，所以挂牌价必须减免3-5万元进行折价计算。当然我们也可以直接询问中介，房主给的底线价格是多少，能不能谈价，如果能谈价能便宜多少，这样就能更加准确知道真实的挂牌价。

第二个是成交价：中介门店都会保留成交房源的数据，虽然是内部数据，但你只有直接询问近期成交类似房源的价格是多少，中介都会提供给你看门店成交类似房源的成交价格，这样你就知道类似房源的真实成交价。大家记住几点，首先成交房源时间控制在三个月内，二手房成交价格波动较大，超过这个时间段参考意义不大，其次每家中介门店可能成交类似房源较少，只有1-2套，但你可以多跑几家中介门店，汇总这些数据进行参考。

第三个是评估价：评估价就是中介根据自己经验给的价格，你可以直接询问中介，我如果买这个小区这样户型的房子预算大概多少，一般对小区熟悉的老中介都会给出自己判断。但大家要记住这个问题你要看人询问，一般年轻的中介对小区不熟的给的评估价是不准确，最便利的方式你可以询问店长，店长就算不熟悉也会推荐一个对小区十分熟悉的给你答案。

二、中介APP、二手网站、网站APP挂牌价、成交价

如果大家没有闲暇时间去跑中介门店咨询，但也可以通过线上的方式去获得以上的数据，主要获取数据依然是挂牌价、成交价。

线上渠道首选小区周边有门店的中介APP。中介在本地门店多，房源数据自然齐全完善，成交价、挂牌价肯定更加准确。大家如果无法判断本地中介门店大小，可以直接在小区周边逛一下，有门店的中介都可以上去看看。

其次是全国连锁二手网站、二手APP，例如幸福里。有些中小城市的中介没有线上系统，我们就可以通过这些全国连锁二手网站、二手APP获得信息，他们是整合各家门店的挂牌数据、成交数据。

大家要记住线上渠道有造假的可能，因此挂牌价、成交价都有可能有水分，因此多看几个线上渠道进行综合评判，不要迷信全国连锁APP，当地扎根的二手中介APP更加可信。

三、综合上面信息对自己房源进行准确评估

最后就是通过以上数据精准得出自己房子的价格，这是最重要的一步，很多人会出现偏差，看起来房子十分类似，其实差别非常大，下面冷眼详细给大家讲解：

首先对比房源必须朝向一致、房型一致、面积相差不大。虽然同一个小区，但面积越小的房子单价越高，因为总价低客源更多，户型虽然都是三房，但格局更好的房子价格更高。

其次楼层必须相差不大。一楼、顶楼一般都是所有楼层单价最低的房源，其次如果有电梯情况下，高楼层比中低楼层价格贵、没有电梯中低楼层比高楼层价格高。

最后精装效果，豪装、精装、简装、毛坯几种房源的价格是完全不一样的，因此必须找到与我们房源近似的装修，如果没有就进行简单换算，例如我们是精装，对比房源豪装，对比价格就要进行一定比例折扣，对比房源是毛坯，对比价格就进行一定比例提升。

最后通过类似房源的成交价、挂牌价、评估价得出我们房源最真实的成交价。在此基础之上，我们可以再进行3-5万元折扣，便于房源的快速成交。如果不急的话，可以按照评估成交价进行挂牌。

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