今年最受关注的地块之一，它来了！

7月14日，广州公共资源交易中心挂出了天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块拍卖公告。这宗地，也就是备受关注的世界大观地块。

广州初代乐园、未开拍已进广州地价TOP10排行榜，牛奶厂核心区……

一个个关键词，让本就因天河这个词备受关注的地块，如同三伏天穿棉袄一样——热上加热。

荒废14年！广州初代乐园要变身豪宅？

黄云路AT1003011、AT1003072地块，位于天河区悦景路北侧，帝景山庄西侧，地处牛奶厂板块核心区。

地块占地面积149461.1㎡ （其中出让宗地面积68736.34㎡） ，计容建面≤136211㎡。照此计算，容积率只有0.9。去掉配建，住宅容积率也不算太高，未来大概率开发为高端改善产品。

地块位置图

宗地挂牌起始价63924万元， 折合楼面价46930元/㎡，未开拍已去到广州地价TOP9 。如果达到最高限价735126万元，楼面价将去到53970元/㎡，跃升广州地价TOP4！

宗地需配建规划条件中的AT1003073地块（中小学用地）以及AT1003076地块 （服务设施用地） ，将建24班小学和15班幼儿园。同时，还需配建市政道路用地、绿化用地、河涌用地。扣除配建面积，宅地只有64126.34㎡。计算下来，拿地成本会比4.69万/㎡的价格还要高。

地块规划红线

对比三年前卖出的、一路之隔的奥体公园北侧地块 （即现在的合景臻颐府） ，世界大观地块条件相对更好。紧靠月亮湖，有极佳的湖景景观优势，居住舒适度高。配建幼儿园和小学，教育配套有保证。从今年供地蓝皮书放出的规划图看，地块周边还将有23号线规划。

截图来源2023年广州供地蓝皮书

这宗地，颇有历史。

其前身为广州初代的游乐园世界大观。

1995年10月，世界大观开业，是当年的“羊城十大美景”之一。但开业几年之后，由于经营不善，在2009年宣告停业，荒废至今已有近14年。

今年4月，《天河区世界大观地块（AT1003、AT1006规划管理单元）控制性详细规划》通过。根据规划，将盘活存量土地，保留公园内的太阳湖、月亮湖，打造配套完善的高品质居住社区。

世界大观整体效果图

宗地是世界大观盘活后首宗出让地块 。

根据获批的规划，将按照居住人口0.8万人配套7类37处公共服务设施，总建筑面积24801平方米，占居住地块计容建筑面积的11%。规划新增小学和幼儿园用地面积共17198平方米，设置1座24班小学和1座15班幼儿园，为周边社区适当预留设施容量。

这也和现在黄云路地块的出让条件相吻合。

世界大观地块位置图

初中可就近在西侧45班九年一贯制学校 (改扩建)就读，距离最远处仅600米。该学校主要面向周边的帝景山庄、合景臻颐府和世界大观地块，生源纯粹。

远期，还将联动大观村旧改等周边地块，同步推进黄云路西段线位优化研究，与奥体中心连成一线 。

房价涨幅跑赢同期，牛奶厂为何被热捧？

牛奶厂板块，是中心区稀缺的纯改善、次新板块。

从2014年出让第一宗宅地开始，短短九年，牛奶厂已经发展成广州房价涨幅最高的板块之一。

九年间，牛奶厂共出让11宗宅地，开发新项目6个，其中一个为商办项目。

2014年到2020年，牛奶厂板块地价连跳几级，从不到2万跃升到5万+，地价翻了一倍多。

同时翻倍的，还有房价。

2016年，板块首个新盘龙湖首开天宸原著洋房开售，开盘价仅3万/㎡多。同年上市的金地天河公馆、华润天合，洋房价格也仅是4万/㎡左右。

但2020年下半年，牛奶厂二手房价开始“飞升”。涨价的导火线，恰恰是当年板块要卖的奥体公园北侧地块。

当年10月，该地块挂牌，起拍楼面价4.3万/㎡，封顶价6.4万/㎡。要知道，当时牛奶厂二手房价也才5万左右。

当年，首波疫情后需求猛然释放，加之疫后政策放松、利率下降、大量货币增印等，广州楼市迎来新一轮繁荣期。

在此背景下，冲高的地价直接传导到房价。

板块二手挂牌价直接从当年7月的约5万/㎡涨到了10月的6万/㎡，涨幅20%。地块拍完当天，有房源直接涨67万。

2020年奥体板块二手房价涨幅

2021年板块二手房价持续增长，逐渐站稳8万/㎡+脚跟。到2022年，区域二手房价已基本在7.5-10万/㎡，别墅则去到12万/㎡以上。

今年价格略有回落，但挂牌价普遍也在7-9万/㎡之间。 相比2016年的3万多的价格，最高几乎涨两倍 。

牛奶厂房价能够蹿得如此之快，也有它的原因。

一个是，板块生态是真的好。

牛奶厂是天河东部的纯居住社区，位于原生山体公园之内，环山傍林，风景优美，是天河难得的生态居住板块。

其次，中心区少有的纯改善、次新板块。

板块四个金刚，龙湖首开天宸原著、金地天河公馆、华润天合和招商雍华府，主力户型均为120㎡以上的四房，少量三房，以改善客户为主，圈层非常纯粹。

即便是早期的半山溪谷E墅、帝景山庄，也是改善、别墅项目。

又是次新房、大品牌物业、户型好，环境舒适，市区难得。

第三，区域卖地很少。

近十年，牛奶厂只卖了12宗地。前面的10宗，开发的项目已全部卖完。要买一手新房，只有合景臻颐府和即将出让的世界大观地块可选。

另外，还有帝景山庄的二期合生缦云。不过因为拿地时间较早，产权年限有所缩水。

同期纯居住板块广钢，2015年首期新房上市房价也是3万/㎡左右，但现在二手价格也只有5-6万/㎡左右，上到7万的很少。但牛奶厂二手洋房成交价，高的已去到10万，对比鲜明。

地价直奔5万，板块上升空间还有多少？

世界大观地块能卖到多少，现在还未可知，保底至少也有4.69万/㎡。

加上5.1万/㎡的奥体公园北地块，牛奶厂地价“保四进五”已是不争的事实。

但目前的市场形势和牛奶厂板块楼市现状，不禁让人打一个问号，这么高的地价，拿地成本是否过高？未来项目会如何定价？去货前景是否乐观？

不可否认，牛奶厂房价涨幅领先于同时期其他板块，且这样纯粹的改善社区，中心区很难再出第二个。

但也不得不面对的问题是，牛奶厂的配套短板。

近些年，牛奶厂的配套除了教育落实得比较快之外，其他的地铁、商场、医院都不尽如人意。

交通上，目前出行只能依靠公交和自驾，一条悦景路劝退不少看房人。地铁虽有有19和23号线规划，但即使是19号线能进第四轮地铁建设，通车最快也要七八年后。且从已透露的线路走向看，站点与牛奶厂核心也不近。

具体站点与走向以官方最终公布为准

此外，板块缺乏大型商业，最近要去到奥体优托邦。

同时，周边楼盘也会分流。

目前有保利天汇、珠江花城两大“刚需”楼盘，部分也做了改善户型。还有去年湖北联投拿下的沥青搅拌厂地块—联投·文津府也即将上市，同样是百平以上的户型，直接对准改善客户。

还有月初华润拿下的岐山路巨无霸地块，未来也会加入竞争，这都会给牛奶厂项目带来压力。

当然， 也不得不说，牛奶厂确实是稀缺的 ，原因我们前面也说了。市场虽然有所回落，但牛奶厂板块今年的二手成交价仍稳稳站住7万+，别墅在10万以上。

另外， 地价和房价的关系，往往是水涨船高 ，地价的上涨同时推高房价。

牛奶厂有金融城、科学城、鱼珠、智慧城这些产业板块做后盾，不缺高端买家，需求一直都在。再加上板块本身的稀缺度，后续市场仍然十分看好。

作者：猎房师姐